劉展超

　　進入3月後，一些重點城市的樓市成交量有所增加。

　　第一太平戴維斯中國董事長劉德揚接受《第一財經日報》專訪時表示，目前還不能説市場已經回暖，成交量有所增加主要是部分剛需入市和信貸有所鬆動所致。

　　中國指數研究院最新報告認為，3月各地樓市促銷大增，剛需逐漸釋放，成交量呈現上升趨勢。上周(3.12～3.18)監測的40個城市中，除了17城市樓市周均成交量同比下降外，其他城市同比均出現不同程度增長，重點城市中，僅天津同比2011年周均略有下降，其餘城市皆上漲。其中杭州(不含蕭山、余杭)漲幅最大，達205.48%，其他多個城市漲幅也在100%上下。

　　北京中原市場研究部數據也顯示，截至18日，北京3月新建住宅簽約套數為3634套，與上月同期的2202套相比上漲了65%，成交量明顯復蘇。從成交項目來看，依然是郊區高性價比項目佔據市場銷售主流。

　　房地産市場成交復蘇意味著什麼？2009年一季度的樓市“小陽春”會再度出現嗎？

　　劉德揚表示，近期成交增加主要是季節性因素。一些主要城市的限購政策執行一年後，符合限購條件的客戶有所增加，加上銀行一般在上半年的信貸發放較為寬鬆，中央政府又要求銀行支持首套房貸款，部分剛需開始入市。

　　北京中原市場研究部總監張大偉也認為，從目前市場情況來看，在剛需入市和一些性價比高的項目情況下，成交量有所復蘇，可以説走出了市場最低谷。其原因在於北京限購一年後，新增符合限購資格客戶增加，針對剛需的信貸等政策有所鬆動，利率從之前的基準上浮有所回歸，且房價下調項目增加。

　　“簡單的短期環比與同比數據並不能判斷北京樓市的市場情況，從成交價格來説，依然處於以價換量的階段。10%的降價項目佔據了市場90%的成交量。未降價項目銷售冷清程度甚至超過今年的1～2月。”張大偉稱。

　　中國樓市歷來對政策信號較為敏感，近期中央政府雖然一再強調調控不會鬆動，但局部微調已經出現。監管部門已要求銀行必須保證首套房貸，近期主要銀行的首套房貸利率也較基準利率有所下調。

　　劉德揚認為中央政府對樓市調控的意圖堅決，全面放鬆可能性不大，緊縮政策至少還將持續六個月，但政策已開始傾向“微調”，地方政府也不希望房地産低迷影響其財政收入。從中長期來看，溫和性政策將成主流，例如以房産稅逐步替代限購令。

　　對於近期房價走勢，劉德揚認為，一些開發商目前處於以價換量的階段，但買方觀望情緒持續蔓延，成效還需進一步觀察。

　　“一二線城市中端、低端房源成為成交主體，拉動均價下行，但三線城市的房價還處在穩中有升的狀態。”劉德揚稱。

　　他預測，2012年一線城市的房價會有5%左右的降幅，二三線城市房價降幅則可能會加大到10%左右。