綠城負債率達158.8%新高 要做房産界“富士康”

　　綠城的高負債率（資本負債率）,一直頗受業內關注。而綠城“迅速開發銷售”的經營模式,讓其在2009年的業績輕鬆翻了3倍,成為銷售額僅次於萬科的行業第二。2010年上半年,隨著項目增多、規模進一步擴大,綠城負債率再度達到158.8%的新高。

　　不過這一切,或將在未來有所改變。9月25日,綠城在杭州玫瑰園度假酒店宣佈成立綠城房産建設管理有限公司。儘管在接受《每日經濟新聞》採訪時,綠城總裁壽柏年表示代建只是綠城新增長的一個業務,並不影響綠城原有直接開發投資。但毫無疑問,與“有地並且不差錢”的企業合作開發土地,或為綠城鑄就一道最少涉及資金鏈的安全防線。

　　正略鈞策管理諮詢合夥人薛迥文表示:“綠城採取這種代建的方式,説明綠城在開發管理能力上,超過了其整合資金的能力。而代建可以補齊綠城在資金整合上的空缺,使其獲得更大規模的發展。”

　　代建規模越大越好？

　　在更早一些的8月,綠城方面即有消息傳出已與多家“不缺錢”的企業開始接觸,並將在9月份有所動作,即“和別人合作開發土地”。

　　而這一“合作開發”的模式,與以往“合作拿地、合作開發”並不相同。此前綠城已與多家企業合作開發,比如與西子合作的項目就有綠城西子紫蘭公寓、綠城西子田園牧歌、綠城西子海棠公寓等數十個項目。

　　通過代建開發,綠城方面將極少動用自身資金。“代建模式有三種,項目代建即甲方已取得土地,或者甲方有很強的資金實力,一起拿地,在拿地之前跟我們有效對接,這是整個開發過程的代建,從工程前期,到整個營造、銷售,包括到最後的售後和物管,由綠城來代建。”

　　“第二種叫資本代建,就是通過資金形式,通過基金,最後基金與綠城房産建設管理有限公司直接進行合作;第三種代建指政府代建,包括安置房建設、經濟適用房建設。”曹舟南介紹。

　　曹舟南是新成立的綠城房産建設管理有限公司總經理,他表示:“大致規劃根據董事長（宋衛平）要求,在三年內代建項目超過100個,銷售形成1000億元。”按照這一銷售規模,三年內綠城代建規模或超過現有規模。

　　綠城總裁壽柏年在接受《每日經濟新聞》記者採訪時則表示:“代建這塊業務在綠城主營業務的比重,這個還很難預料,我們希望它能發展多大就發展多大。”

　　緩解資金壓力？

　　8月份綠城發佈中期業績報告,其高達158.8%的負債率再度引發業內關注。與此同時,壽柏年在業績發佈會上表示,綠城完成今年670億元的全年銷售目標存在一定困難。經過2009年的良好銷售,綠城負債率一度降至105.1%,而2010年負債率的再度上升,正是由於上一年拿地在今年上半年的集中付款。

　　而代建業務的開展,或將緩解綠城在資金方面的壓力。壽柏年在回答記者提問時表示:“我們宗旨是造更多更好的房子,但以前我們的困惑是機會多、錢不多,現在有了代建模式,我們投資這塊會根據公司自身的發展有一個合理的增加。”而在提及代建業務的過程中,壽柏年表述最多的語句之一,就是“綠城不出錢”。

　　薛迥文在接受採訪時説:“萬科、綠城這樣的企業,在多年房地産開發經營管理中,開發技術與管理能力成了其核心競爭力。以綠城的生産能力,是可以完成每年700億元的開發規模的,但資金方面的整合,跟不上其開發管理能力,這就促使其通過代建這樣一種模式補齊其在資金整合方面的短板。”

　　品牌輸出的喜與憂

　　在談及代建業務時,壽柏年表示代建意味著綠城品牌的輸出。“大家可能知道可口可樂,可口可樂全部把工廠一把火燒了以後,它照樣生存。也就是説現在在行業裏面最重要的是品質的價值和品牌的價值。”

　　住建部房地産市場監管司司長沈建忠,見證綠城房産建設管理有限公司成立後,給予綠城代建業務鼓勵,但他同時提出了自己的擔心:“可能代建項目出現了1%的問題,就會影響整個綠城品牌,就會砸牌子。”

　　住在杭州網首席評論員丁建剛也同樣表示自己的疑問:“代建為誰代建,建什麼樣的房子,代建品質和自己開發的品質是不是一樣？標準是不是一樣,品質怎麼把控？比如人員的組織等等？”

　　壽柏年稱:“我們綠城率先在這個領域探索,通過品牌輸出和産品輸出來提高整個行業的資源整合,來提高整個行業的管理效力和管理水平,使整個行業能夠得到更好的發展。”

　　薛迥文表示:“綠城看到了中國房地産市場發展的趨勢,搶先做了房地産市場中的富士康。”