策略視點：我們認為地産投資增速當前進入“尾部風險”集中釋放期。未來銷售增速的環比改善有望繼續保持；同時動態新增庫存數據顯示在當前的銷售情況下，剔除保障房後的地産庫存在三季度末見頂。新開工一般在庫存達到頂點前開始反彈，帶來投資增速的企穩。綜合銷售、庫存和政策因素，我們判斷三季度末投資增速有望止住下滑緩慢企穩，而對於企穩後是否能夠明顯反彈則取決於政策（包括貨幣政策與地産政策）對於銷售的促進力度。當前地産投資的尾部風險釋放以及下游需求的疲弱引起短期市場劇烈動蕩，未來市場中期上行趨勢不變。

　　銷售持續改善可期。由於限購政策嚴格執行，市場上成交面積的上升多來自於自住需求的釋放，這部分購房者對於購房成本的敏感性較高。而購房成本除了房價外，還包括公積金和貸款利率。首先，央行一季度貨幣政策執行報告顯示，新增個人住房貸款加權平均利率為7.43%。比2011年4季度下降19個基點。我們認為銀行在其他領域貸款需求較弱的情況下，會增加這方面的資金供應帶來按揭貸款利率會繼續下行。另一方面，南京、合肥、瀋陽、武漢等十多個城市放開公積金貸款條件和限額，這對於剛需購房者來説十分利好。由於購房成本的下降以及政策邊際改善從預期到現實，加之二三季度是供應和銷售的相對旺季，我們認為銷售增速的環比持續改善可期。

　　庫存壓力三季度末有所緩和。我們用過去24-12個月的新開工面積與過去12個月的銷售面積來描述現今12個月的動態新增庫存。假設2-4月的平均銷售面積得以維持（累計全年銷售面積同比-13%左右增長），剔除保障房效應，動態新增庫存在今年三季度末達到頂點。一般來説，在庫存到達高點之前新開工會開始反彈，從而帶動投資增速的企穩。

　　政策博弈決定投資增速回升幅度。政策的環比改善已經開始出現，包括首套房貸利率下行、公積金政策變化、存款準備金率的下調等等，對於促進剛需的釋放作用積極，就房地産商本身開發貸來説，4月資金來源中象徵開發貸的國內貸款同比下降10.3個百分點，融資環境仍處於谷底，我們認為未來這一現象可能會隨著政策的利好兌現而有所緩解。綜合來看，我們判斷在經過當前地産投資增速的快速下滑後，三季度末期投資增速有望止住下滑緩慢企穩，而對於企穩後是否能夠反彈則取決於政策（包括貨幣政策與地産政策）對於銷售的促進力度。