2011年底，著名經濟學家葉檀曾表示過，在經歷了一年左右的宏觀調控之後，樓市已經到了保持調控成果的關鍵時期。“成交量下降、房價開始鬆動，但房價能否真正破冰，還要看2012年的政策走勢以及地方政府執行力。”2011年中央經濟工作會議上也作出強調，堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸。

　　顯然，2012年樓市將會怎麼走，直接受制于政策。從杭州本地來説，“雙限令”是否會延續、房産稅有沒有可能開徵、剛需和改需誰會得到“鬆綁”、商業項目是否會因新政一蹶不振……所有與政策相關的話題都已成為業內談論的重點。

　　政策繼續從緊

　　“弄潮型”企業或被清場

　　在“調結構、穩物價”的大背景下，國八條、限購限貸令及各類稅收政策相繼出臺。除了一系列針對購房者的政策連續出臺之外，中央也對開發商念起了“緊箍咒”。規定一房一價、要求10%保障房配建、強調土地拍賣後一個月內必須支付50%首付款，杭州市還重申了“禁止存抵”等等，都令開發商實實在在感覺到資金吃緊的壓力。

　　據國家統計局發佈的2011年12月份70個大中城市住宅銷售價格顯示，與2010年同期相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，比11月份增加了5個，漲幅回落的城市有55個。其中我省溫州市環比下降2%，跌幅最大。以上數據很直觀地體現了政策威力。

　　對此，大多數業內人士均認為今年調控仍將持續。朗詩地産浙江區域公司營銷總監孫平樞表示，1月31日溫總理最新一輪講話就能看出中央政府對於樓市調控的決心，維穩將是2012年的首要目標。明道管理諮詢有限公司董事總經理劉宏軍形象地把中央控制忽上忽下的房價比喻成駕駛車輛，“今年需要做的就是‘定速巡航’，令已經進入下行通道的房價鎖定在一定範圍內，形成平衡。”

　　他認為，持續調控會使得80%的開發商被迫“清場”。“開發商分為三類，第一類是良性開發商，比如綠城、濱江，産品本身不斷在升級；第二類是‘平凡的巨人’，類似于萬科、中海，市場佔有率大，但面對政策調控會迅速作出價格調整迎合剛需；第三類是‘弄潮型’開發商，只負責在土地上建房。而這類開發商佔到了80%左右，很容易在市場規範調整期被清出房地産行業。”

　　“雙限”仍將持續

　　剛需最有可能鬆綁

　　2011年12月22日，住建部房地産市場監管司副司長張小宏在上述會議上強調，今年限購、差別化的信貸和稅收政策都要堅持。“目前的樓市調控治到了標但還沒有治到本，一旦放棄將前功盡棄。”2011年，48個城市陸續加入限購的隊伍。但截止到2011年12月26日，在48個已執行“限購令”的城市中，只有包括上海、北京等在內的10個城市明確表示2012年將繼續執行限購政策，其餘的在觀望等待。

　　記者向杭州市房管局相關負責人求證，得到的答覆是目前還沒有對限購令是否取消做相關討論，基本維持中央要求。

　　除了限購或將繼續執行之外，限貸政策是否還會延續？中央經濟工作會議對於明年樓市的政策還是從嚴，所以兩者政策都將處於不放鬆的狀態。

　　從短期來看，在調控之下能控制房價進入下行通道就能稱之為有效政策，但從中長期來看，限貸讓購房者的壓力也日益加大，尤其是剛性購房者，原本首付兩成就可以購房，現在按照各銀行的不同要求，首付起碼要3成甚至4成，並且貸款利率也有上浮。100萬元總價的房源先前投入就從20萬元增長到40萬元左右。

　　“剛需是最不含泡沫也不具投資性的一部分人群，這一部分需求實則是中央較為支持的購房需求。所以今年如果從政策角度作出有針對性的放鬆，肯定是從剛需出發。”孫平樞分析。

　　杭州上半年暫無可能

　　開徵房産稅

　　儘管業內專家對於房産稅能否降房價仍存爭議，但在不少學者看來，房産稅將成為樓市下一步調控最有效的“撒手锏”。在許多人的心目中，似乎只要房産稅一齣臺，房價就會下降。

　　2011年年底，浙江省率先完成了住房信息聯網系統，杭州、溫州、寧波、紹興、金華等在內的5個城市將基本實現房地産信息聯網；龍年春節期間，中國住房和城鄉建設部表示，將在今年6月之前完成全國40個城市的住房信息系統聯網。業內認為，這些信號就是房産稅即將出臺的先前準備。

　　上海易居房地産研究院綜合研究研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，可能加入試點行列的基本上可鎖定一二線城市(直轄市、省會、計劃單列市)，原因有二：第一，一二線城市房價偏高，是房地産調控的重點地區，開徵房産稅將會增加業主持有環節的稅賦，有利於抑制投資投機性購房需求，從而配合當前調控房價的政策導向。第二，一二線城市具備例如信息化程度高、電子化管理等基本徵稅條件，政府能準確掌控家庭持有房屋狀況。

　　浙江大學房地産研究所所長趙杭生認為，房産稅具體怎麼開徵、針對誰開徵，都需要有一個完備的方案，不是單從城市房價基準值就能判定是否列入開徵範圍的。他表示，上海開徵房産稅之前起碼經歷了半年左右的方案調整期，“需要經歷徵求意見、人大討論、方案公佈等等環節。所以從目前來看，杭州至少上半年不可能出臺房産稅。”

　　商業地産“住宅化”被限

　　火爆行情或將終結

　　1月18日，杭州市政府下發了《關於進一步規範商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理的實施意見》(下稱《意見》)，明令禁止商業辦公樓採用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱來銷售，並且在宣傳中暗示含有居住功能的現象也被叫停。《意見》將於公佈之日起30天后正式實施。

　　不得採用單元式或住宅套形式設計、不得帶有獨立衛生間、挑空陽臺及飄窗全部禁止、宣傳過程中不主動告知産品性質均屬違規、不得分割轉讓(銷售)、辦證。以上明令可以説是龍年開春杭州市政府給出的第一帖政策“猛藥”。

　　因為酒店式公寓既有出租回報，又具備日常居住功能，再加上不受限購影響，所以很受市場歡迎。2011年，杭州主城區商業地産項目共成交房源10562套，跟2010年的10568套基本相當。其中，商鋪和寫字樓雙雙不敵2010年，全靠酒店式公寓異軍突起。正因鑽了政策的空子得以銷售火爆，所以就有不少開發商刻意弱化商業性質，以住宅的幌子打“擦邊球”。這次出臺的《意見》，可以説是堵塞了這一漏洞，讓商業項目回歸商業本質屬性。