“儲備土地抵押貸款的期限一般在三年期以內，土地價格波動確實是需要考慮，但風險會不會集中爆發，可能更重要的是政府的態度。”一位地方城商行人士表示。

　　每日經濟新聞記者 萬敏 發自北京

　　“中國的經濟各行業其實可以大致分為兩類，一類與房地産行業相關，一類為非相關。”一位外資行的銀行業分析師認為，一季度以來的“貸款需求不足”現象，實際上是由於房地産業調控帶來的副作用，並非真實的貸款需求不足。

　　作為房地産行業緊密相關的土地自然首當其衝，據中國土地勘測規劃院地價所研究員近日發佈的 《中國城市發展報告》，2011年，全國土地抵押面積凈增419平方公里，抵押貸款凈增1.26萬億元人民幣，比年初的土地抵押面積2589平方公里、土地抵押貸款金額3.54萬億元人民幣，分別增加了16.2%和35.6%，但增速同比有所下降，與同期人民幣各項存貸款增幅回落趨勢一致。

　　開發商融資環境有所改善

　　商業銀行在2011年壓縮了地産開發貸款，2011年工行房地産貸款減少73.06億元，下降1.4%，而佔比也從2010年的11.2%下降到2011年的9.9%。農行房地産業貸款與2010年相比餘額下降了460多億，佔比也從前一年的15%下降到12.5%。交行房地産貸款佔比較年初下降0.20個百分點。

　　《中國城市發展報告》指出，2011年，全國土地抵押貸款率總體保持在50%左右，但受穩健貨幣政策和日趨嚴厲的房地産調控政策影響，加上政策執行的滯後效應，分季度看，2011年新增土地抵押貸款率，第一季度為52.7%、第二季度為52.3%、第三季度為56%和第四季度為49%，第四季度有較大幅度回落。

　　“房地産開發商的需求還在，銀行方面雖然有政策要求並不會把重點放在房地産行業，但價格方面可以定得高一些。”一家國有大型商業銀行信貸部人士告訴 《每日經濟新聞》記者。

　　銀行在地産開發貸款方面的“以價補量”方法實際上也起到了市場化的調節作用。今年以來，隨著貨幣政策由緊縮轉向穩健，有跡象顯示開發商的融資環境出現一定改善。

　　渣打銀行日前發佈的中國房地産調研報告顯示，開發商的融資環境自2011年四季度以來並沒有進一步惡化，最近數月，銀行針對大型房産商的放貸有所增加，融資成本也開始從高點回落。現在工程項目開發的銀行貸款平均利率為9.2%，而去年10月為9.9%；信託公司平均利率為17.2%，亦低於去年10月的20%。報告稱，這反映出融資環境出現改善跡象。

　　銀行警惕土地抵押貸款風險

　　上述報告指出，2011年，中央規範地方投融資平臺、嚴格土地抵押貸款管理的政策措施下，儲備土地抵押越來越被地方政府倚重。

　　數據顯示，在土地抵押貸款中，住宅用地和商服用地分別佔40%和28%。其次是儲備用地和工礦倉儲用地，分別佔17%和12%。特別是儲備用地抵押貸款佔比穩步上升，2011年末儲備用地抵押貸款佔比為16.7%，與一季度末的15.3%、二季度末的16.1%和三季度末的16.4%相比，呈逐步增長趨勢。

　　“對土地儲備貸款，一般是跟地方政府的信用考量，有政府擔保，還有土地抵押，這種貸款質量比較有保證，在前兩年地價上漲快的時期銀行做得很多。這兩年房地産調控的政策走向還不明朗，但是有些地方的土地拍賣已經減少了，銀行也開始考慮風險。”上述大行人士表示。

　　根據2011年報，民生銀行2011年前十名貸款客戶中，北京市土地整理儲備中心朝陽分中心、上海臨港新城土地儲備中心、西安曲江新區土地儲備中心、北京市土地整理儲備中心均位列其中。

　　正因為有土地作為抵押物，地方政府融資平臺遭遇整頓時，抵押土地成為政府繼續融資的救命“稻草”。

　　中信銀行在年報中表示，除少數運作規範、負債適度的土地儲備中心外，對其他類型的政府平臺項目原則上不再新增加授信。

　　寧波銀行行長羅孟波在2011年業績網上説明會上表示，寧波銀行的房地産貸款總量不高，目前的佔比為5.84%，其中，包含了土地儲備貸款和保障房貸款，純粹的商業地産開發貸款很少。

　　一般來説，各土地儲備機構承諾還款資金來源主要是土地出讓金收入，部分貸款附帶簽訂銀行、財政、土地儲備機構三方協議，由財政承諾承擔最終還款責任。

　　然而，土地作為抵押物的價值正在政策影響下發生動搖，根據國泰君安證券9日發佈的研報統計，近兩周以來全國16個城市累計土地成交金額同比降33%，一線城市累計同比降59%，二線城市累計同比降18%。2012年以來，累計流拍146宗,佔推出宗數的5.0%,其中住宅流拍52宗。

　　“儲備土地抵押貸款的期限一般在三年期以內，土地價格波動確實是需要考慮，但風險會不會集中爆發，可能更重要的是政府的態度。”一位地方城商行人士表示，出於各種目的地方政府不會輕易破壞信用。

　　實際上，儲備土地抵押還有一定的法律風險，土地儲備機構由政府出面組成，是根據政府的委託或授權行使某些特定職能的部門，並不是嚴格意義上的市場主體。從《擔保法》及相關法律法規來看，政府及以公益為目的的事業單位作為保證人不具備法律效力，即使以國有土地使用權作為抵押物，其抵押的有效性在法律上也尚無定論。

　　（萬敏）