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　　1998年我國住房制度全面改革以來，住房市場快速發展，居民居住條件顯著改善，並促進了經濟較快增長。但住房市場發展過程中，也出現了一些新問題，例如房價上漲過快、市場秩序混亂、住房質量問題頻發、住房保障不足，等等。這些問題既有體制、機制原因，同時也暴露出我國住房法律體系建設的滯後和法律規範的嚴重缺失。因此，加快我國住房市場的法律體系建設已刻不容緩。

　　一、住房市場健康平穩發展迫切要求加快法律體系建設

　　住房是人類生存與發展的基本資料，居民住房水平不僅是反映一個國家(地區)經濟社會發展水平和居民生活水平的重要標誌，而且對於改善民生，促進社會和諧穩定以及帶動經濟增長都具有重要意義。因此，保障公民“住有所居”是許多發達國家和一些發展中國家政府公共政策的重要目標和主要著力點。

　　同時，住房又具有不同於一般耐用消費品的特殊性質。第一，住房既是人們的基本生活資料，但從長期看又具有一定的投資品屬性，而且由於投資信息不對稱，容易産生資産泡沫；第二，住房具有地域固定性等不動産屬性，特定地域上的住房具有相對稀缺性或過剩性，不同地域間的住房無法完全替代，因此，住房市場價格容易出現較大的波動；第三，住房開發與消費都對金融高度依賴，無論是開發企業的土地購置、商品房的開發建設，還是在居民的住房消費、購買環節，都需要依靠大量融資和信貸才能完成，因此，住房領域對金融信貸政策高度敏感，這一特點也使得住房市場的波動和風險極易引發金融領域的波動和風險(如美國的次貸危機引發了國際金融危機)。正是因為這些原因和特點，使住房市場以及住房保障都對法律體系建設提出了更高要求。

　　二、國外住房法律體系建設的經驗和主要法律內容

　　(一)部分國家住房法律的立法目的及主要內容

　　20世紀以前，各國專門的住房法律相對較少，住房問題一般歸屬於民法的範疇。進入20世紀以後，伴隨著工業化和城市化的快速發展，許多發達國家和部分發展中國家的住宅法律法規相繼出臺，並逐步從單項法令發展為多項法律相互補充、相互作用的住房法律體系。例如，美國、英國、法國、韓國等20多個國家先後頒布了反映本國住房總體綱領和基本制度設計的《住宅法》，而各國涉及住宅的民法、稅法、繼承法等綜合性法律，以及涉及住房開發建設、土地使用、交易租賃等單項住宅法規更是數不勝數。各國的立法目的和內容主要包括：

　　第一，將保證公民“居住權”作為住房立法第一要義。許多國家在制定住房法律制度時，都將保證居民的“居住權”作為住房立法的核心目標。例如，1934年，在經濟大蕭條後，美國制定了第一部住房法案以解決失業人口的住宅問題。1949年，美國在《全國可承受住房法》中明確提出，政府有義務實現“向全體美國人提供體面、安全和整潔的居住環境”。德國在《民法》中規定居住權是公民權利的重要組成部分，保障公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現。法國在《可抗辯居住權法案》中，承諾基本實現人人有房住，對於特定住房困難群體，如果住房申請得不到滿足，則可向行政法院提起訴訟，強化了政府在住房問題上不可推卸的責任。1991年蘇聯解體後，俄羅斯議會頒布了《俄羅斯聯邦住房私有化法》和《關於聯邦住房原則》，主要目的是推進住房市場化進程。2004年，俄羅斯又頒布實施新的《住房法》，明確政府在解決住房方面的法律義務，並重新界定聯邦、地區和市級政府的住房責任。

　　第二，建立住房合理消費的引導機制，鼓勵自住需求、限制過度投機行為。即使在一些市場化程度較高的發達國家，對住房消費行為也採取必要的調控措施。例如，根據美國《稅務法令》，購房者在購買首套住宅時，不僅可享受低利率貸款，而且可將首套住宅貸款的利息從收入中扣除，這相當於給購房者一個很大的折扣，而對於其他投資性住房的交易則通過較高的稅收加以抑制。新加坡通過《建屋與發展法》、《建屋局法》以及《特別物産法》等法律嚴格限制組屋(政府提供的低價産權住房)的炒賣行為，將組屋定位為“以自住為主”，嚴格限制居民購買組屋的次數；規定新的組屋在購買後五年之內不得轉售，也不能用於商業性經營；購買組屋後可以再購置市場商品房，但業主本人如果不居住在組屋中，就必須退出組屋；違規倒賣或出租組屋者，不僅面臨高額罰款，嚴重的還將負刑事責任。嚴格的法律和法規有效地抑制了新加坡的房地産投機行為。

　　第三，依法建立住房保障體系，重點解決中低收入家庭的住房困難。許多國家都建立了適合本國國情的住房保障法律，通過立法構建長期、穩定的保障性住房供應模式。一是配建模式。例如英國在2004年的《住房法》中，強制規定新建商品住宅項目中，必須含有一定比例的中低價位住房(全國配建的平均水平為25%)。美國馬薩諸塞州依據“40B條款”規定，對於政府公共住房比例低於10%的城鎮，如果開發商提供項目的20%—25%作為政府公共住房，則可以提高項目容積率。二是政府主導建設分配模式。例如，新加坡政府依據《住房發展法》成立了建屋發展局，承擔徵用土地、組屋規劃、建造、出售和定價以及房屋貸款等多項職能，形成了政府高度介入的保障性住房供應方式。1951年，日本頒布實施了為低收入人群提供公營住宅的永久性法案《公營住宅法》，規定了各級政府提供公營住宅的方式、範圍、保障對象和投資比例。三是非營利組織提供模式。例如，日本根據《勤勞者住宅協會法》成立的“日本住宅合作社”，是不接受國家出資和補助的特殊法人，但法律規定勞動金庫與住房金融公庫對住房合作社具有融資義務，住房合作社的房價嚴格控制在普通職工年收入的5—6倍以內。

　　第四，依法規範市場住房交易行為，合理控制住房開發主體的利潤空間，有效遏制市場炒作。例如，德國依法建立了住房價格的獨立評估機制，評估價格作為市場指導價格並具有法律效力；在《經濟犯罪法》中規定，如果房價超過評估指導價20%，則視為“超高房價”，購房者可以向法院起訴，售房者將受到5萬歐元罰款，如果房價超過指導價50%，則視為“暴利房價”，不僅面臨更高額度的罰款，還可能被判最高3年的有期徒刑。為了控制地價飆升，1989年日本頒布《土地基本法》，提出土地應服務於公共福利，不能作為投機的對象，過高的土地增值利潤和非勞動所得的房地産利潤，應通過稅收返還社會。

　　第五，通過法律加強對租賃住房的市場監管，保護租戶的合法利益。在歐美等較為成熟的住房市場中，租賃住房需求比例一般佔到住房需求的30%以上，由於租戶的市場地位相對弱勢，一些國家相關法律注重保護租戶的合法利益。一是對出租住房的“可居住性”提出明確要求。如英國根據“住房健康和安全評估體系標準”對租賃住房條件進行監管。二是防止業主濫用收回權。美國《統一住房租賃法》對於解除租約有著嚴格的規定，業主必須出示相關法律證據，獲得法庭令後方可逐出租客，並且須由執法人員來具體實施，禁止房東採取私力救濟(如停水、停電、換鎖等行為)。三是規範租金水平。在英國和德國住房法律中，都規定至少一年才可以加租一次。德國還規定3年內加租幅度不能高於30%。如果租客或業主對於租金水平有異議，需經專門機構仲裁處理。這些法律措施提高了租戶的居住穩定性和租賃意願，促進了租賃市場的規範發展。