報告摘要：

　　2011年二季度開始供需格局顯著逆轉，四季度開始去化率降至08年Q4水平

　　2011年二季度開始，在連續9個季度新增供應低於當季度銷售後，供需格局開始出現逆轉，在二至四季度的平均季度新增供應約為成交的2倍，在庫存加速堆積約半年後，自10月份開始，去化率顯著下滑，11-12月大幅下滑至27%，去化率水平接近2008年四季度時的低點25%。

　　新開工等領先指標顯示2012年潛在供給仍將大於需求

　　2010年新開工面積同比大幅上升55%，確保了2011年商品住宅市場的充足供應，2011年商品住宅新開工面積1583萬平方米，同比雖然下降了-18%，但是絕對數值依然排在歷年次高位，同比2009年新開工面積增長了27%，鋻於2011年商品住宅銷售面積僅1083萬平方米，較高的新開工預示2012年新增供應仍將超過當年銷售。

　　高庫存加大房價下行壓力，12月新開盤平均降價15%

　　我們在調研中發現，在2011年四季度開始，武漢市各樓盤降價明顯，我們歸類出4種典型的降價因素：衝刺年度銷售目標、支付土地款、緩解資金鏈以及跟隨降價。

　　我們統計的12月份新開樓盤的平均降價幅度在15%左右，在政策平穩預期下，供需格局轉變對房價的負面影響預計將維持1年以上，房企的降價行為將貫穿12年全年。

　　限購、限貸顯著抑制投資需求，累計效應逐步顯現，繼續執行概率較大

　　限購令出臺至今已近1年，我們在調研中了解到，目前的限購令執行依然較為嚴格，無法通過補稅單或社保的方式規避限購。

　　同時首套房的利率優惠也已完全取消，即使在央行降低存準後，截至目前，首套房依然很難做到基準利率，從億房網了解到的情況是：首套房除工商銀行明確表示執行首付3成，基準利率以外，建行、招行、交行則按照上浮10%執行。二套房工行、光大執行首付6成，利率上浮10%，建行、招行、交行按上浮20%執行。

　　我們認為以本市戶籍的投資需求和外地戶籍的改善及投資需求為調控對象的限購令，持續至2012年年末的概率較大，在房價穩中趨降，供需格局實質性逆轉的2012年，限購令將對全年購房需求産生明顯的抑制。

　　保障房與商品房覆蓋範圍重疊較少，短期對商品房市場影響有限

　　武漢市政府2011年計劃建設11.17萬套保障房。覆蓋範圍與商品住房市場客戶範圍重疊較少，我們認為現有的保障房建設計劃短期仍無法分流商品房市場的需求。

　　外地房企領跑，集中度提升預示競爭加劇

　　武漢市場上的開發企業競爭以外地開發商佔優，2011年銷售金額前三甲均被外地房企佔據，其中萬科已經連續五年在武漢保持銷售金額第一，萬達通過綜合體的銷售穩居第二，保利、福星、恒大緊隨其後。前十大開發商的合計市佔率也由2009年的23.8%快速上升至2011年的57%，市場集中度進一步提升預示著各家房企在産品和區域上的正面交鋒不可避免，競爭將進一步加劇。

　　風險提示

　　1、供需格局逆轉致房價下降，同時導致成交去化率維持低位；

　　2、樓市調控繼續收緊致使成交進一步萎縮。

　　民生證券-武漢房地産市場調研深度分析報告