儘管近期以來令眾多開發商翹首以盼的金融信貸閘門略有鬆動,房産貸款額度及利率有所調整,但當我們站在新年年初回顧2011年,不斷提升的宏觀調控力度及房地産金融政策的進一步趨緊仍是短時期內無法改變的主旋律,在如此嚴厲的政策調控及購房者普遍持幣觀望的市場環境下,眾多秉持著“迅速拿地、迅速開發、迅速銷售、迅速回籠資金”短期盈利模式的住宅開發面臨前所未有的挑戰。相比而言,以長期持續收益為目標的商業地産,開始受到機構投資者青睞,商業地産進入了快速發展道路。國際物業公司DTZ戴德梁行最新研究表明,中國商業地産將進入黃金十年,其中城鎮化與服務業將是兩大助推劑。

　　中國經濟進入産業結構調整關鍵期

    商業地産專指用於商業服務業經營性物業,包括批發、零售、餐飲、娛樂、休閒、教育、展示、生活配套服務等多種業態。商業地産發展依賴於商家的經營,而商家經營潛力通常取決於消費市場規模。戴德梁行認為,足夠多的城市人口規模、較高的居民消費水平、經濟的持續增長以及政府對産業發展的支持等是商業地産發展的重要動力。

    戴德梁行成都公司商業地産服務部的助理董事張建華認為,作為中國經濟高速發展的三大動力:投資、出口與內需中,中國經濟更明顯依賴出口與投資。一方面中國外貿依存度過高,比例高達60%,另一方面,經濟長期依賴大量投資導致資源消費過度,經濟整體發展不平衡。

    近來,受國際金融危機影響及最新的國家主權債務危機,中國外圍經濟不斷惡化,出口受到制約;另外,在應對中國居高不下的CPI,國家也不得不採取宏觀調控、壓縮投資。因此以出口為導向、高投資、低消費的中國經濟模式將不得不面臨結構性調整。提高內需變得尤為緊迫,以確保中國經濟長期穩定發展。

    內需作為經濟增長的最終動力 ,它已成為中國轉變經濟增長方式的長期目標。在中國經歷了2008年爆發的國際金融危機後,中國已把“擴大內需”作為政府工作的重中之重,而推進城鎮化來擴大內需則成為了中國的戰略選擇。

　　城鎮化率刺激商業地産發展

    戴德梁行成都公司總經理何超在接受記者採訪時表示:“根據我們的研究數據顯示,2010年和2011年全國辦公樓和商業營業用房銷售額連續大幅增長,去年分別增長31.2%和46.3%;今年前三個季度,兩個銷售額同比繼續大幅增長35.1%和33.8%。這讓我們看到,“限購令”通過抑制需求為持續高熱的住宅市場降溫,但投資者對於其它投資渠道的熱情同時被激發,在投資渠道相對匱乏,通脹壓力仍然存在的大環境中,商業地産成為了資金的重要流向之一。”

    業內人士認為,推進城鎮化是中國實現宏觀經濟結構從外向型需求向內向型需求轉型、經濟增長動力從投資主導型向消費主導轉型的關鍵因素。有數據顯示,中國城鎮化發展為三個階段:1950—1977年為波浪起伏期,城鎮化率平均每年提高0.25 %;1978—1995年為穩步推進期,城鎮化率平均每年提高0.64 %;1996—2010年為加速推進期,城鎮化率平均每年提高1.25%。至2010年,中國整體城鎮化率為46.7%,城鎮人口達到62,186萬人。

    根據國務院發展研究中心預測,未來10年中國城鎮化率的年均增加率約在0.8-1%,中國到2020年城鎮化率將預計在55-56%,城鎮人口將達7.5-8億人,中國將由以農業人口占多數的社會轉變為城鎮人口占多數的城市型社會。當然,與發達國家近75-85%城鎮化率相比,中國的城鎮化水平仍有較長的路要走,因此城鎮化對中國解決就業、擴大內需仍有長期性。有數據顯示,中國城市人口每提高1%,可拉動GDP增長1.5%。在未來10年,中國城鎮化率年均提高約0.9%,每年新增城市人口1,300-1,800萬,這將直接拉動中國消費市場。

    過去20年來,中國外貿平均增長率在24.15%,遠高於中國零售額平均增長16.18%的水平,國內消費的潛力始終沒有得到完全釋放。隨著城鎮化率的不斷提高所帶動城市人口的增長,以及國家擴大內需所帶動城市基礎設施建設和新區的發展,商業的需求規模將大幅增加,這將直接刺激商業地産的發展。

    儘管近期以來令眾多開發商翹首以盼的金融信貸閘門略有鬆動,房産貸款額度及利率有所調整,但當我們站在新年年初回顧2011年,不斷提升的宏觀調控力度及房地産金融政策的進一步趨緊仍是短時期內無法改變的主旋律,在如此嚴厲的政策調控及購房者普遍持幣觀望的市場環境下,眾多秉持著“迅速拿地、迅速開發、迅速銷售、迅速回籠資金”短期盈利模式的住宅開發面臨前所未有的挑戰。相比而言,以長期持續收益為目標的商業地産,開始受到機構投資者青睞,商業地産進入了快速發展道路。國際物業公司DTZ戴德梁行最新研究表明,中國商業地産將進入黃金十年,其中城鎮化與服務業將是兩大助推劑。

　　中國經濟進入産業結構調整關鍵期

    商業地産專指用於商業服務業經營性物業,包括批發、零售、餐飲、娛樂、休閒、教育、展示、生活配套服務等多種業態。商業地産發展依賴於商家的經營,而商家經營潛力通常取決於消費市場規模。戴德梁行認為,足夠多的城市人口規模、較高的居民消費水平、經濟的持續增長以及政府對産業發展的支持等是商業地産發展的重要動力。

    戴德梁行成都公司商業地産服務部的助理董事張建華認為,作為中國經濟高速發展的三大動力:投資、出口與內需中,中國經濟更明顯依賴出口與投資。一方面中國外貿依存度過高,比例高達60%,另一方面,經濟長期依賴大量投資導致資源消費過度,經濟整體發展不平衡。

    近來,受國際金融危機影響及最新的國家主權債務危機,中國外圍經濟不斷惡化,出口受到制約;另外,在應對中國居高不下的CPI,國家也不得不採取宏觀調控、壓縮投資。因此以出口為導向、高投資、低消費的中國經濟模式將不得不面臨結構性調整。提高內需變得尤為緊迫,以確保中國經濟長期穩定發展。

    內需作為經濟增長的最終動力 ,它已成為中國轉變經濟增長方式的長期目標。在中國經歷了2008年爆發的國際金融危機後,中國已把“擴大內需”作為政府工作的重中之重,而推進城鎮化來擴大內需則成為了中國的戰略選擇。

　　城鎮化率刺激商業地産發展

    戴德梁行成都公司總經理何超在接受記者採訪時表示:“根據我們的研究數據顯示,2010年和2011年全國辦公樓和商業營業用房銷售額連續大幅增長,去年分別增長31.2%和46.3%;今年前三個季度,兩個銷售額同比繼續大幅增長35.1%和33.8%。這讓我們看到,"限購令"通過抑制需求為持續高熱的住宅市場降溫,但投資者對於其它投資渠道的熱情同時被激發,在投資渠道相對匱乏,通脹壓力仍然存在的大環境中,商業地産成為了資金的重要流向之一。”

    業內人士認為,推進城鎮化是中國實現宏觀經濟結構從外向型需求向內向型需求轉型、經濟增長動力從投資主導型向消費主導轉型的關鍵因素。有數據顯示,中國城鎮化發展為三個階段:1950—1977年為波浪起伏期,城鎮化率平均每年提高0.25 %;1978—1995年為穩步推進期,城鎮化率平均每年提高0.64 %;1996—2010年為加速推進期,城鎮化率平均每年提高1.25%。至2010年,中國整體城鎮化率為46.7%,城鎮人口達到62,186萬人。

    根據國務院發展研究中心預測,未來10年中國城鎮化率的年均增加率約在0.8-1%,中國到2020年城鎮化率將預計在55-56%,城鎮人口將達7.5-8億人,中國將由以農業人口占多數的社會轉變為城鎮人口占多數的城市型社會。當然,與發達國家近75-85%城鎮化率相比,中國的城鎮化水平仍有較長的路要走,因此城鎮化對中國解決就業、擴大內需仍有長期性。有數據顯示,中國城市人口每提高1%,可拉動GDP增長1.5%。在未來10年,中國城鎮化率年均提高約0.9%,每年新增城市人口1,300-1,800萬,這將直接拉動中國消費市場。

    過去20年來,中國外貿平均增長率在24.15%,遠高於中國零售額平均增長16.18%的水平,國內消費的潛力始終沒有得到完全釋放。隨著城鎮化率的不斷提高所帶動城市人口的增長,以及國家擴大內需所帶動城市基礎設施建設和新區的發展,商業的需求規模將大幅增加,這將直接刺激商業地産的發展。

　　經濟結構調整推動商業地産走向繁榮

    中國經濟結構的轉型強化了對內需的支持,與此同時國內外産業轉移趨勢有利於中國服務業發展。隨著內需上升到國家戰略層面,以服務業為主的第三産業比重加大,服務型經濟必將成為未來主流。從1994年開始,第三産業就業比率超過第二産業成為吸納勞動就業的最重要産業。由於在城鎮化建設中第三産業更有利於解決勞動就業問題,第三産業成為中國經濟的支柱更具戰略意義。

    服務業提供大眾消費需求的零售、餐飲、休閒娛樂以及生活配套服務,它在解決地方經濟、解決就業以及長期稅收方面有獨具優勢。作為服務業的發展平臺、以經營為目標的商業地産在促進城市可持續經濟方面比住宅有明顯優勢,因而商業地産發展更容易得到國家政策的支持。因此城鎮化率的提高,將大大促進服務業發展,也將極大促進商業地産的繁榮。

    DTZ戴德梁行商業地産服務高級助理董事王玉珂表示,2012年中國房地産特別是住宅將繼續面臨緊縮的金融政策,而商業地産在承擔擴大內需、解決就業機會、持續稅收方面的特殊作用,它將在中國城鎮化進程因素驅動下繼續得到政府支持。相比一、二線城市,龐大的中小城鎮在未來10年將進入大規模的建設高峰期,這將新增近1.3-1.8個多億的消費人口,城鎮化所帶來的巨大內需也將直接推動商業地産發展進入黃金十年。