[今日觀察]空置面積：一頭霧水？（2010.8.26）

    北京朝陽區公佈一組新數據，住宅空置面積133萬平方米，熱門詞彙“空置面積”為何再度升溫？《今日觀察》正在評論。

    主持人（王小丫）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。“空置率”，近來成為了大家關心的一個熱門詞彙。那麼什麼是空置率？房地産市場的空置率到底又有多少？空置率到底能否統計出來？圍繞這個話題，相關的部門、媒體和民眾，就展開了一輪討論。而在昨天，北京市朝陽區就公佈了朝陽區的空置面積的數據。這再度引發了大家對這個問題的新一輪的關注。那麼今天我們將就此展開評論。

    兩位評論員一位是霍德明，另外一位是張鴻。同時觀眾朋友可以通過我們屏幕下方的方式來參與我們的互動，我們稍候會關注到您的留言。

    首先，我們還是來了解一下相關的一些新聞。

    8月24日，作為北京市土地面積最大的城區，朝陽區政府在其網站上公佈了房地産新政後，該區房地産市場的各項統計數據，其中，涉及到了空置房這一敏感問題，這份名為“從供求情況看朝陽區房地産市場運行特點”的統計報告中顯示：1—7月，朝陽區商品住宅銷售面積145萬平方米，同比下降了57.4%，降幅較上月拉大了1.5個百分點，同時，住宅施工面積同比下降5.4%，竣工面積也同比下降21.3%，不過住宅依然佔朝陽區商品房規模的半數以上。

    該報告指出，年初多項調控政策的發力，一方面使得投機性購房受到了前所未有的嚴厲限制，另一方面，也引發了市場越發濃烈的觀望情緒，從而造成住宅銷量一路走低。

    在這份統計報告的結尾處顯示，截止到7月底，全區住宅空置面積133萬平方米，同比下降18%，其中，別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平方米，同比下降18.5%，雖然存量有所消化，但仍佔空置總量的39.2%。

    在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是佔到了一半以上，達到54.9%，空置比例偏高仍是目前別墅高檔公寓面臨的問題之一。

    主持人：剛才在短片當中提到了一些概念，首先我們要來捋一下這個133萬平方米的，這個朝陽區剛剛公佈的住宅面積的一個空置的，這麼一個概念，這是一個什麼樣的概念？

    霍德明（財經頻道評論員）：對，我想小片裏面剛剛已經説到了，説133萬平方米是蓋好了的商品 ，售出去的，換句話説它是一個待售面積。

    主持人：也就是説還屬於這個房地産開發商。

    霍德明：沒錯，還不是屬於一般買房者的他的私人財産了，而對於這麼133萬平方米的數字，我當初一看的時候，我説，哎呦，一個人就13平米來計算的話，可以給10萬人住啊，10萬人住在朝陽區那似乎也是個蠻大的數字。

    主持人：對。

    霍德明：但是一旦了解了它是待售面積的話，那我就去查了一下，朝陽區1—7月份這個商品住宅，大概銷售的數字是145萬平米，145萬平米跟133萬平米比就差不多了，也就是説站在開發商的角度來看的話，這麼一個空置的，還沒有賣出去的房子，相當於他的存貨了，他的存貨夠他賣多久了？大概就差不多半年左右，而這麼一個半年的存貨到底算高還是低啊，這個可能要有一個比較，我記得在2008年那個時候房地産相當低迷的時候，低潮的時候，我們做一些節目，我還記得房地産開發商賣房子的速度非常慢的，以至於他有很多的存貨，要賣多久？賣到4年到6年才能賣完，這一次大概他的存貨只夠賣6個月，這樣看起來這麼一個空置面積的計算，它還不是空置率啊，應該還算是存貨不算太高吧，我想不能説是一個所謂很多很多空置的概念了。

    主持人：那麼霍教授剛才談到了這133萬平方米的這個面積，其實是這個開發商的一個存貨的問題，跟我們所談到的這個空置率，好像是兩碼事。

    張鴻：對，所以今天早上一看新聞我就有點懵，因為新聞上都説，説朝陽區公佈了空置面積，公佈了空置率，可是我記得就在幾天前，國家統計局説，“空置面積很難統計”，難道朝陽區先走一步？做了一個表率嗎？然後仔細一看發現不是那麼回事，是“概念在打架”。就是他公佈的全區空置面積133萬平米，就相當於剛才霍老師已經説了，它其實是國家統計局現在已經管它叫待售面積，國家統計局在今年之前一直把砸在開發商手裏的房子叫空置面積，但是從前一階段以後他給改了，就是砸在開發商手裏的房子沒賣出去的這個存量房，這個庫存房叫待售面積，就是沒賣出去的面積，這是聽上去更科學了。然後説空置面積是什麼呢？按照國際的這個概念呢，就是二手房裏邊沒有住的，就是已經賣出去了，沒有人住的，這個叫空置面積，然後你一看這個朝陽區的這個公告呢，它在最下面裏邊，説空置面積它有一個分類，然後空置面積三年及以上的積壓房當中然後有一個結構，但是當你聽到積壓房的時候就知道，這是砸在開發商手裏的房子，和我們所想知道的那個閒置房或者是空置面積，它不是一個概念，它只是待售面積133萬平方米，但是閒置面積是多少仍然是一頭霧水。

    主持人：確實是這樣啊，其實“居者有其屋”才是大家所關注的一個真正的話題，但是有很多是空置率啊，待售面積啊，或者是空置面積啊，確實都是一些不同的概念，所以今天我注意到參與我們這個討論的朋友也很多，其中有一位是跟我們視頻連線的，來，我們先連線他，喂，您好！請問這位朋友您是在哪座城市？

    網友：我就在北京。

    主持人：就在北京啊。

    網友：對。

    主持人：您理解的這個空置率是一個什麼樣的概念，給我們講講？

    網友：我現在這個專家提這種名詞應該算是，現在就是讓老百姓根本就聽不懂的。

    主持人：聽不懂，不管專家怎麼提，您個人理解的這個空置率，您覺得應該是一個什麼樣的概念？

    網友：我覺得就是原先的空置房，就是這個沒人住的房，是這麼一種情況。現在專家提這種什麼空置率啊，現在讓老百姓，不僅僅是我吧，很多人都不理解他這種東西。什麼空置面積之類的，這名詞太多了現在它。

    主持人：總而言之您是有點糊塗了。

    問有：對。

    主持人：跟您想的空置率含義有點不太一樣，是吧？

    網友：對，我真的搞不懂他們。

    主持人：要搞懂的話就繼續看我們的節目，好謝謝您的參與，謝謝，好的，我們今天先聊到這裡。

    我們再看一下其他的朋友，他們對於這個概念是不是也是沒怎麼搞清楚，他提到了“‘空置率’怎麼定義？我的一個深圳戶口的親戚，3口之家，一共買了6套房：2套房免費提供給親戚住，1套房準備給孩子，其餘3套自己輪流住。對此6套房，怎麼定義？‘空置率’乎？‘空房率’乎？”當然他這親戚也挺有錢的，有六套房啊。

    張鴻：對。

    主持人：那其實我們剛才是説到了很多的概念，比如説有一個是“待售面積”，一個是“閒置率”，還有就是“空置率”，還有就是“閒置面積”等等，那麼大家對於這個問題是相當的關注啊，有關方面覺得要統計這個空置率是比較難的一件事情，不過現在有很多媒體還有一些觀眾朋友，他們建言獻策，用自己的方式説可以統計出來的這個數據，我們現在就集中的來了解一下，都有哪些大家想出來的辦法和建議。

    空置房有多少？空置率有多高？這些關鍵性的房地産市場指標，再次成為輿論關注的焦點。長期以來，我國房地産市場數據統計概念很多，例如，關於空置概念究竟是商品房待售面積，還是市場上一般認為的房産售出後空置面積？就曾有不同部門，不同機構，先後給出過不同的説法，令人無所適從。

    根據國家統計局的解釋，商品房待售面積不等於住房空置面積，商品房待售面積是指房地産開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，住房空置面積是指某一時點上已經售出，但實際無人居住的住房面積。

    不僅如此，國家統計局新聞發言人盛來運還公開表態，“目前無法統計出住房空置率”，原因是由於房屋空置是近幾年出現的新問題，要查統計制度，還沒有來得及做出統計。

    面對謎一樣的空置率，中國公民正在以五花八門的方式調查身邊的住房空置率。北京、杭州許多論壇都發起了“曬黑燈”、“曬水錶”、“曬電表”等等民間空置率調查的活動。引發了眾多網友的熱議及廣泛參與，最後卻被有關部門證明不科學，而權威的統計局又表示難以統計。

    空置率真的是一筆“糊塗帳”嗎？