近日財政部下發通知，要求地方拓寬保障性安居工程資金來源渠道，加大保障性安居工程投入力度，確保不留資金缺口，其中包括：2012年增加的地方政府債券收入要優先用於保障性安居工程，加大地方政府債券收入用於保障性安居工程的投入力度。

　　2011年，中央構建了未來5年新建3600萬套保障房(包括經濟適用房、廉租房、公共租賃住房和棚戶區改造這四大類)的宏偉計劃，按照目前的進度來看，比預期的要慢一點。主要原因是一些地方政府不積極，他們的理由是“攤子太大，資金缺口明顯”。

　　資金缺口的確是一個現實的問題。中央的思路是多管齊下，中央、地方和社會分擔。財政撥付專項建設資金，佔總資金的比例較小，“杯水車薪”。地方政府要將土地出讓金切一部分出來，比例不低於土地出讓金的10%，但估計地方政府會有自己的算盤。他們會説，隨著房地産宏觀調控的不放鬆，地方土地出讓金大幅度下滑，地方財政將“吃緊”。土地出讓金的萎靡將打擊保障性住房。但是我們知道，保障性住房本來同土地出讓金就有“利益衝突”的關係。比如大量本可成為商品房的用地變成保障性住房用地，地方政府肯定不情願。所以，土地出讓金即使充足，地方政府也不一定甘心用於保障房，即使有一個全盤計劃，他們也會推諉、隱藏和拖延。從這個角度看，土地出讓金多和寡，其實同保障房是沒有太大關係的。

　　如果是開徵房産稅的地方，房産稅收入也將拿出來建保障房。當然，公積金和社保都被鼓勵進入保障性住房項目。但坦率地説，它們不可能成為支柱力量，而且大規模使用會遭遇質疑，因為它們都有私人性質。

　　即使算上中央允許地方政府發債的錢用於保障房，那麼整體上的缺口資金還是非常龐大。也就是説，或許，最終“大頭”只得由銀行信貸(加上一些社會直接融資)來彌補。但需要注意的是，由於中央財政的支持和地方發債的使用，這相當於再次重新上演過去的“財政撬動信貸”的一幕，我們認為，這是完全有可能填補資金缺口的。這個過程無非考驗的是政府的決心和下級政府的意願和行動力。從這一點看，用地方不斷發債的錢來啟動保障房項目的效果可能遠遠出乎那些悲觀的預期。

　　中央正在大力整頓和化解地方融資平臺的風險，從某種意義上説，這是對過去地方融資平颱風險的糾正。在金融危機時期，地方融資平臺趁機獲取了大量信貸，是一個“杠桿化”的過程，現在則反過來，整頓基本是一個“去杠桿化”的過程，即未來地方融資平臺獲取信貸的能力越來越弱。現在，以代發地方債的方式去投保障性住房，以此來撬動銀行信貸，正是一個“杠桿化”的過程，可以平衡地方融資平臺“去杠桿化”，這是一個“杠桿對衝”。使得地方政府的投資力度不至於出現較大的下滑。但和地方主導的融資平臺不同，以代發地方債去投保障房的“杠桿化”是中央在方向上和數量上完全可控的“杠桿化”。

　　在目前利益格局下，地方政府一定持有的“高房價”偏好，決策者們對此看得很清楚。限購的調整加上大規模的保障房衝擊，會擠壓房地産泡沫，但這種擠壓又不是無限度的。比如在保障房上面，默認地方可以回購商品房來充數，實際上是默認了地方在一定階段有某種托市的資格。如果房地産穩中有降，可以推進房地産稅對限購政策的“替代”進度，如果房地産情勢非常惡化，則可以取消限購政策來鼓勵需求。總之，在保障房上面，政府有很多靈活牌可以打，而不是被外界想象的那樣，是資金缺口極大的“不可能任務”。保障房運作的真正關鍵不是建設資金——它被高度誇大了，真正的關鍵是建設之後的運營方式，即投入資金的退出、回報、管理等等，因為這涉及到可持續的投入和有效償還，這才是真正的挑戰。