3月住宅成交剛回暖，4月局部市場又下跌：近段時間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動，步入房價走向“微妙期”，引發各方關注。

　　持續調控下的樓市出現哪些新變化？今年房價會否再現“大起大落”？在經濟增速回落背景下，樓市調控面臨什麼考驗？

　　房價會否再次上漲？

　　國家統計局18日數據顯示，3月份房價總體上繼續呈下降態勢，但新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有8個，比2月份增加4個。

　　“房價似乎正觸底，大家又開始談買房話題。”上海一家諮詢公司白領劉彤告訴記者，“我們辦公室裏五六個沒有買房的同事中，最近一人剛剛出手，另有兩人正頻頻看房。”

　　在北京，記者15日在南五環附近的“鴻坤理想城”售樓處看到，大廳之內有上百人在諮詢、辦理購房手續，這與前不久無人問津的場面形成對比。購買了一套房産的北京市民李輝説，他在京工作已6年，錯過了2008年房價低谷期，當前房價有所調整，“怕再錯過了”。

　　記者發現，近期進入樓市的不僅有居住性購房的“剛需”身影，也有少數投資者“變相入市”。在北京首開熙悅山項目現場，在記者追問下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房産，為規避“限購令”，他們推遲婚期，最近剛出手買了一套房子。而有些家庭為了繞開限購政策，甚至搞起“假離婚”。

　　對於樓市“回暖”跡象，中國房地産學會副會長陳國強認為，首先是針對“剛需”的信貸政策鬆動，目前購房者首套房可做到9折利率，相當於房價下調5%至10%。其次，在房價下降效應下，“剛需”入市積極性增加。第三，限購政策執行超過一年，外地符合購房資格者增多。

　　不過，世聯地産17日發佈報告稱，當前購房者信心指數只是小幅回升，表明購房者對未來半年房地産市場走勢的樂觀程度有微小改善，但仍處於歷史低位，而且仍有近五成客戶認為價格會繼續下降。

　　顯然，將剛需的階段性釋放，當成房價再次進入上漲通道的信號，是不確定的。

　　“市場回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢想？”

　　由於處在樓市的神經末梢，房産仲介公司被認為對市場冷暖最敏感。

　　鏈家地産置業顧問趙先生告訴記者，自今年2月份以來，市場就轉暖了，成交量逐步走高，連他們自己都感到意外。

　　記者近日在北京百環家園、珠江帝景、三環家園、萬年花城、瑞海家園等項目附近走訪看到，馬路上仲介房源牌數量多了起來，仲介門店進進出出的人也明顯增多。

　　與數月前大量關店、裁員不同，現在一些仲介門店又打出招聘廣告。北京一家大型房産仲介的招聘口號是：“市場回暖，火熱招聘，月薪過萬不是夢想。”

　　不過，據北京中原地産統計，二手房成交量在3月出現再次突破萬套後，在4月上半月成交量有所下行。

　　記者在北京走訪發現，目前成交多的二手房主要在三環以外，中心城區的成交仍然低迷。

　　對此，北京中原市場研究部總監張大偉分析説，剛性需求大規模入市的前提是房價有明顯鬆動，但從北京等大城市二手房市場來看，整體降價力度仍然有限，成交量難以持續增加。

　　還要看到，在限購政策不鬆動下，“剛需”釋放後將會呈現一定的衰弱效應。

　　“本次樓市調控本質是行業大調整，短期回暖難以改變行業調整格局。”世聯地産北京公司副總經理劉春岩表示，這一判斷綜合了當前國內外經濟形勢，也考量了地方考核體系改革等變量，應當是科學和清醒的。

　　房價難再“大起大落”

　　作為房地産開發的前端，土地市場冷暖是開發商預期好壞的“試金石”。

　　4月18日，北京豐台區盧溝橋鄉C9地塊招標，只有一家公司參與報價，最終以3.58億元“底價成交”。此前的3月27日，上海崇明縣城橋商品房基地1號和2號地塊招標，同樣被唯一競買人以底價買走，其3075元/平方米的樓板價，較一年前縮水四成多。

　　“行情好的時候，是開發商找政府；現在倒過來，政府找開發商。”上海一家房地産公司老總説，受持續從緊的調控政策及供地季節性調整等多重影響，開發商拿地的熱情仍然較低。

　　不僅如此，商品住宅市場仍然持續著降溫過程。國家統計局數據顯示，一季度商品房銷售面積同比下降13.6%；其中，住宅銷售面積下降15.5%。東部地區的降幅明顯大於中西部地區。

　　另一個問題是開發商的“庫存增加”。據北京中原地産統計，截至本月15日，滬深兩市已有85家房企發佈年報，合計庫存值高達9641億元，相比同樣面臨調控的2008年同期，庫存值上漲180%。預計全部上市房企的庫存市值達到1.2萬億元，創出歷史新高，庫存消化週期超過4.5年，同比明顯延長。

　　復地集團董事長張華説，近期公司專門邀請同行、專家舉行研討，大家覺得，目前企業對調控的認識越來越理性，今年房價應該不會出現“大起大落”。

　　後市“兩大矛盾”考驗未來調控

　　4月13日的國務院常務會議重申，堅持房地産調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。業內人士分析認為，目前樓市在向調控預期的方向演變，但依然面臨雙重考驗。

　　其一，“抑投資”與“保剛需”如何並舉？

　　“經過此輪調控，更多房企將會加大普通住宅的開發比重。”復地集團董事長張華説，抑制房地産投資過快增長，不能一刀切，推動樓市結構持續優化才是正途。

　　“今後應強化‘有保有壓’的差別化機制。”上海永慶房屋公司總經理陳史翎等人建議，既要對投資投機性需求設立“防火墻”，又要讓合理的購房需求正常釋放，這需要從信貸、土地、稅收等多方面實施“定向調控”。

　　其二，“保增長”與“調樓市”如何兼顧？

　　今年一季度全國GDP增幅延續回落態勢，創下2009年二季度以來新低，部分省市經濟和財政增速更明顯低於預期。調控之下房地産業的降溫、土地出讓金的縮減以及關聯産業的低迷，對地方政府的壓力正越來越大。

　　國土資源部日前要求“各地要充分估計宏觀調控持續推進可能面臨的困難”，以保障性安居工程用地落實為重點，做好住房用地供應工作。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉等業內人士表示，抑制房價從根本上説要“促供應”，在今年“保增長”與“調樓市”關繫上，各方博弈會加劇，這要求在落實樓市“政策調控”的同時加強制度建設。