11月中旬，五環外購房者集體抗議被徵收總房款3%的“豪宅稅”，北京住建委隨即回應“將儘快出臺放寬普通住宅的新標準”。“普宅新標”成為熱點話題。

　　11月23日，地稅局提交普宅新界定標準及相關稅法的傳言在微博流傳，多名業內人士表示“確有此事”。但記者致電住建委和地稅局被告知：新規正在研究和制訂中。截至昨天上午，新規仍未披露。

　　非普宅契稅多交1.5%-2%

　　記者獲悉，11月22日，保利茉莉、遠洋一方、金地仰山、旭輝紫郡、首開常青藤、金隅花石匠等多個五環外樓盤的業主代表約15人，先後前往北京市住建委、北京市地稅局反映情況。

　　一位參加當天行動的保利茉莉業主代表告訴記者：“我們都是剛需購房者，滿足90平米以下、家庭首套房的普通住宅條件，希望政府能取消房屋總價的限制，給予普宅的稅收優惠”。據他介紹，“維權”的業主大多是2010年上半年樓市高點時購房，買入的多是80-90平米的兩居、三居。

　　2010年，以保利茉莉、綠地西斯萊為代表的剛需樓盤在大興熱銷，成交價格為17000元-18000元/平米，隨著這些樓盤在2011年底進入交房期，業主們被地稅局告知：按照北京市目前的規定，除了總價在120萬以下的首套房可享受總房款1%的契稅優惠，其餘將按照非普通住宅標準徵收3%的契稅。業主們對此提出不同意見，並迅速得到政府部門調整標準的反饋。

　　北京市住建委此前對本報表示，2011年以來，住建委已經會同地稅局等相關部門進行了大量的調研和多次論證，目前相關部門已經初步形成普通住宅標準調整方案，有望在近期公佈；據業內專家預計，新標準有望于12月披露。

　　舊規三年未變

　　2005年，北京規定普通住房的三個同時滿足的標準條件：容積率、建築面積以及區域總價。從2008年至今，北京普通住宅認定標準中的“區域總價標準”未調整過。而同期北京商品住宅的成交均價則從每平米12837元上漲至21929元(截至10月25日數據)。

　　“從2009年開始，北京土地供應的特點決定了剛需能負擔的新盤幾乎都在五環外。”亞豪機構市場總監郭毅表示，區別購房繳稅政策的出發點是減輕剛需購房者的負擔，抑制投機性購房；但從頒布至今房價漲幅很大，這對於普通的兩口之家來説，80-90平米的合理的房屋居住需求，針對這些業主收非普通住宅稅費，並不符合政府鼓勵自住與改善性需求的初衷。

　　北京市住建委也表示，新方案將充分考慮近年來北京城市發展和房價變化的情況，標準更加合理，符合普通住房標準的覆蓋面將有一定程度提高，更多的購房家庭將可享受相應的稅收優惠，以最大程度地支持普通居民家庭自住型購房需求。

　　■ 鏈結

　　北京普通住宅契稅相關規定

　　●2005年，北京市規定普通住房需同時滿足三個條件：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平米以下、實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

　　●2008年11月，北京市針對1.2倍的具體規定調整為：三環以內總價258萬元/套，三環—四環之間210萬元/套，四環—五環之間198萬元/套，五環外120萬元/套。如果每套房源的實際成交總價低於上述區域價格，則可享受普通住房1.5%的稅收優惠。

　　●2010年10月1日起，北京市宣佈普通住宅中首套房並且在90平方米以下，可享受繳納1%稅率，90-130平方米、總價低於120萬元的住宅繳納1.5%稅率，而其餘則需繳納最高稅金3%。從2008年至今，這一區域總價標準並未調整過。

　　■ 調查

　　1 同小區同戶型不同稅

　　同一個小區，同一個單元，一樣的戶型卻面臨著不同的徵稅標準。

　　家住通州區九棵樹附近的穆女士，2010年初以單價21000元入手一套79平米的兩居室，165萬元的總價也在交房時按照稅務部門的相關規定，繳納了3%的契稅，因為求房心切，當時穆女士對契稅並沒有在意。

　　而到今年，通州眾多項目開始“跳降”，穆女士發現小區的部分尾房也被開發商降至15000元/平米出售，她樓下新入住的鄰居僅以118萬元購得與自家戶型、面積相同的房屋，並且還在“普通住宅”標準內，享受到了相應的稅費優惠。“我很不解，小區內還有一套90平米的小三居，總價117萬元，面積比我家大，卻也是普通住宅。”穆女士説。

　　記者了解到，與穆女士有類似遭遇的購房人並不在少數。樓盤在銷售過程中，即使戶型一樣，隨著樓層的增高也有差價，以每層上浮100元/平米的情況居多。位於豐台區角門路的某小區，19層的高層板樓，開盤均價26000元/平米，以79平米的兩居為例，按照相關的繳稅標準來劃分，則七層以下為“普通住宅”，可以享受契稅優惠政策，而七層以上的總價已經超出“三環四環之間210萬元/套”的標準，目前只能按照“豪宅”繳稅。

　　2 南五環、北五環“一刀切”

　　儘管目前樓市進入“普降”通道，一些最近新開的項目更是接近甚至低於成本價賣房。但同樣是五環外，北五環和南五環的房價差別在千元以上，一些甚至達數千元。因此，如果按照2008年制定的區域指導價格來看，面積、戶型類似的商品房，也會有一部分被劃為豪宅。

　　在中關村工作的張先生説，他購房時既看了南五環外長陽板塊的房子，也看過北五環外的房子。當時，長陽的房價在16000元/平米左右，但北苑、立水橋附近的房子都超過2萬元/平米。

　　一位研究機構的專業人士告訴記者，這種現象不勝枚舉。“五環外太多項目的單套總價超過120萬元了，就算按照15000元/平米計算，120萬元只能買80平米以下的，但現在大興、房山、昌平、通州普遍都超過了這個單價水平。這意味著只有在五環以外的這些新城買個一居室才能享有1%的契稅優惠，還得滿足是家庭唯一住房。而對稍微追求舒適度的兩口之家或三口之家，購買一居根本是不現實的。”

　　■ 熱議

　　總價、時間點成兩大熱點

　　記者採訪的多名房地産業內資深人士及專家都表示，普宅新標準和稅改勢在必行，由於房價增長過快，究竟豪宅的標準如何界定？記者了解到，在新的普通住宅界定標準中，總價範圍和區域單價的界定、以及適用時間節點成為爭議最激烈的兩大熱點。

　　劃分更詳細的區域均價

　　一位品牌房企的相關負責人認為：“目前的區域劃分稅收標準過於粗糙，簡單地按照環線劃分很容易誤傷剛需群體。政府是否可以考慮採用更詳細的區域均價？比如方莊板塊、望京區域、長陽板塊等等。”另一位業內人士表示，如今南五環享受優惠政策住房平均交易價格至少要定到150萬元以上。

　　每年或每季調整計稅價

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，北京房價市場變化迅速，但這對住建委實質上並無技術難度，可每季度公佈區域的平均房價，每年根據房價變化調整區域指導房價。

　　一位不願具名的房地産資深人士指出，比較“靠譜”的區域參考標準應該依據合同簽訂的同時期平均房價更為合理，但他同時指出這也會加大有關部門的工作量，難度可能會更大。

　　“此外，新標準究竟是以收房時間(繳納契稅時間)為準、還是以網簽時間為準、或者是以新規定一個時間節點為準都會決定有多少剛需受益。”郭毅指出，政府應該盡力給普通剛需們優惠。