以房養老這個詞聽起來並不新鮮了，本文之所以叫做真的“以房養老”，是區別於人們通常印象中的那個傳統概念——把屬於自己的房子出租，然後用每個月的租金來養老；這裡所説的這個以房養老是金融機構推出的一項服務項目，簡單來説就是把房子抵押給銀行，換來比租金高得多的養老金養老。

　　中信銀行率先吃螃蟹

　　早在2003年，中國房地産開發集團理事長孟曉蘇便將“以房養老”這一理念介紹到了國內。隨後的幾年時間裏，“以房養老”在北京、上海等地都曾進行過試點，但因各種原因未能堅持下來。直到今年10月9日，中信銀行總行推出“養老按揭”，才讓“以房養老”進入了可操作層面。

　　那麼，中信版本的“以房養老”到底如何操作呢？中信銀行總行零售銀行部總經理助理王劍向記者進行了詳細介紹：“10月9日，中信銀行舉行了中老年借記卡的發卡儀式，這張卡除了結算功能之外，還增加了一些功能來應對老年人的特殊需求，比如醫療方面的預約掛號、貴賓導診，房産方面的養老按揭等。”王劍告訴記者，具體到“以房養老”業務，需要滿足以下幾個條件：

　　首先是申請此項業務的老年人需要年滿55周歲，老年人可以單獨申請或者和自己年滿18歲的法定贍養人一起申請貸款用於養老；

　　其次是申請人需要提供房産的相關材料，經過專業公司評估後，最多可以獲得不超過評估值60%的貸款，貸款也必須用於養老；

　　第三，申請人還需要提交擁有第二套住房的材料，也就是説申請“以房養老”業務的老人和子女至少需要擁有兩套住房；

　　第四，目前這種“以房養老”按揭最長的時限是10年，這種養老金的付款方式是每個月支付一筆，單月的貸款總額不超過兩萬元；

　　第五，申請業務的老人只需按月償還利息或部分本金，利率為市場基本利率，貸款到期後再一次性償還剩餘本金。如果到期後不能償還本金，將以所抵押房産處置後資金償還銀行貸款。

　　算算養老按揭賬

　　王劍介紹，中信銀行的“養老按揭”業務與國外的“倒按揭”業務比較類似，但根據中國的國情進行了改進。國外的“以房養老”業務在期滿後，銀行會收回房産。但是，中信銀行的“以房養老”按揭不同，貸款期限後並不收回房産。房産的處置由借款人決定，銀行只收回貸款本息。這樣房子依然屬於老人，將來也可留給孩子，更符合當前中國人的習慣。

　　通過了各種限制條件，申請業務的老年人每月到底能夠得到多少養老金呢？記者算了一筆賬，如果申請業務的老年人擁有一套100平方米的房子，按照目前北京市平均兩萬左右的單價，那麼這套房子的評估價格就是200萬元，按照最多不超過評估值60%的規定，申請人能夠獲得的貸款總額為120萬，再按照“以房養老”按揭最長的時限是10年計算，每年養老金為12萬元，合每個月有一萬塊錢的養老金。這確實比房屋出租要獲得更多的現金，但是申請人實際拿到手的貸款金額要少一些，因為還要負擔貸款利息。對於還款方式，中信銀行有明確規定，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期後償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期後償還剩餘本金；也可選擇最後一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。如果選擇一次性支付，則10年後需要支付全部利息超過40萬元。

　　什麼人適合以房養老

　　這次“以房養老”成為社會關注熱點的大背景是，北京市民政局公佈了《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，其中明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性仲介機構開展“以房養老”試點業務。同時，也鼓勵發展商業性老年保險，支持商業保險企業開發推廣老年人意外傷害保險産品，並採取政府引導、個人交費、企業讓利相結合的方式，試點探索建立長期照料護理保險。對於此次在規劃中提出“以房養老”，北京市老齡委相關人員表示，這並不是説要政府部門去開展，而是由政府來鼓勵企業等相關機構去試點開展這項業務。

　　至於老年人為什麼可以選擇“以房養老”，樂成養老運營中心副總經理趙良羚站在一個老年人的角度解釋了這個問題：“很多老年人實際上是沒有辦法了才拿房子養老。現在保姆比較貴，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工資只有一千多元，最多兩千多塊錢，單獨請一個保姆是超出經濟能力的，這時候就想到了拿房子養老。”中信銀行總行零售銀行部總經理助理王劍介紹，根據數據分析，55歲以上的客戶佔到他們整個客戶構成的25%左右的比例，很多老年朋友不太願意用卡，更多的是現金交易和櫃臺取現。很多銀行的方便設備，如ATM機和網上銀行，老年人更不願意用，覺得不安全，一些銀行也缺乏對這些老年客戶在這方面的培訓。所以，中信銀行希望在養老、敬老這方面可以做一點事情，專門為老年朋友推出這麼一張卡。“養老按揭”和國外最大的不同是，他們還是基於老人最後要把貸款還給銀行的設想，由老人的子女把錢還給銀行，房子還是老人自己的，而不是房子歸銀行來設想。

　　對於什麼人適合“以房養老”的問題，王劍認為，首先是有一定經濟實力，有兩套以上房産，具備償還能力的老人是他們的目標客戶。另外，這些老人的子女通常不在身邊，無法或不方便居家養老，而貸款的目的是為了提升老年人的生活質量，比如外出旅遊或者添置必要的生活保健設備等，讓晚年的生活更有保障。