據報道,在中央政府房地産宏觀調控政策堅決不動搖、房價必須回歸合理價格水平的原則下,財政部對個人住房徵收房地産稅的試點將從上海、重慶向國內其他城市推廣。但是,房地産稅在上海與重慶試點已經一年有餘了,從市場的反應來看,這些試點對房地産市場所産生的影響不大,對遏制高房價所起作用更是十分有限。因此,國內房地産市場質疑:房地産稅對遏制高房價有作用嗎?如果沒有多少作用,為何政府部門會熱衷此道?如果有作用,為何國內房地産稅的推廣會如此緩慢?特別是,為何在成熟的市場體系下一個行之有效的房地産稅收制度在中國卻會水土不服?當前重慶與上海試點的缺陷是什麼?政府應該從哪個方面來完善與改進?

　　房地産稅是現代稅收制度不可或缺的部分,對房價的影響一點都不可低估

　　一般來説,在一個成熟的市場體系下,房地産稅又稱不動産稅,它是一種選擇性的財産稅(即財産稅中的一種)。它同其他財産稅一樣,是一個國家賦稅結構中的三大支柱(還有消費稅、所得稅)之一。因此,房地産稅的徵收既不是要不要徵收的問題,也不是徵收後能夠起到什麼作用的問題,而是房地産稅是現代稅收制度不可或缺的部分。

　　因為,房地産稅與土地出讓金不同,它是現代稅收制度的一種。它所起的作用具有實現國家職能、調節社會財富分配不公、保證土地及附上物的溢價合理分配等。而土地出讓金只是中國國有土地的交易價格。因此,房地産稅就是對保有環節的住房財富進行再分配,縮小整個社會財富的分配懸殊。房地産稅徵收對房價的影響是一點都不可低估的。

　　若要房地産稅對高房價起較大抑製作用,必須滿足稅制公平公正這個基本條件

　　一般來説,房地産稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候,房地産的抵押貸款即負債不得扣除。而且房地産稅在大多數國家都屬於地方稅,為地方政府財政收入最重要的一部分。如果中國徵收房地産稅,不僅能夠為地方政府提供穩定的財政收入來源,而且也能夠減少地方政府對土地財政的依賴,從而改變當前中國地方政府財政收入來源的基礎。

　　依照各國現行房地産的稅制,每一筆土地及房屋都得徵稅,都得根據政府定期查定之價格加以計算徵定。為了課稅的目的,政府通常會在每隔一階段就會對所管轄區域內之房地産進行一次估價,此一工作完成後,每幢房産應納稅就得根據查定價格加以計算。而這種查定的價格,在進行下一次查定價格之前,沒有重大事故發生,不得變更。

　　同時,如同個人所得稅的徵收一樣,房地産稅的徵收同樣對某些特定住房設定優惠減免辦法。其優惠減免對象通常包括:政府機構所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋;自用住宅及個人收入低於某一水準或年齡高於某一水準者所持有的房屋。也就是説,房地産稅的徵收並非對所有住房,而是需要對不同使用性質的住房、對於不同收入居民持有的住房、對於持有者住房多少不同都會採取區別對待的。在不同的情況下,採取不用差別化稅率。也就是説,房地産稅對高房價能夠起到較大的抑製作用,主要在於要有一個公平公正的房地産稅。如果房地産稅不能夠滿足這個基本條件,那當然對遏制房價所起到作用是十分有限的。

　　就上海和重慶房地産稅試點情況來看,不僅房地産稅徵收的稅率只是象徵性的(比如上海的房地産稅稅率為0.4%-0.6%,重慶為0.5%-1.2%),而且房地産稅率既沒有差別性也沒有減免。由於房地産稅率過低及徵收範圍過小,所收到的稅收總額十分有限,從而使得這種房地産稅的徵收對住房價格影響十分有限,也談不上對遏制高房價起到作用。

　　因此,對於徵收房地産稅的問題,並非是要不要試點的問題,也不是徵收房地産稅對遏制高房價有沒有作用的問題,這些在成熟的住房市場都有明確答案。關鍵的問題是要先制定一個公平公正的房地産稅收制度的問題。如果我們的房地産稅徵收僅僅是為了嚇唬住房市場的投機炒作者而不是對其住房投機炒作傷筋動骨,那徵收房地産稅對遏制住房價飆升所起到作用當然是十分有限的。

　　如果建立公平公正的房地産稅制的條件不成熟,要遏制高房價可先從住房交易流轉環節入手

　　不過,要制定公平公正的房地産稅收制度,還得需要一定的基礎條件,一是翔實的不動産登記資料(即每一套住房都必須要有清楚的檔案,它是什麼時候出生、誰持有、交易價格是如何變化的等都要有清楚的記錄,就如人的檔案一樣)。二是用科學的方法對房地産進行成本估價;三是政府的稅收徵管能力。如房地産稅的稅基、稅率及與其他稅種之間的關係,中央與地方之間稅收分配,徵稅的減免與優惠對象確立等,只有在這些方面創造條件,房地産稅的開徵才能有效地進行,並達到其所要達到的目標。就目前的情況來看,國內徵收房地産稅的基礎條件還是不成熟的,不僅沒有公平公正的房地産稅收制度,也沒有對現在住房有清楚連續的檔案及住房價格評估機構及市場等。如果房地産稅制不公平不合理,那麼這種房地産稅所起的作用就十分有限。

　　總之,面對巨大的房地産泡沫,要遏制過高房價,開徵房地産稅當然是十分必要的。它不僅能夠增加政府財政收入來源,調節房地産市場的收入公平分配,也能夠減少房地産投機,對遏制高房價起到重要作用。同時,它也是保證房地産市場持續穩定發展的重要一步。但是,開徵房地産稅還得在制度安排上創造條件,要先對全國住房進行普查,在法規設定上要先建立一個公平公正的房地産稅收制度等。這樣房地産稅徵收就能夠起到比較好的作用。如果這些條件不成立,要遏制高房價就得先從住房交易流轉環節入手,採取嚴厲的住房交易稅及住房交易所得稅。對房地産投資投機炒作進行事中及事後的限制,同樣對遏制住房市場價格過高起到不小作用。(易憲容作者係中國社會科學院研究員)

　　(南方日報)