日前，在“城市光網”2012年房地産走勢論壇上，知名財經評論家葉檀對今年樓市的走勢發表了看法，她認為，今年的房地産市場不會大漲也不會大降，但與其他商品的價格上漲相比，房價正在變相下跌。

　　房地産市場已明顯供過於求

　　“如果相信供求關係，就趕緊離開房地産市場。”葉檀説，當前樓市的庫存量已超過2008年高峰時的庫存量，按目前的銷售進度，要4—5年才能消化完，更可怕的是，今年依舊是房地産市場的“大年”，因為開發商前兩年囤的地已陸續開建，一個明顯供過於求的市場不適合繼續投資。

　　2008—2009年期間，樓市也一度遭遇低谷，隨後卻迅速增溫，今年會不會像之前那樣迎來樓市的又一個春天？葉檀認為不會，因為現在的市場條件和當年差別很大，2008—2009年期間，為了應對全球金融危機，政府出臺了4萬億的經濟刺激政策，隨後市場開始急劇通脹，帶動了房價上漲。但這一次，類似的刺激政策不會再有。現在，房地産正逐漸褪去投資品的光環，恢復消費品的真身。

　　房價難跌但實質上正在貶值

　　“房價不會大漲，但也沒有太大的下跌空間。”葉檀認為，中國房地産市場的特殊性決定其不會暴跌。

　　“如果中國的樓市出現大規模暴跌，實體經濟就會崩潰。”她説，實體經濟90%以上的貸款抵押物都是房産，國家要想維持經濟的穩定發展，房地産價格最多只能是有序平穩地下跌。

　　雖然房價不會大跌，但房産卻正在變相貶值。不久前國家統計局剛剛公佈了3月份的CPI數據，同比上漲3.6%，但老百姓的實際生活感受卻遠高於3.6%，這是因為此番領漲的都是日用品、食用油等與生活密切相關的必需品，老百姓生活的剛性成本上升了，導致了房價的變相下跌。

　　現在買房産主要看租金

　　現在買房子該買什麼樣的？葉檀説，房地産最適合投資的時期已經過去，今後買房的群體將以剛性需求為主，而衡量一項房産是否值得出手的一個重要指標就是看租金。

　　根據國家統計局數據分析，從房地産走向市場化的1998年開始到2009年，房租價格上漲較為溫和，與之相反，房屋銷售價格指數明顯高於租賃價格指數。而近兩年，這一情況出現逆轉，房屋銷售價格受到抑制，租金卻開始迅猛上升。她預計，多數城市在未來5—10年可以恢復正常的租售比。此外，購買房産還要充分考量當地的規劃、發展前景和吸納能力。