投資建議：

　　考慮到信貸層面的邊際改善和3月進入推盤高峰，我們對未來成交回暖仍呈樂觀態度，維持對行業推薦的投資評級，建議關注具有足夠安全邊際且彈性較高的個股，如金地集團(600383,股吧)、榮盛發展(002146,股吧)和首開股份(600376,股吧)。

　　要點：

　　開發投資增速自11年8月起持續回落但依然維持高位，或是在建項目增長所致，地産調控政策向好的時間窗口將再次後移。1~2月全國房地産開發投資同比增長27.8%，較11年同期回落7.4個百分點，較11年全年回落0.1個百分點。開發投資增速自11年8月起持續回落但依然維持高位，超出我們的預期。究其原因，或是在建項目增長所致，這一點可以從施工面積增速超過11年全年10個百分點可以看出。保障房投資對房地産總投資或有支撐，但考慮到其僅佔房地産總投資的約10%，我們不認為是投資增速維持高位的主要原因。總體而言，開發增速未現大幅回落，對宏觀經濟的負面影響尚不明顯，地産調控政策向好的時間窗口將再次後移。

　　房屋新開工面積增速如期快速回落。1~2月房屋新開工面積同比增長5.1%，增速較11年同期回落22.8個百分點，較11年全年回落11.1個百分點。考慮到12年保障房開工目標下降到700萬套，較11年至少下降300萬套，我們調整12年全國房屋新開工面積預測至16.9億平米、增速至-11.0%。

　　商品房銷售增速創歷史最低，超市場預期，部分原因在於11年同期基數較高和統計滯後，預計全年樓市將呈現“前低後高”的態勢，總體維持量價溫和的“弱平衡”局面。1~2月全國商品房銷售面積同比下降14.0%，其中住宅銷售面積下降16.0%；商品房銷售額4145億元，下降20.9%；其中住宅銷售額下降24.7%。銷售面積和銷售金額增速均創歷史最低，超市場預期，除樓市蕭條外，其原因可能一方面在於11年同期基數較高，另一方面在於統計數據的滯後。我們認為隨著房貸利率的持續改善和需求的逐步釋放，未來商品房銷售將逐步恢復，預計全年樓市將呈現“前低後高”的態勢，總體維持量價溫和的“弱平衡”局面。

　　房地産開發投資資金來源略有改善，主要原因是國內貸款(即開發貸)同比顯著增長。1~2月房地産開發企業本年資金來源同比增長16.2%，較2011年全年提高2.1個百分點。結構上看，國內貸款同比增長16.3%，佔全部資金來源的22.0%，這可能是銀行對整體信貸需求回落的反應，或是追求安全的考慮；自籌資金佔42.1%，再創歷史新高；反映定金、預收款及按揭貸款的其他資金佔34.9%，佔比較11年回落8.1個百分點。

　　風險提示：樓市回暖幅度低於預期；房地産信託引發房企資金鏈安全問題。