深諳現代金融的業內人士時常願意把産業歸納為“三大三小”：銀行、保險、證券屬於“三大”，而基金、信託、租賃則被視為“三小”。當人們把目光聚焦在銀行業高收益、保險業再融資等話題時，信託業正做著“悶聲發大財”的生意。

　　根據中國信託業協會最新數據顯示，截至2011年底，我國信託業的資産規模已經超過4.8萬億元，而在2010年底這個數字不過是3萬億元，這意味著這個行業在短短一年內增長了60%以上，而在過去五年間信託公司資産規模年均複合增長率接近70%。

　　然而，紅火的信託業卻在發展中蘊藏著挑戰，爆發點很有可能集中在房地産信託領域。“2012年開始，房地産信託將進入償付期，這對於那些過分投資房地産項目的信託公司來説日子會比較難過，如果無法償付就不得不違約展期(延期交割)了。”中信信託有限責任公司總經理蒲堅這樣告訴《中國經濟週刊》。

　　根據中金公司公佈的針對房地産信託業的研究報告，7000億元房地産信託還款期將集中在今後三年，其中2012年預計到期信託規模2234億元，總還款額約2500億元，而2013年預計到期規模近2816億元。

　　38%信託資金投在房地産

　　2011年末，一隻名為“國開城市發展基金集合資金信託計劃”的産品橫空出世，總募集規模500億元，首期募資101億元；基金運作期限8(6+2)年，給出預期年化收益率竟然高達20%～37%。

　　上海某信託公司投資研究部負責人告訴《中國經濟週刊》：“這個項目毫無疑問是在豪賭土地價格和房價會在2020年之前大幅度升值，如此高的年化收益率且不説開發商是否會有利可圖，即便從最正常的投資回報率來看也無異於是在放高利貸。”

　　“去年11、12月份，銀根非常緊，1月份的狀況沒有多少改善。2011年，全國新增房産開發貸款約3972億元，而同期地産開發貸款減少了約659億元，房地産開發貸款全年總計新增約3313億元。這一數字較2010年、2009年減少了四成。”SOHO中國董事長潘石屹這樣告訴記者。

　　實際上，即便是在房地産業火爆的年頭，房地産開發商也樂意與信託合作實現融資。有專業研究機構統計，2010年信託行業共發行了1993億元房地産信託；2011年，這個數字為2670.74億元，佔信託行業總體的比例達38%。與此同時，大型房地産企業發行的信託産品利率在15%左右，中小型在20%左右。

　　房地産商的融資渠道像扎口袋一樣被收緊，銀行信貸融資愈發艱難，上市再融資也幾乎停擺，私募股權基金和信託成為為數不多的資金來源渠道，而代價則必須給予高額回報，這被很多業內人士看來無異於飲鴆止渴。

　　蒲堅這樣告訴《中國經濟週刊》：“如果房地産信託産品能做到年化15%收益的話，這比銀行利率高多了，其實信託公司起了一個金融普惠的功能，讓普通人都能分享房地産的收益有什麼不好呢？”

　　但值得注意的是，之所以信託産品能夠做到15%年化收益，其前提是中國的房地産業需要像2009年和2010年那樣火爆。目前的情況卻是，信託産品即將到期，另一方面房地産業從價、量的角度都已經出現了下跌。因此，在很多業內人士看來，即便信託償付壓力不是壓垮房地産開發商最後的稻草的話，也是最後幾根之一。