今年，在萬億債務首輪償還潮將至的背景下，開發商將要承受巨大的資金壓力。減少新開工量成為很多房企的共同選擇。日前，包括世茂集團在內的眾多房企都流露出減少新開工量的意向。

　　然而，減少新開工量或將讓開發商陷入囤地的尷尬境地。國土資源部在2011年12月下旬發佈《閒置土地處置辦法（修訂草案）》公開徵求意見，擬加大對閒置土地的處置力度，並作出明確規定：因為使用者的因素閒置土地的，閒置滿一年，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%徵繳土地閒置費；閒置滿2年的，無償收回。

　　據中房信此前的統計，上海在2010年12月31日前拍賣，截至目前未獲得施工建設許可證的地塊高達上百幅。根據上述政策，這些地塊的主人今年都將面臨土地被收回的可能。

　　百餘項目面臨開工壓力

　　根據一份截至目前未開工樓盤名單，上海在2010年12月31日以前拿地，但截至目前尚未開工建設的商品住宅項目數量超過100個，其中最早的拿地時間為2009年3月。

　　中房信分析師薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，上述地塊名單，是中房信集團通過比對上述土地項目拿到規劃部門的規劃建設許可證情況得出的，一定程度上能夠反映目前房企開工真實情況。

　　據了解，上述名單並不包括所有閒置土地，一些閒置時間更長久的地塊，尚不在上述名單中。根據相關政策，這些地塊都存在今年必須開工的壓力。

　　《閒置土地處置辦法 （修訂草案）》中針對閒置土地的處理辦法規定，土地使用者與國土資源主管部門按照五種方式協商處理：1、簽訂補充協議，延長動工開發建設期限，但不得超過1年；2、改變土地用途；3、安排臨時使用；4、協議有償收回國有建設用地使用權；5、置換土地。如果協商不能達成一致的，因為使用者的因素閒置土地的，閒置滿一年，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%徵繳土地閒置費。閒置滿2年的，無償收回。

　　對於很多地塊來説，如果今年不開工，就觸動了2年未開工的“紅線”，有被政府無償收回的風險。

　　但是，新地塊動工背後的資金需求，卻是房企可能無法應付的。一幅總建築面積10多萬平方米的地塊，以2000元/平方米的造價計算，需要增加的建築資金將超過2億元。在銀行信貸資金收緊，萬億債務到期，市場相對低迷的情況下，這樣高的投入讓房企難以接受。

　　上海易居房地産研究院企業研究中心總經理周建成認為，無論如何今年房企減少新開工面積，以節流資金的計劃不會因為上述國土部的政策改變。在市場低迷的情況下，減少新開工面積，無疑是企業最好的過冬方式。用友長伴管理諮詢總監張朝峰認為，房企選擇延遲開發的意願顯然會比堅持開發高得多。

　　數招化解處置風險

　　上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉的意見是，房企很有可能視項目本身情況，對是否開工作出決定。如果項目屬於目前市場急需的，銷售速度較快的産品，開發商可能會迅速增加投入，加快開工銷售速度，不僅可以解決2年不開工可能被沒收的後患，還可以增加現金流，盤活企業流動資金。但如果開工的項目短期內難以迅速銷售，延遲開發可能會成為企業的無奈選擇。

　　中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，即使延期開發，土地也不一定會被政府沒收。開發商只需要申請建設許可證，開工建設樁基，之後就會延緩開發進度。他同時認為，房企的另一個做法是開工新拿地的項目。而那些此前已經動工的項目則放慢進度，或者暫停施工。

　　中國指數研究院上海分院研究總監陳延彬則説，今年國土資源部將加大閒置土地查出力度，但開發商也有騰挪空間。可以跟當地政府協商，延長開工期限等；如果資金緊張，可以尋求戰略投資方，合作開發，或者轉讓項目股權。針對閒置滿2年的土地，開發商會積極協商，不會輕易讓土地被收回。

　　不過，目前閒置土地被沒收的風險仍然只是理論上的。周建成説，雖然 《閒置土地處置辦法 （修訂草案）》的制訂者是國土部，但執行者卻是地方政府，後者的執行顯然會更靈活，會照顧到企業的實際情況。

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　　上海2012年首現高溢價地塊

　　昨日，上海土地市場年內首現高溢價地塊，上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司以1.31億元，摘得四平路街道265街坊一地塊，折合樓板價16566元/平方米，溢價率136.68%。而最近一次上海市土地成交出現溢價率在100%以上的情況，早已是去年9月中旬。

　　據此前公告顯示，該幅地塊，出讓面積共計2635.9平方米，為辦公樓用地，起始價為5535萬元，容積率為3，起拍樓板價約為7000元/平方米。

　　此前，上海市土地市場一片冷清，土地底價出讓成為常態。據21世紀不動産上海區域市場中心統計顯示，2012年1月至2月14日上海市已出讓成交的各類土地共計76幅，有溢價出現的土地合計僅4幅，換言之底價成交的土地佔比高達94.7%。而全部成交的9幅經營性用地中，有溢價出現的，其溢價率皆低於1%。

　　此次出讓的地塊是2012年至今出讓面積最為小的地塊之一，但其最終136.68%的成交價格溢價水平為年內最高。21世紀不動産上海區域分析師黃河滔表示，在樓市各級市場皆呈現疲態的當下，該地塊最的高溢價成交出乎多數人的意料。

　　據21世紀不動産上海區域市場中心統計顯示，2011年全年上海市共計成交的出讓面積在3000平方米以下的土地13幅，其中僅有一幅溢價成交，其餘皆以底價出讓。而此次成交的地塊，其136.68%的高溢價即使在2011年全年所有經營用地溢價率排名中也能位列前十。