報告摘要：

　　2月16日我們調研了北京房山起步區的三個在售樓盤，近兩天又進行了針對性的電話跟蹤。恰逢週末宣佈下調存準率。售樓人員稱本週末看房人挺多、市場有回暖跡象。本報告將近日調研及跟蹤的情況作一介紹，並仔細篩選了後續可以跟蹤簽約進展的幾個具體樓盤，放在正文中，以便進一步觀察。

　　特價房也是該區域主打的促銷手段。

　　三個項目中有兩個項目有特價房活動，是較銷控表中的原價打9折。另一項目未推特價房，但實際售價較報價也有5%以上的折扣。

　　與去年同期相比，實際價格沒有明顯變化。

　　去年春節後，我們曾到訪其中的兩個樓盤。

　　該同一區域不同樓盤價格有明顯差異，主要來自樓盤品質的不同。

　　銷售有分化，強者恒強。

　　銷售能力和項目本身的特點結合在一起，形成強者更強的特點。不同樓盤在銷售人員經驗、銷售現場安排等方面的差異明顯。我們調研的項目之一列2011年北京住宅銷售排行榜的面積第一名、金額第二名，也與周邊尚處於開發初期的環境形成強烈對比。

　　該區域後續供給不缺。

　　從項目整體看，該三個項目均處於開發的初期、或中期。

　　近期看房者以自住需求為主。

　　從現場到訪者、需求登記信息可以判斷。

　　售樓處普遍反映目前首套房貸利率為基準利率。

　　有規模較大的項目銷售人員確切表示近幾個月以來一直是基準利率。

　　宣佈存款準備金率下調對板塊估值回升有利，而購房需求的變化情況需要繼續關注成交量、簽約進展等數據。

　　為了幫助觀察市場是否正在較快回暖，我們仔細篩選了該區域幾個可以觀察後續簽約進展的樓棟。請見正文。

　　維持板塊同步大市-A評級。

　　在供大於求的背景下，公司的産品是否適銷對路、銷售是否靈活有效，是影響公司業績的一個非常重要的因素。推薦龍頭公司，萬科、保利、金地、招商。

　　風險提示：流動性急劇變化。

　　安信證券-房地産行業：也打特價牌“荒野”現奇跡（北京房山區域部分樓盤調研信息）