“養兒防老”是中國人的傳統觀念。但在獨生子女政策和人口老齡化的壓力下，老觀念正面臨動搖。 “以房養老”似乎告訴我們：養老，可以不靠兒子靠房子。

　　近期，中信銀行推出的“倒按揭”養老貸款産品進入人們的視野，把房子交給銀行或養老機構，它們為你的養老買單，這種看上去很美的模式在中國卻面臨“水土不服”。記者了解到，儘管中信銀行推出“倒按揭”貸款時充分考慮國情，對産品進行了改良，但推出至今已逾一月，卻還沒有完成一單。更早之前，上海公積金中心等機構的試水也不了了之。

　　新聞分析

　　銀行推“倒按揭”養老

　　10月9日，中信銀行推出“養老按揭”業務，將國外的常見養老模式引入，並結合國內情況進行了適當改良。根據中信銀行的業務介紹，銀行會為申請客戶所抵押的房屋核定一個養老貸款額度，然後按約定貸款期限確定每月放款金額，給借款人穩定的現金來源用於養老。

　　貸款金額根據擔保物價值和養老人養老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，並且每月實際支付養老金額不超過2萬元。貸款期限根據借款人實際需要合理確定，最長不超過10年。到期後一次性償還本息，如到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。目前，銀行規定借款人至少要有兩套房産以上才可申請，子女亦可申請，且老人本人須年滿55歲，利率則為市場基本利率。記者從中信銀行上海分行了解到，該項業務從10月9日正式推出以來，諮詢者不少，但截至昨天，還沒有完成過一單。

　　變味的“以房養老”

　　“嚴格地説，中信銀行這種方式不能算作‘以房養老’。 ”上海社科院房地産研究中心研究員顧建發對記者表示，“這只能算作一種逆向的抵押貸款，抵押房産獲得貸款用於養老，到期後支付本金和利息，與我們貸款買房的區別只是貸款用途和分月發放的不同，並非傳統意義上的‘以房養老’。 ”

　　顧建發介紹，“倒按揭”的“以房養老”模式在歐美、新加坡等國家和地區已經非常普遍。 “在歐美發達國家，老人將房屋抵押給有政府背景的養老機構，養老機構負責老人的養老開銷。在老人去世後，房屋由養老機構所有。一般來説，房屋價值與養老賬單相近或略有盈餘，而政府也會給予這些機構相關稅收優惠。 ”

　　上海大學社會學教授顧駿認為，傳統意義上的 “以房養老”包含一個“保險系數”，推出機構是承擔風險的，除了要評估房産的價值，還要評估老人的壽命。老人在世的時間長，機構可能就會虧本，而中信銀行現在這種模式並不承擔這樣的風險。

　　■算一算

　　申請人最終每月能夠得到多少養老金呢？記者算了一筆賬。

　　按照中信銀行的産品介紹，其公式是抵押房屋總價0.6實際放貸年限=養老金。以一套房屋評估價值為120萬元進行抵押，可以最終申請到72萬元貸款，按照10年間每月提供養老金計算，銀行將為以房養老申請人每月支付6000元養老金。

　　但是如果申請人為了要回自己的房子，按照等額本金還款計算，月還款高達10230元。這也就意味申請除了要將銀行支付給自己6000元養老金還給銀行外，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息。

　　雖然對於這種情況的出現，中信銀行在産品介紹中明確規定了還款方式，申請人可以選擇每期只還利息貸款，到期後償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息，貸款到期後償還剩餘本金；也可選擇最後一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款，則按合同約定處置抵押房屋。

　　以上述申請人為例，在申請通過後，每月可以拿到6000元養老金，而其需要支付的利息可以選擇在10年後一次性支付這些利息，也可以直接申請要求在每月養老金中扣除自己可以承擔的利息。如果選擇一次性支付，則10年後需要支付全部利息30萬元左右。

　　嘗試軌跡

　　滬版“以房養老”曾夭折

　　中信銀行是首家推出“倒按揭”業務的銀行機構，但這種模式並非新鮮事物。早在2003年，時任中國房地産開發集團理事長的孟曉蘇便將“以房養老”這一理念介紹到了中國。隨後，全國各地也有一些機構試行過，也都因效果不好不了了之。

　　2007年，上海公積金管理中心還曾推過一種叫做“住房自助養老”創新型“以房養老”模式，一時吸引無數關注。與傳統倒按揭貸款不同的是，該模式從一開始就變更了房屋産權人。具體程序為：老年人將自有産權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用後由老人自由支配。不過，這一模式後因真正符合條件的申請者很少而停止。

　　“以房養老”惹官司

　　除了公積金中心的夭折方案，兩樁官司也將上海與“以房養老”聯絡在一起，也使得這一模式在國內的發展再生尷尬。

　　2005年，居住在上海市田林新村的八旬老人訾老先生為了改善自己的晚年生活，作出一個慎重決定：將棲身的房屋賣出去，用所得的房款作為租金，仍然租住該套已生活了多年的房屋。但他沒有想到，原本約定好的購房者出爾反爾了，在拿到産權證後卻將老人告上法院，要求老人交付並搬出該房屋。最終，法院判決維護了老人的權益。

　　無獨有偶，今年8月，閔行區另一起判決也關於“以房養老”，但這次涉及的不是個人，而是正規的老年公寓。據介紹，年近九旬的林老太與閔行一家老年公寓簽訂協議，約定林老太自願履行老年公寓 “以房養老”試行辦法的義務，將現有的一套價值為55萬元的房屋轉讓。後來，老年公寓取得了林老太房屋的産權，但未向林老太支付房屋房款，林老太也未按約交付房屋。林老太兒子獲知此事後深覺不公，與林老太將老年公寓訴至法院，以重大誤解、顯失公平為由要求撤銷"以房養老"協議和房屋買賣合同。最終，法院判決房産重歸林老太名下。

　　承辦該案的法官表示，人口老齡化問題越來越突出，類似以房養老的養老保障模式無疑可以豐富社會保障體系。但目前對於此類運行模式仍處於探索嘗試階段，缺乏相關制度與部門予以規範與監督，及時將其納入良性有序的發展軌道顯得尤為重要。

　　租房、換房養老更受青睞

　　“很多老年人有很多選擇租房養老的模式。 ”王程權是閔行梅隴一家養老院的負責人，他介紹説，目前其工作的養老院，大概有一半左右傾向於租房養老，過世後還可以把房子留給後代，老年人的子女也樂意。

　　他給記者算了一筆賬。一個老年人選擇二級護理，其每月的託管費、護理費、伙食費等總的費用在大概在2000元左右。而這位老人有一套在徐匯田林的2室的老公房，每月的租金就有3200元/平方米左右，加上養老金，自己每月的零花錢還有2000元左右。

　　漢宇地産董事總經理施宏叡説，老人出租房産養老的不在少數，儘管租金回報率過低一直為人詬病，但老年人的消費水平通常不高，一般出租收益也足夠支付正常的養老開銷。尤其是，老年人所持有的房産很多是市中心老房子，由於地段優勢，租金回報率還會高過一般住宅。

　　除此以外，滬上一些老人“以一換二”的方式籌措補充養老金，在相同地段把原有的兩室一廳換成兩套一房一廳，或者將市區的一套房子換成郊區的兩套房，其中一套自己住，另一套用來出租，從而賺取穩定的養老金。甚至，很多老人正在籌劃著將位於中心城區的房子置換到郊區去或昆山等周邊城市，把區域差價作為未來的補充養老金。

　　“我退休以後，就去昆山養老了。 ”去年剛剛退休後的孫女士聊起了自己的養老經。由於子女都各自有了家庭和房子，她在2006年的時候將自己在靜安區的老公房賣了，選擇靠近小兒子的閔行區另外購置了一套房子。“當時賣了130萬元，閔行房子小一點的，用去42萬元。後來去昆山看了孝賢坊的養老房，感覺不錯，電梯公寓價格3750元／平方米，單套房源總價在30萬元左右，這種養老房的一些服務和養老院都差不多，再説交通也方便，就買了下來。 ”孫女士説道。現在她和老伴住在昆山，將閔行的房子出租，每月的房租和養老金加起來有6000多元。 “生活過得不錯，時不時去外地旅遊一下。 ”

　　難點梳理

　　缺乏成熟房地産市場

　　“目前銀行這種‘以房養老’存在操作上的問題。 ”漢宇地産市場研究部經理付偉指出，以目前中國房地産市場的現狀來看，啟動運作或者試點“以房養老”模式的環境都十分成熟，而當前操之過急只會暴露出房地産業內部更多的問題。

　　他表示，這需要一個成熟穩定的市場，至少不是需要政府經常予以調控的市場。中國的房地産市場還未成熟，市場自我調節機制尚未建立，政策性的干預頻繁，並非完全地市場化。房價波動幅度較大，這使得銀行和個人間的風險都難以有效控制。其次，目前完善的房産評估體系尚未完全建立。如何在變化的市場中，準確衡量房屋的真實價值，這將影響參與主體的切身利益。目前國內這一塊的人才和機構也相對缺乏。最後，他還特別提到了這種模式需要政府參與。從國外的經驗來看，“以房養老”不能完全丟給市場。只有政府的公信力介入才能保障各方利益得到充分保障。 “比如房屋不是抵押給銀行，而是抵押給政府專門的設置的保險或者公益機構。因為很多老年人並不相信一些銀行或是保險公司，如果是政府主導的話，其公信力能夠提高不少。 ”付偉説道。

　　受高房價制約明顯

　　“目前我們接待了很多希望‘以房養老’的客戶，基本上並不會考慮‘倒按揭’模式。 ”21世紀不動産上海區域分析師羅寅申直言。

　　按照該模式的流程，房屋産權擁有者抵押給金融機構後，每月給房主的固定養老金是由機構綜合評估的。“考慮到房屋都具有投資升值性，其之後給予的養老金多少如何判別存在異議。 ”羅寅申分析指出，“它好像要求不能是唯一住宅的，但如果有兩套住宅，其另一套出租或者出售都可以用以養老，為何還要通過該方式呢？ ”

　　上海社科院房地産研究中心研究員顧建發也表示，現在京滬兩地，尤其是市中心房價非常高，無論出租還是出售，支付基本養老費用都不在話下，而“倒按揭”貸款需要承擔利息，並不實惠，不如自己養老。另外，房價上漲可能性仍在，而老年人沒有工作，如果到期後無法償還而失去房産，對老人家庭來説無疑是吃虧了。另一方面，商業銀行在也高房價的市場中承擔著額外風險。上海財經大學不動産研究中心主任姚玲珍表示：“如果我國實行國外那種‘以房養老’模式，商業銀行需要承受四重風險：老人的壽命風險、房屋折舊風險、70年産權風險、價格波動風險，70年産權是獨有的，而價格波動風險也因為當前房價的高企顯得格外突出。另外，面對一堆折舊的房屋，銀行有足夠的變現能力嗎？ ”

　　傳統觀念根深蒂固

　　“相信少數知識階層用樂於接受這種‘以房養老’方式，提高自己的老年生活質量。但對大多數家庭來説，傳統觀念仍是擋在新模式發展面前的最大阻礙。 ”顧建發説，“國人講究將辛苦一輩子得來的房子抵押給銀行，靠貸款養老，有點説不過去。而且，老人去世後通常作為遺産的房子居然不留給孩子，在很多家庭中也容易引來矛盾。尤其是在一套房子動輒幾百萬的一線城市，為了房子爭吵不休甚至對簿公堂的案例還少嗎？ ”

　　這樣的擔憂並非杞人憂天。在傳統觀念中，子女為老人養老和老人將房子傳給子女是天經地義的事，是兩代人互盡責任的表現，其中除了金錢，更多的是親情和責任，中間橫入銀行，破壞了這種傳統的溫情模式。顧建發表示，目前來看，無論“以房養老”模式如何改良，都很難突破國人根深蒂固的傳統觀念。隨著中國城市化的進程和人口老齡化問題的加劇，在“獨一代”成為社會中堅，而他們的上一輩開始養老時，這樣模式將不會是新鮮和小眾。

　　未來可期

　　空巢老人家庭快速膨脹

　　國家統計局上海調查總隊8月17日發佈的上海老年人生活方式和質量評價調查報告顯示，上海空巢老人家庭數量正快速膨脹，獨居趨勢日顯。

　　報告顯示，上海市自1979年步入老齡化社會，是中國最早進入老齡化的城市。2010年年末，上海戶籍人口中60歲及以上老年人口，佔到其戶籍總人口的23.4%。據有關部門預測，“十二五”時期，上海戶籍的老年人口還將平均每年增加20多萬，到2015年，上海的老年人口比重將接近30%。

　　與此同時，上海60至70歲的人群中，空巢老人比重近四成。這部分老年人多為第一代獨生子女的父母，隨著子女置業成家、父母退休，兩代人均步入人生新的階段。一些家庭由於住房條件的改善，子女另戶居住；不少父母也希望擁有相對獨立的生活空間，主動選擇分開居住。這表明，隨著多數獨生子女父母進入老年，空巢老人家庭快速膨脹，空巢趨勢日益突出。不過，隨著父母漸入高齡，不少子女為了方便照顧，接回原先獨立居住的父母，令上海70歲及以上老年人的“空巢”比重降至三成，比60-69歲年齡段降低近10個百分點。

　　根據上海大學的一項“以房養老意願研究”，在上海，20.45%的受訪者表示願意參加 “以房養老”，27.79%的受訪者表示可能會參加，未來若能推出 “以房養老”計劃，它在上海的接受度可望達到約50%。另據上海財經大學“2009上海萬名老人養老需求”系列調查結果，上海老年人中有超過70%的比例選擇居家養老，從另一側面顯示 “以房養老”在上海推行的潛力。

　　社會養老與“以房養老”結合

　　上海大學社會學教授顧駿指出，“以房養老”通常是作為社會保障體系的一個有力補充。雖然目前來説，“以房養老”從技術層面和觀念層面都難以達到推出條件，但如果未來我們的養老金不足以支付養老費用，消耗生前財富以改善生活，這樣的模式也未嘗不可。 “觀念也會跟著實際情況走，當前CPI增速超過養老金的漲幅，養老成本越來越高，都市中不少子女還是‘啃老族’。 ”顧駿表示，事實上，在福利完善日本、歐洲等國，“以房養老”應對遠沒有社保相對較差的美國多。

　　統計局報告顯示，在經濟收入上，養老退休金是上海大部分老人的主要經濟來源。在60周歲及以上的受訪者中，以退休金、養老金為主要經濟來源者高達97.4%。養老退休金甚至成為此間大部分老人唯一的經濟來源，調查顯示，上海老人獲子女經濟支持的比重較低，僅14.7%獲得子女補貼和贍養費，14.3%需動用積蓄來補貼自己的日常開銷。而依靠政府補貼、出租住房收益的比重僅在3%左右，依靠商業保險收益的更是不到1%。

　　雖然近年來，本市連續調整養老金水平，但因物價水平的持續走高，尤其是老年人的消費主體食品類價格的大幅上漲，很大程度消化了養老金的增幅，不少老年群體並未享受到收入增長帶來的生活質量的提升。上海統計局統計，從2008年1月到2011年4月，3年多本市食品價格增長33.8%，其中糧食價格漲幅達46%。而按照每年的增加城鎮企事業單位退休人員基本養老金辦法，城鎮企事業單位退休人員人均養老金分別月增加140元、170元、185元，累計495元，以此測算，對於2008年月養老金收入在1500-1600元的退休人員來説，增幅不到30%，仍不足以抵消食品上價格的上漲。

　　“‘以房養老’未來若在國內推廣，還需要政府更多作為。 ”姚玲珍指出，將社會養老與“以房養老”相結合，是未來發展的良性趨勢。政府除了完善社保制度，還可採取一些措施引導。例如，老人住進養老院後，政府可以成立機構，整合閒散房源進行集中出租，無論對老人還是承租人都是有利的。 “以房養老”需要對老人身體狀況和房屋價值進行評估，由業務一方的銀行單方面評估顯然有失公平。有資質的評估機構是“以房養老”發展的基礎，這一方面也期待政府介入，對相關機構進行認證。

　　漢宇地産市場研究部經理付偉則表示，目前，國內正在建設大量的保障房，這其中就包括廉租房、公租房和經濟適用房，還可以考慮保障房和“以房養老”相結合。

　　2010年年末，上海戶籍人口中60歲及以上老年人口，佔其戶籍總人口的23.4%。據有關部門預測，“十二五”時期，上海戶籍的老年人口還將平均每年增加20多萬，到2015年，上海的老年人口比重將接近30%。