房企迅速“消失”房地産行業是否正在滅亡

　　房地産企業這幾年已成為過街老鼠人人喊打。中國的房價這幾年過快上漲，這是不爭的事實，於是從沒有買房的老百姓到我們的管理層，都把這鍋禍水潑到了房地産企業上。房地産企業是否留著道德的血液，房地産企業是否該存活？而沒有把真正的矛頭指向土地一級市場。

　　自從金星倒閉之後，杭州錦繡天地也宣佈破産，而廣東順德的小型房企廣德業房地産有限公司近日也以“資不抵債”為由向法院提出進入破産程序申請，意圖盤活存量資産，清償公司債務以及為廣大業主辦理房屋産權證，破産房地産企業倒閉潮似乎正在蔓延，有數據統計顯示，光是北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市“消失”。房企在迅速“消失”房地産行業是否會滅亡？

　　如何正確看待房地産企業倒閉潮，是當前輿論界普遍關注的話題。

　　嚴厲調控下，房企資金鏈緊張是不爭的事實。時有報道個別房企因為資金盤不過來而倒閉。個別企業倒閉不代表市場，即使在過去黃金十年也有這類情況出現。北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市“消失”，我不認為這麼多房企一下子就會消失，或是房企因對調控作戰略性調整，這可能性更大。

　　當前的宏觀調控，至少目前還沒有看到真正鬆動的跡象。房地産企業舉步維難在生存著。四大銀行對房地産開發貸款一律暫停。以前銀監會所謂的要求開發企業自由資金必須達到40%。然而現在看來40%是遠遠不能滿足整個開發進程。目前的態勢，房地産企業的開發資金從買地開始到開工建設完成，整個過程自有資金必須要達到60%以上，才能心中不慌，否則一旦銷售受阻，項目就會半途夭折。

　　為了加快銷售資金回籠，房地産企業不得不以保本銷售，不少項目還以成本價以下在銷售，即虧本銷售。房企為了存活，只能曲線救國，首先生存著再説。靠所謂的房地産私募基金入股投資，房企等於在送死，因為成本極高。私募基金是變了一種叫法的高利貸。不完全統計，大型房企在售項目，盈利狀態是3:7格局，即30%的項目是保本或虧本銷售，也只能這樣獲得企業的發展與生存。

　　在今年三月前後，在連續的調控政策下，壓抑了一年多的剛性需求在許多地方有抬頭之勢，只要開發商主動降價讓利銷售，價格定位合理，就出現不少旺銷的樓盤。然而這股小陽春並沒有延續，因為管理層不需要成交量提升，還是要延續打壓。

　　再説房企消失另外因素，各地地方政府都實行地方保護主義，每個項目一旦在某個地方落地，企業必須在當地註冊，而且稅收必須屬地化。所以一旦項目建成，該項目公司也完成了它的歷史使命，也就可以消失了。這是目前中國的體製造成的，實際上對房地産企業的品牌塑造很不有力。

　　一直認為住宅産業受到調控打壓，商業地産是一個機會。然而近日報道全國9處萬達廣場改名悅薈廣場，並確認了南京新街口的原萬達廣場已改名。據透露是萬達把它們賣給了澳洲的投資銀行--麥格理。萬達此次是在做戰略轉型？還是全國商業地産開始走下坡路呢？於是媒體引起了大猜想。在第一時間我也被媒體拉著採訪。

　　我認為萬達商業廣場的模式在中國商業地産裏是首屈一指的，也是商業地産運營最為成功的企業之一。但要知道萬達商業廣場大多數是持有物業，也只能這樣才能真正運營好商業地産，靠招商經驗管理來獲取長期的投資回報，這個過程是很漫長的。所以對資金的要求也是極高的。在連續調控下，萬達出售一部分一代店來獲取企業可持續發展，是極為正常，不足為怪。更談不上商業地産是否正在走下坡路。

　　房地産調控政策在某種意義上來説加速了房地産企業大魚吃小魚的過程。調控加快了企業兼併過程，這個過程就是大魚吃小魚的過程。當然，大魚也會陷入困頓，比如去年鬧得沸沸颺颺的綠城事件。

　　房地産企業倒閉是一種正常的現象，任何行業都會出現企業倒閉與重組，當然也會有新房企和項目誕生。正所謂是“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場”，是一種普遍的現象。房地産企業隨著調控的延續與競爭的不斷加劇，總體上來説數量會減少，更壟斷化，更其中化，正如香港的房地産行業以四大天王為壟斷一樣，雖然中國不可能如此集中在少數幾家企業身上。隨著中國城市化進程的不斷發展，中國房地産行業至少還有二三十年的路程可走，這個行業還是大有希望的。