2月16日，北京嚴厲的樓市調控政策“京十五條”迎來周歲生日。過去一年，在嚴格的限購政策影響下，北京市整體房地産市場繼續走低，且成交量價屢創新低。而在政策疊加下，大量投資投機需求擠出了北京市場，一定程度上保障了普通購房者的剛性需求，樓市在量價齊跌中重拾理性發展軌跡。

　　【調控改變了什麼】

　　成交量：下降四成

　　郊區項目佔比明顯上漲

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，截至目前，最近限購一年來，從2011年2月16日至今，北京新建住宅成交量為83541套，同比限購之前一年成交的106999套下調幅度達到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套，同比限購之前一年的207376套下調幅度達到了53.2%。市場住宅總成交量為180537套，同比之前一年的成交量314375套，下調幅度達到了42.6%。

　　在過去一年，北京樓市成交量出現結構性變化，郊區項目佔比明顯上漲。北京中原市場研究部統計數據顯示：最近一年中，北京城6區，住宅成交量佔據全市的比例為39%，而在限購之前一年這一比例為43.5%。特別是房山區，在限購前一年成交量僅佔全市的9.6%，而最近一年佔比達到了12.2%。密雲的成交量比例也達到了5.4%，而在限購之前一年佔比為4%。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，限購一年後，北京新建住宅成交金額前100項目中，總成交額為974億，同比之前一年的1376億，下調幅度達到了402億，下調幅度達到了41.3%。與此同時，北京樓市庫存急劇上升，相比限購前的9.29萬套，而日前住宅庫存為11.97萬套，住宅庫存量增加了2.7萬套左右。

　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為，由於2011年2月之後“限購”、“限貸”等政策嚴重限制各類購房需求釋放，即便是企業具備推盤動力，新增供應量明顯上漲，但最終成交量依然出現明顯下降；另外，隨著“供過於求”市場的逐步積累，新建商品住宅存量已達歷史高點，市場逐步呈現“買房市場”特徵，成交價格也在年底出現下調。

　　價格：商品住宅均價降2萬以下

　　與以往調控不同，“京十五條”調控政策要求更加嚴格，加之累積的信貸政策的影響，政府的整體調控決心，促使消費者對於房價下降信心濃厚。2011年2月份調控政策嚴格，整體業主心態在逐漸走低的市場環境下逐漸回落，價格開始緩慢下降，至2011年10月份價格降幅加快。

　　根據北京中原地産的數據，從2011年2月16日“京十五條”開始執行至今，北京新建住宅均價為19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量為83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量僅96996套，同比下降53.2%；住宅總成交量為180537套，同比下降42.6%。

　　據鏈家地産市場研究部統計，2011年北京實施樓市調控政策後，房價過快上漲的勢頭得到抑制。目前北京二手房成交均價大約在21000元/平米左右，與2010年4月水平基本相當。

　　“鏈家地産”市場研究部馮聯聯認為，從當前的價格水平來看，價格基本上回到了調控前水平。調控期間，價格下降幅度達到了15%以上，甚至超過了2008年價格降幅，可見當前的價格調控效果明顯。

　　人群結構：中年人成購房主力

　　在過山車般的行情變化中，購房群體也回歸自住需求，投資及投機購房基本絕跡。引人注目的是，一年來，本市非京籍購房者比重下降了25%。

　　據“鏈家地産”市場研究部統計，受限購政策影響，當前購房結構發生變化，首先表現在兩個方面：一是貸款購房人群減少明顯，當前市場中主要購房群體為融資能力相對較高的剛需或者改善人群。另外，當前外地人購房人群減少明顯。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，自限購政策實施起至今，京籍個人購房者佔比為87.2%，相比新政實施前的一年(2010年2月17日至2011年2月16日)上漲25.1%，非京籍購房個人比重下降25.1個百分點，其中外地個人購房者所佔比重僅為11.2%，減少25.7個百分點；另外，企業購房比重上漲0.5個百分點，達到1.2%。

　　從購房年齡來看，從第一次調控後，消費者的購房年齡呈現上漲的趨勢。“京十五條”調控一年，消費者的購房年齡為36歲，與第一次調控後相比略有上漲，與2009年相比，大約增加了5歲左右。

　　“鏈家地産”市場研究部馮聯聯認為，受限購政策的影響，外地人購房需要提供5年以上的納稅證明，無形中拉高了外地人購房年齡。加之，信貸緊縮、購房能力相對較弱的年輕消費者佔比減少，促使購房平均年齡走高。購房人群的中年化趨勢明朗。

　　-政策回放

　　2011年2月16日，北京正式公佈《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》(簡稱“京十五條”)，對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　此外，對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　與2011年1月26日國務院公佈的新“國八條”相比，“京十五條”在精神上保持了高度一致：合理引導住房需求，有效遏制投資投機性購房，落實地方政府和有關部門責任、嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策的主旨十分鮮明。同時對全國其他大中城市地方版調控措施的擬定，起到示範作用。

　　【2012年政策定調】

　　樓市調控不鬆動 堅持限購促房價合理

　　2月9日，北京市住建委召開系統工作會議，為年內樓市定下了堅持限購的調控基調。會議強調，2012年將繼續保持房地産宏觀調控政策的持續性和穩定性，堅定不移地執行既有調控政策，促進房價合理回歸，防止房地産市場大起大落，促進房地産市場平穩健康發展。

　　市住建委相關負責人表示，從目前的數據來看，價格跌幅主要集中在郊區，城區尚未出現明顯下降趨勢，還有相當多地區的住房價格沒有達到理想的目標，因此今年房價穩中有降的總目標還將繼續堅持，北京將通過調控使房價回歸到一個理性的合理價格區間。

　　北京中原地産市場研究總監張大偉表示，買賣雙方博弈加劇，限購限貸使得購房者期待價格下調，但是投資手段匱乏、通貨膨脹依然是阻礙價格下滑的關鍵因素。特別是城區部分二手房房主依然堅挺價格、惜售，這使得在價格依然居高不下的情況下，購房者入市謹慎。房價雖然已經明顯下調，但是絕對值依然比較高，購房者與開發商及二手房業主的心理價格差距巨大。從目前數據看，北京樓市已進入明顯的下調週期。作為調控政策執行力度很大的一線城市之一，北京未來房價下調的幅度也將領先全國。從目前看，北京樓市拐點已出現，預計在未來6至12個月內，房價可能有10%至20%的下調空間。

　　(京華時報)