原因一：房屋仲介推高租金

    呈交給住建部的調研報告認為，目前主要城市都存在房地産仲介公司做租賃代理業務，這種仲介做“二房東”的做法，推高了房屋租金。網易財經調查發現，仲介推動租金上漲有著多重因素。

    二手房交易量下降，客觀上使得仲介業務員轉而推動房租上漲，以得到更多佣金。今年國家對房地産市場空前的調控力度，導致二手房的交易量大幅下滑，而這直接影響到房屋仲介業務員的收入。網易財經從北京我愛我家、鏈結等房地産仲介處了解到，仲介的業務員均採取按成交額分成的激勵模式。例如，房産仲介促成一套二手房交易，仲介公司一般收取成交價的2.5%作為佣金；促成一套房屋出租，仲介向租戶收取一個月的房租作為佣金。而業務員則按照月度業績總額度從仲介公司得到分成，分成比例也有刺激機制：採取分段遞增方式，一個月所成交的仲介業務總額度越高，分成比例也就越高。

    二手房交易量下滑後，仲介公司業務員們轉而通過仲介租房賺取提成。但是，與動輒百萬元以上的二手房交易額相比，一單二手房出租的總交易額不過數萬元。對於仲介公司業務員來説，租房跟賣房相比，簡直就是“雞肋”。

    而對於房地産公司來説，二手房交易量的大幅下降，直接影響甚至威脅到門店的生存。一個門店不管業務量如何，都要負擔門店租金、店長和業務員的保底工資等成本。網易財經調查了解到，房屋仲介的保底工資按不同級別從1000元到數千元不等。而現在，仲介公司主要通過仲介租房的佣金維持生計，有消息稱，北京一些房産仲介的門店已經陷入虧損狀態。

    在這種形式下，無論是仲介公司還是業務員，推高租金來賺取更高的收入成為一種必要。而實際上，租房市場絕大多數交易通過仲介公司完成，仲介掌握了大量房源信息，加之漲租符合房東的利益和租房市場自身的剛性需求，房租上漲也就有了驅動力。此外，不同房屋仲介通過承諾房東租金的方式爭奪房源，客觀上也加速了房租上漲。

    對於仲介推高房租的説法，我愛我家副總裁胡景暉對網易財經表示“很冤枉”。胡景暉稱，雖然仲介間存在爭奪房源的現象，但房租漲價的主動權在房東手中。房租上漲還受外來人口增加、拆遷力度加大、經濟恢復等多種因素的影響。胡景暉把房屋仲介比喻為“菜販子”，“如果把菜販子都打死，菜價將照漲不誤。”

    實際上，房屋仲介不是菜販子，房屋仲介對於租房市場的影響力，也非菜販子所能比。我們不能把房租上漲的全部責任全部歸咎於仲介，但不可否認的是，租金上漲符合仲介的利益，仲介確實也有能力推動房租上漲。

　　原因二：城市拆遷和城市新增人口加劇房源緊張

    城市拆遷的城市新增人口是房租上漲的另外兩個重要原因。近年來，北京等大城市的拆遷力度加大，城區的民房越來越少，而民房曾是低端租戶的主要聚居地，隨著城市拆遷，這些租戶或搬到更遠的郊區，或者轉而租地下室或合租樓房。這加劇了對出租房的需求。

    今年3月23日，網易財經曾到當時北京二手房上漲最猛的望京區域探訪。此前一週，“望京1號地”剛剛成為北京地王。而這個地塊，曾是望京地區最大的外來人口聚居地，這裡的民房裏，最高峰時曾有3萬多外來流動人口，是戶籍人口的10倍。曾在大望京村租住的鄭女士對網易財經表示，大望京拆遷後，她一家搬到了附近一棟居民樓的地下室租住，房租每個月需要600元，她更懷念以前400元租一間民房的日子，但望京地區已經沒有民房可租了。據了解，大望京村是望京地區最後的一處區域民房，隨著這裡的拆遷，望京已經告別民房時代。而這裡的3萬多流動人口，或者遠遷，或者選擇租樓。

    此外，北京每年新增近60萬外來人口轉化為常住人口，這些人口以大學應屆畢業生、外來進行打工人員為主，購買力較弱，絕大多數成為租戶，客觀上也加劇了租房剛性需求。

　　原因三：房東對租金預期增高主動加價

    在購房市場上，有“買漲不買跌”的説法，房價一旦進入上升通道，很難剎住車，而一旦進入下跌通道，消費者反而持幣待購，交易量下降。而相類似的是，在租房市場上，看到租金一路上漲，房東處於對市場的預期，加之仲介、物價等因素的推動，不少房東主動加價。我愛我家副總裁胡景暉稱，去年受金融危機影響，不少房東還主動降價，但今年市場恢復，加上CPI走高，房東對房租上漲預期增高，主動提高了房租。

    客觀上通過仲介出租房屋一般簽約期為一年，很少有房東願意簽長期租約，這也為房東在合同到期後漲租掃除了合同上的制約。而更多消費者持幣等待購房，也增加了租房的需求量。

    總之，房租的上漲即有租房市場的剛性需求因素，也受到仲介、房東等交易環節因素的影響。