上海克而瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱説，高空置率的原因，是很多購房者購買遠離市中心且配套欠佳的樓盤。但在上海人眼裏，配套不佳會隨著時間改變。

　　20多年來上海城市中心無數次擴容，從原來人民廣場周圍3公里，開始輻射向內環、中環，甚至外環。陸家嘴、徐家匯、五角場、中山公園……這些城市的商業中心，均是在最近20年內崛起的。在大量公司外遷和新一輪商業外擴的大背景下，更多的城市商業中心將分佈在上海更多的板塊，這些地區有機會成為上海新的城市中心，一如當年的陸家嘴和徐家匯。

　　中國指數研究院甚至認為，真如、徐涇、後世博板塊、臨港新城（南匯新城）、迪士尼國際旅遊度假區最有可能成為新的商務中心。上述地區目前恰恰是上海因為配套因素最有可能産生空置房的板塊。

　　發展前景催生“期待”

　　5月27日，中海地王項目——中海紫禦豪廷一天成交金額就達到12億元，刷新了上海今年高總價樓盤成交金額的新紀錄。

　　吸引購房者蜂擁購買這一總價至少800萬元起樓盤的原因是整個長風地區的未來發展規劃。根據最新的規劃，體量達到220公頃的土地上，陸家嘴之後的上海第二個金融中心長風金融港已開始運作，美投國際、中國資本、上海聯創等七家境內外知名的基金和企業簽訂入駐戰略合作協議。

　　良好的發展規劃是吸引購房者的主因，即便這些地區的配套尚未成熟，短期內可能無法入住。事實上，相比于長風地區配套要差很多的新江灣城、松江新城等均僅僅因為規劃因素，而吸引購房者。

　　在許多投資者看來，在甲級寫字樓的高租金壓力下，大量知名公司會考慮搬遷到這些目前配套尚不成熟的地方，進而以抄底價在一個新的商務、商業中心買房。

　　此前上海相對偏遠的區域，比如莘莊、金橋、三林等均因為大量知名公司的引入和商業設施的大量建設，形成了新的商業中心，滿足了這些地區居民的就業和日常生活需要。

　　反倒是市中心雖然商業配套成熟，但引入的商品價格較高，反而不那麼適宜居住。比如剛剛落戶靜安嘉裏中心的邁克爾高司，就是一個剛剛進入中國內地不久的美國輕奢華品牌，在中國也將維持一個高端的定位。同樣，古北地區的百貨公司高島屋也是全日本頂級的百貨公司。這些超高端的品牌入駐，使得上海市中心的消費成本較其他地區更高，也令購房者更願意選擇目前配套並不成熟的板塊買房。

　　規劃落實緩慢導致高空置率

　　然而，要最終實現購房者期待，還得靠規劃最終落地。

　　各個地區的規劃落地有快有慢，導致了在不同的板塊，會出現完全不同的空置率。相比長風地區的規劃快速落實，將成為五角場核心的新江灣城，目前的規劃落實速度就比較緩慢。大型的商業設施和醫院、學校等公建配套，尚沒有完全建成、運營。同樣的，松江新城地區的商業，在萬達落地之前，還沒有形成商業設施的高度集中，也令當地的購房者覺得入住不方便。

　　21世紀不動産的統計顯示，那些目前規劃落地比較緩慢的區域，如新江灣和松江新城的空置率比重都達到20%~30%，而規劃落地較快的真如和花木板塊，空置率僅在5%左右。