經濟觀察報記者 宋堯“開盤？至少要等到9月份了。”來自上海的某中型房地産集團老總張偉在最近的一次業內聚會上，聊到了他在北京的項目進展。

　　自2010年底拿到位於北京東郊的這塊土地後，樓市便再次進入限購政策加碼期，而按照最新的開盤計劃，他的這個項目從拿到地塊到開盤銷售的時間將接近兩年。

　　對於一個建築面積不足10萬平米的項目而言，兩年的開發週期可以算比較長了。在他拿地的2010年，房地産行業追求的目標是急速的銷售速度，當時拿地一年內便開盤銷售的項目並不鮮見。但在當下，銷售速度顯然已是無法再追逐的奢侈品。

　　即便是行業龍頭萬科，也不得不放棄他們之前定下的一些銷售速度方面的目標。2011年之前，萬科奉行著一項“5986”原則，即是拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、産品必須六成是住宅。不過，萬科集團董事會主席王石前不久坦言該原則已經無法堅守。失守的首先是銷售速度，第一個月售出八成的目標能折半實現就已經是非常不錯的成績。

　　既然銷售不出去，迅速動工、迅速開盤又有什麼意義？張偉的樓盤就這樣放慢了開發進度，他的計劃是“看看下半年能不能好點”。

　　開發商的這些簡單決定或許正影響著中國經濟的發展問題，2012年房地産行業投資下滑已經從風險演變為現實。

　　來自中國指數研究院的數據顯示，自2011年8月開始，全國住宅土地出讓面積同比就停止了增長，而到11月及12月，全國130個城市的土地成交低迷，成交面積同比降幅連續兩個月達到了47%。

　　開工零增長

　　住宅新開工面積零增長，這樣的低迷狀況很可能一直延續到5月份保障房大規模動工之時。

　　在中國指數研究院新近發佈的《2012年1-2月全國房地産開發經營數據解讀》報告中，便列出了這一數字。2012年頭兩個月，住宅新開工面積僅為1.5億平方米，與2011年同期相比並未增長。

　　“你看看去年年底才賣出去幾塊地就知道為什麼了。”張偉對此並不奇怪。沒有土地就沒有新開工，對於開發商而言，他們早已在半年前便開始收緊對房地産業的投資，而這股趨勢至少將持續半年。

　　“我所接觸到的企業，超過90%不是收縮購地計劃就是乾脆沒有單列土地投資計劃。”莊淩顧問董事總經理張映光這樣表示。包括萬科在內的諸多房企並沒有在年度投資計劃中明確提出擴張土地儲備的目標，很多企業都表示看市場銷售情況再決定是否購買新的土地。

　　張偉所在的房地産集團採取的是同樣的策略，這一策略帶來的另一個結果是，房企放緩項目施工進展，及大幅縮減開工面積。

　　在報告中，施工和投資的總數據目前尚可，中國指數研究院的上述報告還顯示：1-2月，全國房屋施工面積達39.5億平方米，同比增長35.5%，增速比2011年全年提高10.2個百分點。其中，住宅施工面積為29.8億平方米，同比增長32.8%，增速略小于整體水平。

　　但這份形勢不錯的數據在開發商看來卻都是假象。“還靠保障房撐著呢。”張偉稱。根據國土資源部的數據，2011年，全國31個省份共落實住房用地計劃13.59萬公頃，而其中保障房用地便佔了4.81萬公頃，佔了供地總數的35.4%。

　　這影響無疑將持續到今年。在五月份保障房建設大規模開工之後，目前低迷的住宅新開工面積數據也將得到改觀。

　　“撐不了多久。”這是張偉的另一個判斷。土地收入大幅下滑之後，地方政府支持保障房建設的財力顯然更顯跼踀。

　　與時間賽跑

　　“看下半年。”幾乎成為這些房地産開發商的共識，尤其在“堅持房地産調控不動搖”的輿論背景下，沒有人對2012年的樓市表示樂觀。

　　同張偉一樣，為了減少對寶貴流動資金的消耗，大批房企放緩項目施工進展，及大幅縮減開工面積。在房價下跌的預期下，這對開發商而言並不是一個輕鬆的決定。

　　大部分開發商的資本負債率都極高，以萬科為例，2011年達到了77.1%。這意味著開發商投入土地購買、建設開發用的大量資金都是借來的。假如不能通過房屋銷售回籠資金，便可能面臨著債務到期無法償付的風險。2008年時，數家知名房企險些因此而破産。

　　而在當前房地産開發資金的來源裏面，信託資金是極為重要的一塊。從2009年開始，不少開發商利用信託計劃規避日益趨嚴的房地産信貸控制。不過，多數信託將集中在2012年到期。“3月份、7月份是較為集中的兩個時間。”張映光稱。

　　這意味著開發商實際在與時間賽跑。“只有不準備長期做的小開發商才會捂盤惜售。”張偉稱。在房地産行業，開發規模、銷售收入排在市場前幾位的開發商，都以主打快速銷售路線而聞名。放慢開發節奏，實在是迫不得已。

　　在一般人的邏輯裏，降價銷售是開發商迅速回籠資金的不二法門，而且恰恰是此輪房地産調控的政策目標之一。兩會期間，國務院總理溫家寶再次強調，一些地方房價遠遠沒有回到合理價位。“降價是肯定的。”張偉似乎也早已對此做好了準備。他正操盤的這個項目，土地成本均攤下來每平米只有8000多元，在當前的房價水平下，尚有足夠多的降價空間。事實上，他沒有太多關於降價的壓力：“我們是新盤，開盤價格哪怕低一些都沒關係。”

　　但問題是，當前的大趨勢下，降價也未必能帶來成交量回暖。張偉所效力的企業在長三角地區開發的另一處房地産項目，在幾個月前因降價而招致項目老業主的抗議，售樓處也受到衝擊。

　　而2月份市場數據雖稍有好轉，但張偉卻難言樂觀。“許多其實是保障房交付，另外，一月份春節期間累計的客戶到2月份集中成交也有放大效應。”他認為，市場回暖之説言之過早。

　　到如今，9月份開盤的京東項目銷售價格依舊未定，他甚至不願意多談該項目的房價預期。

　　“成交量能上來，才是一個合理的市場。”張偉説，降價如果能帶來成交量，就算降到成本價以下，我們也只能賣。