重拳猛藥之下 樓市又現“高熱前兆”

　　“這兩周的業務好多了，掛牌的和看房的都明顯增加！”2日，上海永慶房屋公司一門店的業務員告訴記者，語氣頗為驚喜。

　　中國指數研究院的數據顯示，從11月中旬以來，絕大部分城市一手住宅成交都顯著回升，漲幅最大的超過五成；而價格未有跌勢。在一些熱點城市，11月推出的新房源銷售之好，超出預期。

　　緊縮政策未見鬆動，調控措施未見懈怠，樓市緣何再次“回暖”？分析可見，這顯然與開發商適當促銷、CPI持續走高、人民幣升值預期驅動等多種因素相關。根據以往經驗，成交連續上升將帶來價格持續上行。而一旦投資炒房需求成為主要驅動力，這種“回暖”離“高熱”恐怕就只有咫尺之遙了。

　　樓市再現“暖意”

　　位於上海中環內大寧板塊的“慧芝湖花園”，11月13日推出第三期房源，最便宜的一幢樓每平方米均價也已接近3萬元，比去年推出的二期房源高出50%。價高的，每平方米則已超過4.5萬元。一個樓盤，讓一度曾為“價值洼地”的大寧地區房價徹底升級。

　　上海“網上房地産”顯示，截至12月2日，這第三期的713套房源已售397套、預訂29套。三周內售出五六成，“銷售形勢比我們估計的要好。”樓盤開發企業負責人告訴記者，“現在購房需求還是很旺盛。”

　　中國房産信息集團提供的最新數據顯示，11月上海的一手住宅供應量達到96.98萬平方米，環比回升30%。但受10月低供應的影響，成交量下滑至94.86萬平方米，環比下滑28%。而平均成交價格上漲2.7%，達到22627元每平方米。

　　需要指出的是，上海11月樓市走出明顯的“先抑後揚”軌跡：10月7日出臺包括限購措施在內調控“12條”之後，成交量連續五周下滑；至11月最後兩周，周成交大幅反彈至21.2萬平方米和32萬平方米，分別比最低點高出34%和103%。

　　中國指數研究院的數據顯示，11月中旬以來各地樓市總體上也呈現“暖意”。比如，11月15日至21日這一週，30個被檢測城市中有17個城市成交量環比上漲，10個重點城市中有7個上漲。而價格方面，全國100個城市住宅平均價格環比上漲0.82%，86個城市出現了上漲。

　　“年底一些地方的限購政策要到期了，房地産市場的高熱很難調控。”一樓市知名的“大佬”日前放話。

　　“暖風”從何吹來？

　　9月底新一輪調控啟動以來，“組合拳”措施未見鬆動，為何樓市平地裏忽然吹起“暖風”？是調控效應使然，還是另有“推手”所致？

　　應該看到，成交量的上升，與開發商的促銷不無關係。以上述“慧芝湖花園”三期為例，售樓人員介紹：“我們推出了九八折優惠，單套房屋優惠在五六萬元以上，為業主新建的1500平方米高檔會所，其成本也沒有計入房價之中。”再如，11月18日，萬科武漢公司發佈公告，旗下在售五個樓盤共同推出優惠聯動：每週每樓盤各推出10套“一口價”特供房源、購房者即送1萬多元家電基金等促銷活動，隨即迎來熱銷。

　　一些開發商降價促銷頗具主動性，並非因資金出現問題急需銷售回款所致。事實上，今年許多大開發商都提早完成了銷售目標。比如，萬科公佈的1至10月銷售業績超過800億元，業內認為今年有望超1000億元；保利地産同期的銷售已突破500億元。可以説，今年一線房企的銷售規模已達到新高度。嘉華投資（中國）有限公司助理總經理谷文勝説，中小房企受調控影響很大，但大開發商資金、銷售等受影響比較有限，“市場已經完成了一次‘洗牌’”。

　　購房者方面，房貸的收緊對購房者影響顯著，不少購房者選擇“一次性付清”。上海永慶房屋公司總經理陳史翎介紹，今年1至4月成交的二手房中，買家一次性付清比例為28%；而5月以來，則增加至32%，其中九成境外人士選擇一次性付款。

　　業內人士還指出，CPI持續走高和人民幣的升值是推動近期樓市活躍的重要因素。易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭説，2009年樓市火爆，通脹預期是重要推手。今年10月CPI高達4.4%，在存款負利率、股市劇烈振蕩的情況下，“限購”、“限貸”依然難以打消部分人購房的念頭。尋求保值增值的長期投資者、改善需求者比較活躍。另一方面，我國6月重啟匯改，人民幣至今已升值3%左右。海外熱錢通過購買物業、股權投資、為房企提供融資等多種形式加快進入中國樓市。陳史翎説，境外人士投資中國房地産，主要是為了賺取匯率的差價。

　　“健康復蘇”還是“高熱前兆”？

　　一味地限制需求並非調控本意。樓市調控對投資投機性需求、改善性需求和自主性需求是區別對待的。以此來説，成交量合理上升並不是壞事。但關鍵是：誰在驅動？如果是自住者居多，則是一種健康的“回暖”，房價也會平穩可控；如果是投資炒房者在推高，則樓市短期內就可能迅速從“回暖”轉為“高熱”，價格也將再度飆升。

　　而目前形勢顯然不容樂觀。9月底啟動新一輪調控以來，市場並沒有調整到位。各方博弈的力量仍然很強大，房價上漲壓力依然沒有消除，樓市調控還面臨很大挑戰。

　　住房城鄉建設部副部長仇保興11月26日公開坦承房地産調控面臨六大難點：城鎮化帶來住房剛性需求，民間資本投資領域過窄，全球化熱錢涌入與人民幣升值影響，房産持有環節稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴，各地經濟發展存在差距。因此，“現在中國房地産價格波動前所未有，房地産調控壓力前所未有”。

　　“從目前市場表現看，買家還在積極入市，開發商將在年終最後一個月加大推盤。預期12月的供、需量會止跌回升，房價也有可能在短期回調之後，再度上漲。”中國房産信息集團分析師薛建雄的觀點，也是不少業內人士的共識。

　　業內人士認為，樓市調控政策要繼續組合使用，政策“工具包”主要包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應，管制措施等，還要增強宏觀調控的靈活性和針對性。而當務之急，是把啟動實施的調控政策堅持深入推進下去，堅決抑制炒房炒地現象的抬頭，並加快推進保障性住房建設，為樓市調控打開更多空間；同時，做好更多的政策儲備。