投資建議：

　　公司前身為國祥冷凍機械股份有限公司。2010年和2011年ST國祥分別通過股份轉讓和新增股份資産認購方式實現華夏幸福基業對上市公司的收購事項。我們認為公司具備以下優勢：

　　1)公司具備A股唯一的“園區孵化”模式。和傳統意義上園區企業不同之處在於，園區所有權基本屬於地方政府而不是華夏幸福。華夏幸福只是簽訂“園區孵化”協議，根據原有託管分成協議，在託管年限之內完成規劃、建設、招商和後期維護工作。相比傳統政府自行開發而言，華夏幸福“園區孵化”模式，一方面可以減少政府在園區建設上的初期投資(政府分期支付開發費用)、把招商和運營更商業性工作交給更加專業的管理團隊；另一方面，開發商省去園區土地購置成本，將原本土地成本直接用於園區建設，與此同時獲得園區成熟後的後期收益。兩項結合的最大效應的是短期內實現園區快速建設，給開發商和地方經濟帶來雙贏結果。目前公司已成功開發固安、大廠和懷來三大園區。不僅如此，相關業務流程的專業化和可複製化使得公司已經開始向瀋陽、青島異地擴張。

　　2)“園區孵化”和地産開發協同促進。公司園區業務與房地産開發已形成協同效應。利用區域開發帶動房地産開發的區域影響力，利用房地産開發提升區域開發投資環境。此外，園區業務的開發可以部分促進周邊房地産市場需求；而房地産業務的開發也為園區內工作人員提供更好配套服務。

　　3)土地儲備豐富、受益環北京經濟圈建設。緊密鎖定北京市場。截止報告發佈，公司項目累計土地面積近516.39萬平，建築面積在792.71萬平。以上項目全部分佈在環北京經濟圈內的固安、懷來、大廠、霸州、香河、燕郊等，其中40%以上項目儲備集中在固安。按照相關規劃，環首都經濟圈內的京東、京南、京北到2020年力爭實現人口450萬，其中養老基地總容量超過10萬人，宜居生活基地總容量超過70萬戶。背靠環首都經濟圈為公司地産業務帶來豐富市場需求。

　　4)目標客戶定位清晰，房地産業務保持爆髮式增長。公司房地産業務以城市住宅地産為主，力圖建設有特色的標誌性城市社區，同步開發與城市發展相匹配的商業地産。與此同時，公司還在北京周邊、大北京生活圈範圍內以“小鎮規模，連鎖發展”為模式，滾動開發城市周邊新興小城鎮住宅項目。公司目前産品主要特點在於用相對較低總價實現低端人群對居住的需求、中端人群對居住面積的要求以及高端人群對居住環境的要求。受益於清晰定位，2010年開始公司銷售和開發能力迅速呈數量級增長。2011年公司地産開發業務再創新高，當年實現房地産簽約銷售128億，簽約銷售面積172萬平，分別同比增長42.5%和61.9%。

　　海通證券-華夏幸福：A股唯一的園區孵化+地産開發模式