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　　編者按：房地産調控政策實施已兩年多，政策效果可謂明顯，多地樓市先後出現“量價齊跌”，今年兩會期間，溫家寶總理再次強調，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放鬆。 但3月以來，北京、上海、廣州、杭州、南京等多地樓市出現成交量大幅攀升的跡象，迎來調控以來罕見的“暖春”，由此也引發了一些有購房需求的民眾不安，紛紛計劃出手入市。樓市真的“回暖”了嗎？中新網房産頻道記者就此採訪眾多業內人士、專家、開發商以及消費者，推出樓市“回暖”真相系列報道，力求呈現最真實的市場現狀。

　　樓市“回暖”真相系列報道之三：價格“穩中有降”能否持續？

　　樓市進入3月份以來，新房、二手房市場出現明顯“回暖”跡象。在新房價格跌勢趨穩的狀態下，二手房市場則出現價格回調。一時間，買賣雙方再次陷入博弈狀態，到底誰輸誰贏？房價能否保持“穩中有降”？

　　房價下行 剛需購房果斷出手

　　在京工作的劉先生今年快30了，在多次看房後，3月份終於在燕郊買下一套二手房。作為剛需購房者中的一員，又馬上要結婚，房子的問題成為劉先生亟待解決的大事。

　　“年後一直在看房，我跟女朋友幾乎把燕郊的房子都看全了，新房、二手房都看過了。”劉先生説，女朋友在燕郊本地上班，而且這裡到市區也很方便，又不限購，就把購房區域選在了燕郊。

　　“燕郊的房價下降了很多，現在普遍降到了7000左右的單價範圍。我們下半年要結婚用房，覺得價格調整的差不多了就乾脆早點買了。”劉先生坦言。

　　可見，在價格和需求面前，剛需購房者不在猶豫和觀望了。像劉先生這樣的購房者不在少數，3月份新房、二手房普遍下調房價的市場環境下，剛需購房者支撐起了狀態向好的樓市。

　　成交上漲 二手房均價跌幅收窄

　　三月份以來，一、二手房市場成交量可謂一路上揚，很多購房者感覺房地産市場最難熬的時候已經過去了。據鏈家地産統計數據顯示，3月份北京二手房成交量超過1萬套，與去年3月份持平，環比2月份上漲90%，創自2011年3月份以來(去除因政策影響集中網簽而成交明顯上漲的12月份)的成交最高值。

　　鏈家地産市場研究部馮聯聯認為，二手房成交量有明顯上漲的主要原因是，首先，1、2月份需求被過度抑制，部分需求轉移至3月份成交。其次，當前價格處於低位，觀望大半年的消費者開始購房行動。此外1、2月份成交過低也導致了數據方面成交量漲幅過大。多個因素影響促使3月市場出現小陽春。

　　另據大洋網消息稱，繼春節以來廣州二手住宅成交回暖後，3月成交升溫勢頭延續。當地仲介人士介紹，3月份二手住宅成交量再增長五成，廣州交易主力六區的成交量均有明顯上升。另據二手房數據顯示，2012年3月份首次置業佔比為71%，創2011年8月份首次置業佔比突破六成大關後7個月以來次高。

　　天津北方網資料顯示，截止到3月31日，天津市新建商品住宅成交總量7155套，環比上漲103.4%，成交面積74.1萬平米，環比上漲109.3%。

　　價格的下調，讓很多剛需購房者結束觀望，促使各大城市樓市在3月份集中放量，但在對一季度的整體統計看，市場成交熱度依然處於低位。中國指數研究院資料顯示，2012年一季度主要城市成交量繼續下行，同比下降49%，2-3月成交量有所回升，環比增幅均高於70%，回升力度大於十大城市新房總體水平，且3月二手房成交量已超過2011年月均水平。價格方面，一季度十大城市二手房均價總體仍呈下跌態勢，但各月跌幅逐漸收窄，3月略有上調。

　　二手房報價上調 剛需轉向新房市場

　　然而，北京二手房市場在進過了價跌量漲的三月後，四月份報價有了轉彎的跡象。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，4月份(截止到20日)，北京二手住宅成交均價為21975元/平米，與3月全月的成交價格相比每平米均價小幅上漲了342元，漲幅為1.6%。

　　中新網房産頻道在走訪中發現，很多二手房仲介門店門庭冷落。在立水橋附近，鏈家地産置業顧問跟中新網房産頻道介紹，近期來很多熱銷的二手房都賣得差不多了，一些業主看房子賣得好，將報價進行了上調。另一家富華房産仲介的置業顧問介紹，這段時間價格是有小範圍的波動，但是幅度不大，基本保持穩定。例如，美立方項目的二手房50年産權，價格在2萬元出頭，70年産權的房子價格貴一點，一般在21000-22000元。

　　看來市場的變化中，業主對價格的反應比較敏感，市場轉好後，也在試探著上調價格，期待多掙些銀子。據鏈結地産統計顯示，90平方米以下房屋佔比達66%，可見當前小戶型剛需仍然是成交主體。隨著熱點房源的逐漸被消化，市場剛需房源出現緊張，一些業主看到市場回暖的苗頭，報價出現上漲。

　　中原地産市場研究部總監張大偉表示，近期二手房成交有所起色，部分二手房業主提高了報價，銷售量也受到一些影響，但這種情況不是很普遍。“市場基本還是不支持漲價”，張大偉説，二手房調價後，一些業主會轉向去看新房。

　　二手房調價現象不僅出現在北京，據天津媒體報道，“3月以來，隨著成交量日漸復蘇，本市二手房報價出現回升，熱點房源議價空間收窄。”市民孫小姐看了一套天津梅江康城88平米的兩室二手房，令她沒有想到的是，房主竟然在看房時將原本90萬元的總價生生提到92萬元。面對業主突然變卦，這樣不講誠信，房子也只能作罷了。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，近來二手房價的小幅回漲主要是由於成交，更多的集中在四環內的成熟社區而導致的結構性回漲，從整體來看，雖然近來房價跌幅明顯減緩，但是房價“穩中有降”的格局在限購限貸的宏觀調控大背景下不會改變。但是下半年，成交量回暖的態勢是否還能延續，就要看在政策層面能否給予合理的改善類置業需求一定的優惠待遇，否則目前市場逐步回暖的態勢很難在下半年延續。(房産頻道 孫建永)