房地産市場從去年至今有價無市，買賣雙方拉鋸僵持的現狀，導致開發商銷售回款低於預期，一時間令大小開發商資金緊張並紛紛轉向信託融資。大型房地産開發商中，萬達、萬科成為2011年借助房地産信託融資規模居前的企業。

　　信託融資傾向一級開發商

　　據用益信託的統計顯示，大型房地産開發商中，2011年通過房地産信託融資規模居首的是萬達，共發行10款産品，融資額為71.76億元；排在第2位的萬科發行了8款産品，融資規模達48.93億元。此外，發行産品數量最多的是恒大地産和中國泛海，均各發行13款産品，融資規模分別為35.05億元和27.13億元。

　　據百瑞信託人士指出，房地産是典型的資金密集型行業，開發商的資質一定程度上決定了項目資質，進而影響到開發商信託産品的兌付問題。

　　上述信託人士稱，去年一般大型房地産開發商多采用抵押貸款方式進行融資，由於這類公司的土地和項目儲備較多，抵押貸款成本略低。而對於股權投資類房地産信託，信託公司一般要求對項目公司控股、派遣財務總監或掌管印鑒，對項目方的限制相對較大。對於信託公司而言，大型房地産開發商大多是一級資質，融資渠道較廣，資金可以週轉騰挪，兌付風險相對有限，因此信託資源會傾向於供應這些開發商。

　　事實上，在2011年發行的信託産品中，除去對開發商資質要求不高的保障房以及工業園開發項目外， 具有一級資質開發商的信託産品總規模為1137.86億元，佔比高達40%；具有二級資質開發商的産品規模共619.66億元，佔比為21.64%；而三級資質的開發商信託産品佔比僅為7.46%。

　　高門檻驅除低資質開發商

　　此外，去年的統計也顯示，隨著監管層的審查趨於嚴格，信託公司對項目公司的選擇也更加謹慎。正因如此，去年三級資質開發商參與信託融資的佔比呈逐季減少趨勢，已由一季度的12%下降至四季度的2%。

　　深圳某信託公司地産金融部負責人表示，信託資金無法對三級資質的開發商直接發放貸款，只能採用信託私募股權投資的模式。但該種投資方式與貸款類信託有很大的區別，不但需要3年~5年的投資期限，並且收益完全浮動，風險較大。

　　“這種方式也並非就能令信託公司撇開風險，因此信託公司並不敢貿然去做此類項目，以免出現兌付風險。”前述信託公司地産金融部負責人表示。

　　該人士透露，目前該公司已經要求盯緊此前已發放貸款的企業，對有兌付困難的企業將即刻採取措施，採取提前清盤或根據情況召開受益人大會為項目展期等措施。而對小型房地産開發商新增貸款申請基本不再予以考慮，中型房地産開發商資質不夠優秀的被拒可能性也很大。

　　用益信託研究員李旸則認為，隨著房地産市場風險的堆積，監管層對房地産信託的把控更加嚴格，同時信託公司也更加注重房地産信託的風險控制，資質不達標的開發商融資將愈發睏難。