中廣網北京8月11日消息 （記者季蘇平）據中國之聲《央廣新聞》報道，記者近日從北京市住保辦獲悉，北京市從去年下半年開始研究的REITs方案，近期已正式上交證監會。北京市住房保障辦公室發展規劃處處長張國偉透露，此次公租房REITs方案試點均在朝陽區，涉及4-5個項目，對接投資機構為國投瑞銀。

　　REITs是房地産證券化的重要手段。房地産證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地産投資，直接轉化為資本市場上的證券資産的金融交易過程。房地産證券化包括房地産項目融資證券化和房地産抵押貸款證券化兩種基本形式。

　　REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地産，並將這些經營性物業所産生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資産打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

　　為什麼會出現房地産的證券化？實際上房地産證券化在國際上比較常見，而且其所投資的證券化不僅包括商業地産、公租房，還包括很多商品樓。為什麼我國會選擇以公租房作為第一個房地産證券化試點的例子？因為目前我們國家保障房建設中間資金比較困難，從現在的情況來看，我國現有保障房融資模式主要分為財政資金、銀行貸款和直接融資。直接融資包括中長期債券、房地産股權投資基金和房地産信託投資基金（REITs）。周江坦承，由於保障性住房投資收益率低、投資回報週期長、經營管理相對複雜，對社會資金吸引力較弱。

　　嘉實基金管理公司房地産及基礎設施部RE總監王克明在接受記者採訪時明確表示，投資保障房很難盈利，他們目前所做的投資，其實是對賭地方政府融資平臺的財政實力和信用，以此來保證貼息還貸的可能。