中國社會科學院金融研究所研究員易憲容

　　中國經濟網北京4月21日訊 近日，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在談到中國的房地産時表示，這幾年中國經濟發展了，但是推動了一個極大的泡沫。房價漲幅實際從2003年到在到去年，漲幅是8到10倍。這個泡沫不採取好的辦法消化，那麼中國這個房地産泡沫自然破滅，那麼其結果一定比美國的金融危機，比90年代日本的金融危機、比90年代台灣的房地産泡沫破滅的後果還要嚴重

　　以下是文字實錄：

　　房地産的問題這幾年一直在講，房地産無論在中國還是全世界，金融是房地産最核心的問題。我有一個基本的觀點就是，中國十幾年來經濟之所以能繁榮之所以能夠發展就是有了一個金融創新工具——房地産。它能夠把現在、過去、未來的都用到了現在。就是把需求客觀擴張。所以我們這幾年十多年來經濟為什麼能夠發展這麼快，完全是政府過渡信用過多的結果，為什麼泡沫這麼大？中國房地産泡沫可以説世界上沒有，大家可以看到北京住房的房價和收入比，或北京住房這十幾年來建築的面積是多少，這都是前所未有的。

　　我昨天參加一個房地産論壇，前天到了，因為昨天沒什麼事，去周圍散步，周圍全是空子的房子。三線城市、四線城市都是這樣。所以當前中國的房地産市場為什麼要堅決調控，就是因為我們早幾年政府採取了錯誤的金融政策，錯誤的經濟政策導致了一個巨大的房地産泡沫。如果這個泡沫不採取好的辦法消化，那麼中國這個房地産泡沫自然破滅，那麼一定比美國的金融危機，比90年代日本的金融、比90年代台灣的房地産泡沫破滅還要嚴重。台灣的房地産破滅我知道，我一個同學90年代初買的房子，他告訴我，他掙了一點點的錢就是房地産泡沫給吃掉了。我給政府報告的時候也提過，這個泡沫不擠出來，未來無論經濟、金融、社會面臨一系列的大問題。

　　我給大家講幾個概念：朱鎔基總理他的任期，信貸5年增了7000萬，房價開始上漲的時候溫家寶上來的時候開始，溫家寶總理第一任信貸增長多少了？4.75萬億，到了2008年之後到2011年我們的銀行信貸達到了30多萬億。金融危機以後我們政府採取了比美國還要美國的擴張政策，通過大的擴張炒作房地産，炒大房地産泡沫。這幾年信貸增長的速度，是朱鎔基總理時候的8倍。GDP增長多少呢？GDP增長1倍多，但是信貸增長了8倍，30萬億信貸發出來。朱鎔基總理如果他任政，有5任才可以發這麼多信貸。所以泡沫還不大？所以可以説這幾年中國經濟發展了，但是推動了一個極大的泡沫。房價漲幅實際從2003年到在到去年，漲幅是8到10倍。所以這完全是錯誤的信貸政策導致的一個錯誤的結果。

　　房地産政策到什麼時候開始政府意識到這個問題了？是2010年“國十條”的出臺。我在國十條出臺之前我參加了他們的系列會，也給他們出了系列報告，這時候政府才認識到如果房地産泡沫還是用銀行拼命發信貸，我們信用無限擴張下去，那麼中國的經濟泡沫破滅比美國的金融危機還要厲害。因為美國別看它的房地産泡沫導致了它的金融危機，但是美國人買房，95%的居民買一套住房。但是中國人買房買多少？很多城市居民兩套以上多的是，買2套、3套、4套、10套的都有。特別是政府官員一查出來，一個個都是10套、20套幾十套住房。

　　比如説浦東新區，區長出問題，一查出來13套房，南京財政廳廳長一查出來7套住房。所以這個問題到了2010年才意識到問題的嚴重性。所以從2010年開始政府才在金融政策上，通過金融政策來把房地産這個泡沫逐漸的擠出。以保證中國經濟持續穩定增長。2010年“國十條”主持人不是溫家寶總理，是李克強總理，所以國十條就是要擠出房地産泡沫，就是把房地産市場調整。

　　擠出房地産泡沫他們所採取的方式有三個方面：一個是信貸、一個是稅收，一個是行政干預。行政干預沒少用，最重要的就是差別化的信貸政策。差別化信貸政策規避了現在買房的人，你如果是個人買第三套住房已經禁止了。住房的第一要義，最重要的東西是改善我們居住條件的，不是投資掙錢的。就是要把投資掙錢保值的功能去除掉，這是第一要義，在第一要義基礎上才能談掙錢、保值。

　　第二個是你買第二套住房可以買，但是你的收付比例由過去的兩層提到不低於六層。第二你的利率水平由過去的7周優惠調整到基點利率的1.1倍。我們在政策之前買房的利率是4.158，現在買第二住房最低是7.55。這個條件説明就是要把當前中國住房投資和住房消費做嚴格區分。如果你投資炒作買第二套住房得嚴格限制。第三個條件就是購買第二套房有一定優惠，但是首付比例和利率也提高了。

　　這樣的背景下大家看到了我們的房地産市場從2010年開始出現了量跌價滯，整個銷售數量下降，住房價格持續在那兒不動。出現近兩年這樣僵持的局面，到最近逐漸在打開。比如住房銷售降價降價一下跌一些銷售量就出來了。早些時間量跌價滯局面正好説明了我們中國房地産市場是投機炒作的現象巨大。所以政府的目標就是改變房地産市場。差別化的信貸政策並不是一個短期政策，一定是一個中長期的政策。要把住房和炒作投資區分開，所以這樣的背景下大家可以看到我們中央政府今年以來所有政府領導人一致強調房地産宏觀調控一定要堅持下去，而且不會動搖！宏觀調控的目標就是要讓住房的價格回歸到合理水平。住房價格的合理水平就是各個地方的民眾有支付能力購買，這就是合理使用。

　　在這樣的背景下中國的住房市場它的泡沫被逐漸的擠出。不過，大家要看到這個泡沫擠出的情況下中國的經濟也出現了調整，比如説鋼鐵業去年出現了虧損，一季度全面虧損，還有建築材料、房地産上市公司等等出現了調整，整個經濟增長速度下降。但是我相信中央政府已經看到了這種調整、這種下降是早幾年房地産泡沫推的過大要付出的代價，一定要承擔這個代價。只有重新調整房地産市場才能真正走出我們當前的困境。所以我一直主張房地産市場要讓宏觀調控目標實現就是要讓住房的價格逐漸回歸到合理水平。

　　現在最大的問題在哪？現在最大的問題是房地産企業不願意降價，為什麼不願意降價？房地産企業早幾年“富的溜油，暴利讓他們有能力支撐這種對策”。但是我相信他們早幾年的經驗可能是誰堅持到最後誰勝利，但是這次不一樣，這次房地産政策的主持人跟以往不一樣。我相信房地産宏觀調控最合適的是金融政策，在未來一段時間裏到底情況怎樣？真正見分曉的時間是2013年中央新一屆政府領導人上任，他的新的政策就會告訴我們未來房地産市場到底走到哪。

　　所以我相信這種調整會持續下去，但是房地産企業現在很多人説房地産宏觀調控已經到底了。但是我相信這種調控是長期的政策，不會短期，一定要認識到房地産的泡沫要逐漸擠出。而且讓房地産市場真正成為我們未來中國經濟增長的動力。

　　易憲容：

　　1 中國的房地産是政策市，政府要通過這種政策來保證它的利益目標。

　　2 我接觸到的事情，實際上我好像沒有聽到發生這樣的事情。因為買房的時候沒有簽署購房貸款合同，貸款合理不成立前面那個合同也不成立，所以沒有違約不違約。所以我是基本上天天跟這些人打交道，好像沒有聽到過由於政策變化導致開發商去起訴購買者的好像這個沒有聽到過。

　　3 我們中國的房地産市場完全是政策市，利率的高低、按揭貸款高低、首付款高低完全以政策為基礎，合同還是政策之後。所以政策調整之前，無論是買方和賣方一系列的交易都在政策之前完成，多數是這樣的。

　　4 剛才講的一個很重要的問題是，合理房價當然每個人心中都不一樣。你心目中的合理房價不一定是真實的合理房價，房地産、我們經濟發展到底是為了什麼？是為了企業利潤還是GDP增長？其實不是，我們所有問題最根本就是為了絕大多數民眾生活條件改善，所以房地産市場為什麼調整，房價是第一要義。絕大多數人現在85%的民眾如果房價不調整買不起房，那85%的人買不起房房地産房價要不要調整？如果買不起房價再高沒有意義，GDP再高沒有意義。

　　住房産品和其他産品不一樣，住房産品即可以做投資又可以作為消費，如果消費出發我們可以找到一個供求關係的變化，如果作為投資，我們住房，投資産品是0到無數大。如果你希望增加土地來增加我們住房的房價問題，這是完全錯誤的。那時候是把銀行信貸拼命推出來，中國的房子住的月球上去也不夠，所以到現在中央政府才明明確確的看到了房地産的未來發展，房地産市場不是你拉動産業多少，不是GDP多高，最重要民眾是不是能夠承受這種成果？所以所有問題，房地産市場考慮三個基本前提：

　　第一，住房權利居住權是天賦人權，生産這個産品出來，首先第一條要滿足我們每個人基本的居住條件。發達國家住權法第一條講了，生産安全舒適具有居住能力的住房。

　　第二條中國的土地是公有的，公有是全國人民都擁有的東西。

　　第三，中國共産黨的宗旨就是為全體人民服務。

　　所以討論任何房地産問題，如果你要站在這三個基本前提上討論，每一個人都不要從自己的角度，從自己的利益想問題，那麼房地産市場會發展好得多。這三個基本前提才能保證中國房地産持續穩定的發展，成為經濟增長的動力，成為我們所有民眾住房條件不斷改善的首要基礎。