一項“老政策”，卻因為最“新”的解釋，攪動了2月底的上海房地産市場，並可能在全國形成一股更大的旋風。

　　近日上海市場傳出消息稱，滬樓市政策微調，外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可享受本地戶籍居民同等購房資質。

　　前有蕪湖放開限購令，中間有中山市政策微調，現在又有上海的“老政新解”。就在上海“微調”後兩天，2月23日又傳出浙江省寧波市象山縣已悄然取消限購，一次性付清全款即可購買多套房。地方進行“微調”的動作越來越頻繁，前後已有十多個城市出現異動。

　　時間上的巧合是，上海“微調”前夜，國務院副總理李克強到上海考察，同行的還有住建部&&的中央地産調控督察組。再考慮到上海特殊的經濟地位，這場地方政府鬆綁樓市的衝動多少有了另一層意思。

　　“本次上海樓市‘微調’並非偶然，而是一系列事件的延續。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成在接受《華夏時報》記者採訪時稱。

　　就在人們把目光投向上海二套房事件的時候，銀監會副主席周慕冰2月22日在深圳部署2012年地方政府融資平臺貸款風險監管時透露，超過3萬億元地方融資平臺的貸款即將到期，而地方債務正迎來一個還款高峰期。

　　“關鍵要看中央對房地産調控是什麼態度。如果中央對各地微調持模糊態度，各地跟風的速度肯定會很快。如果地方在政策執行上打了折扣，調控極有可能變成‘空調’。”尹伯成表示。

　　不過，更多聲音認為，即便政策有所放鬆，樓市短時間內也不可能再次瘋狂了，一個行業投資黃金期過去之後，只有回歸正常這一條路可走。

　　投石問路？

　　一則已經實行了一年多，卻剛剛“被發現”的新政策，瞬間讓上海成為全國關注的焦點。

　　這項備受關注的政策是，外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質。對此，有業界人士將這項新發現的老政策解讀為政策“微調”。

　　對於“微調”的説法，上海市住房保障局予以了否認。

　　“這是已實行的限購政策的一部分，而不是什麼新政策，更談不上什麼政策鬆綁。對這個問題，我們對外已經有統一的口徑。”上海市住房保障局相關人士2月22日對《華夏時報》記者稱。

　　同策房産研究總監張宏偉指出，這次上海的“微調”事件之所以備受社會關注，不僅僅因為其在全國房地産市場中的標桿作用，更因為其特殊的時間節點。

　　有專家認為，上海二月的樓市變化相當微妙，是否是以投石問路的方式來試探社會反應也未可知。記者在採訪中了解到，國務院派出的中央地産調控督察組這個時候來滬，很難不讓人敏感。

　　“全國一共派出了五個督察組，主要到各地了解保障房建設進度，以及各地調控政策執行的情況。到上海的督察組在了解了保障房和政策執行情況後，已經在上周返京述職了。”上海市規土局相關人士向本報記者透露。

　　“對於樓市政策，上海也許與中央領導和督察組進行過溝通。從時間節點上看，非常湊巧的是，‘二套房’的消息也是督察組回京之後傳出來的。”乘星行機構總經理李驍指出。

　　一位研究機構高層則向記者介紹，住建部和督察組負責人在滬考察期間就調控問題與上海進行了溝通。

　　“調控最主要包括兩個方面：一是鼓勵剛性需求和改善性需求，必須保障保障房建設的進度和力度；二是去投資化，抑制投資將是長期的任務。地方在調整中應堅持這兩個原則。”上述規土局相關人士説。

　　另有消息人士向記者透露，即使是此前被叫停的蕪湖，就調整方案與住建部相關部門也是有過知會的。但此後受社會輿論影響，才不得不被叫停。

　　問題是，上海“微調”反響如此大，其內容本身真的那麼出位嗎？上海社科院研究員顧建髮指出，上海的這次最新解釋，其實是參考了北京的限購政策，因此並沒有超出政策大框架的範圍。

　　博弈升級

　　上海“微調”顯然已不是偶然事件。

　　去年10月廣東佛山松綁限購，結果“見光死”，到今年安徽蕪湖在春節後進行補貼隨即被叫停，到廣東中山市又通過上調普通商品房標準來救市，再到浙江寧波象山2月23日的“變通”限購，地方政府和中央政策的博弈越來越激烈。

　　而與寧波“變通”限購同一日，海南三亞有開發商傳出消息，從今年開始外地居民在三亞購房已基本不受限制。三亞海棠灣一位開發商甚至稱，只要能拿出不同的身份證，三亞市住建部門就能給外地客戶購買的房産備案。

　　“蕪湖樓市政策放鬆剛剛被叫停，上海又出了這樣的新聞。如果上海都沒問題，其它地方肯定會跟風效倣。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成表示。

　　據中原地産統計，自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調政策。而值得注意的是，這些調整的內容除了涉及限購門檻，更多的是包括改變普通住宅標準、放寬公積金、稅費優惠及購房補貼等方面。

　　“地方上想放鬆調控的衝動越來越大。‘微調’事件在不斷發酵，各地都在嘗試如何進行‘微調’。”中國指數研究院華東副院長陳晟向記者分析，除了在限購上調整，地方還有可能在限貸上進行調整。

　　“限購政策給地方政府的空間很小，但地方可能會從地産金融的角度入手。比如與當地的銀行協商降低房貸利率、擴大公積金貸款的額度，降低首套房及改善型需求的契稅及相關稅費交易成本。”陳晟表示，這些措施並不違背政策，也將使剛需購房者受惠。

　　李驍指出，現在地方政府的日子很難過，所以地方政府在不斷試探政策的底線。而當前，在地方不斷試探政策底線的同時，中央也有其憂慮。

　　2月22日，國家審計署審計長劉家義表示，截至2009年底全國18個省、16個市和36個縣級市的地方政府性債務餘額高達2.79萬億元，其中部分地方政府償債壓力較大，存在一定的債務風險。

　　“很多地方除了房地産，沒有其它産業。一些城市對外貿的依賴度又很高，在內需沒有充分被啟動的情況下，這些空白拿什麼來取代，這個問題不容易回答。”尹伯成説。

　　上海市政府發展研究中心一位研究員向記者指出，各地經濟結構轉型之路相當漫長，並非朝夕可改。

　　對於中央的憂慮，上海市房地産行業協會秘書長賀耀祖在接受記者採訪時表示，開發商不看好樓市，拿地意願下降，使得地方土地收入大幅下滑。據了解，去年全國實際賣地僅完成年度計劃的62.34%。而今年的住房供地計劃約10.77萬公頃，將比2011年實際供地量下降20.75%。

　　“土地出讓金在地方財政收入的重要位置，而債務的壓力會使地方政府想盡辦法讓樓市回暖。”賀耀祖説。

　　房價很難再次瘋狂

　　關注樓市政策背後，最終是關心房價的走勢。畢竟，近十年來調控變“空調”的事太多，而每一次調控之後房價依然大漲的事實，也讓這一輪調控承受著空前的壓力。

　　“放開十個改善需求，也許其中就有一個投資客。政策對改善性需求放鬆的同時，肯定會有投資客夾雜其中。但會有多少投資客入場，要看各地政策調整的力度。”置滬房産市場總監付琦分析認為，地方上政策的“微調”必將引回交易量的上升，不但可能會使現在樓市價格下降的節奏放緩，而且不排除會引發價格的上漲。

　　對此問題，也有開發商、投資客認為反彈的可能性較小，但交易量將因此而回暖。

　　而賀耀祖認為，在不違反限購、限貸令政策大方向的前提下，投資需求很難大量入市，因此價格不會出現大幅上漲。

　　農工商房産戰略投資部經理施裕指出，只要開發商、購房者和投資客對今年樓市的預期不改變，那麼房價不會出現大逆轉。

　　“政策基調仍然是堅持調控，那麼今年肯定不會讓價格大幅上漲。各地在限購政策上微調的空間不大，但極有可能在貸款利率和公積金貸款及稅費減免上給購房者一些優惠，這些措施很可能會使交易量上升。”施裕表示。

　　綠地集團一位中層人士稱，開發商會隨外部政策環境的變化做一些調整，但大型房企會按年初制定的計劃來執行。

　　“其實業界的看法是一致的，在限購、限貸政策不變的情況下，市場短期不會出現逆轉。地方上政策的變化也只是局部因素，不可能把希望都寄託在這上面。因此房企該降價的降價，實行年度計劃來保證今年穩定的銷售業績才是最重要的。”綠地集團辦公室主任王曉東説。

　　上海望源房地産公司董事長季寶紅認為，只要市場上仍然是剛需佔主力，那麼價格很難出現大反彈，“政府現在肯定不會讓投資性需求大量入市，限購的政策短期內也不會改變。”

　　“現在補辦納稅和居住證的漏洞都被堵住了，想借此機會來進入的新投資客，幾乎是沒有機會的。”一位在上海的溫州投資客告訴記者，雖然政策調整可能會讓投資客重新獲得入市資格，但是否要入市還要考慮很多因素。