供應“開閘”將加速房價下行

　　二月北京計劃開盤項目相當於前兩月總和

　　繼元旦慘澹成交之後，春節期間樓市再次遭遇成交寒流。記者29日從中國指數研究院、偉業我愛我家、中原地産等機構獲悉，春節期間，北京、上海、深圳、南京、成都、寧波等地樓市成交跌入冰點。接受《經濟參考報》採訪的專家認為，隨著春節假期的結束，部分新房項目和急於出售房屋的二手房業主，有可能進一步調低報價，而隨著供應“開閘”將加速推動房價下行。

　　中國指數研究院統計顯示，1月22日至28日，深圳17套，南京11套，成都22套，寧波21套。另據偉業我愛我家市場研究院統計顯示，春節期間，雖然房價有明顯回落，但是價格的回落並未打破節日期間住宅交易市場的冰冷局面，北京新增客戶量和看房量均降至近三年來新低。

　　北京中原地産統計也顯示，北京絕大部分商品房項目在春節期間均未營業，特別是二手房成交量甚至低於2008年年末，7天長假商品房與二手房住宅成交量均為0。截至1月27日，北京新建住宅簽約套數為4319套，而二手房住宅簽約僅2510套，總成交僅6829套，總成交量創造了有網簽記錄以來的最低值。

　　和北京情況相似，來自21世紀不動産上海區域市場中心統計顯示，2012年春節期間，上海市新房累計成交16套、0.17萬平方米，同比2011年春節成交分別回落33.3%、27.8%；成交均價為1.71萬元/平方米，同比則回落8.3%。春節7天的日平均成交水平不足3套，同時成交價格亦為近三年春節期間的新低。截至1月28日，上海全市今年1月份新房合計成交1691套，20.2萬平方米，預計整個1月的成交不足2000套，為近六年同期最低。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，一方面，1月份假期比較多，而今年春節又比較早，很多商品房項目開始放假；另一方面，二手房稅費增加全面執行，抑制了市場成交。更為重要的是，調控政策依然從嚴，限購、限貸政策未出現放鬆，購房者對房價下調的幅度期待值明顯上升，這拉高了買賣雙方的心理價差。

　　目前二手房市場買賣雙方博弈情緒仍顯濃厚，交易冷清凸顯淡季特徵。據上海中原地産東外灘分行、國權分行、包頭分行、仁德分行、東森花園分行、中星涼城分行、耀江分行等反映，春節前後片區內二手房市場持續冷清，來客量普遍下滑，而賣家掛牌積極性也有所下降，二手房源報價雖有繼續下調，但目前仍很難達到買家心理預期。除了極個別大幅下調價格的急售房源交易促成外，門店內幾乎罕有二手房源成交，主要靠租賃和一手房買賣業務維持經營。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者採訪時説，雖然去年四季度以來北京新房和二手房均價出現了15%左右的回落，但是房價跌幅有限，且仍有一定的回落空間，管理層堅持樓市調控不動搖的表態，使得購房人對後市房價將進一步回落的態度更加堅定，此外，部分開發商迫於資金壓力，節後降價推盤的意願將更加強烈，所以，對於佔市場絕大多數的首次購房人群而言，延遲購房計劃，等待節後房價的進一步回落，成為普遍共識。

　　據亞豪機構統計顯示，在現金壓力倒逼之下，北京樓市將開啟供應閘門。2月北京計劃有23個項目開盤，相當於前兩個月的供應總和。包括有紫禦華府、紅方國際公寓等10個純新盤，以及璽萌公館、金隅翡麗、龍湖好望山等13個老項目後期都計劃在2月推盤。但其中僅有10個項目給出了初步價格來試探購房者的反應，另外13個項目均表示價格待定，整體開盤均價為19938元/平方米，相比去年同期下降了近兩成。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，2012年房價的下行窗口已打開，一旦進入下降通道，只要沒有政策因素的轉向支持，在買漲不買跌的心態下，本就被限制的購房需求更加難以提升，房價也就無法止跌企穩。“在現金流壓力下，房企迫切需要加速開盤回籠資金。目前越來越多的開發商開始認清形勢，眾多項目均搶在今年上半年推盤，而供應激增則將加速推動房價下行。”任啟鑫説。

　　張大偉認為，當前數據顯示樓市已經進入了明顯的下調週期，上半年回暖可能性不大。北京作為調控政策執行力度最大的城市，房價下調的項目和幅度也領先全國，目前來看可以説拐點已經明顯出現，預期在6至12個月內房價還有可能有10%至20%的下調空間。

　　對於2012年樓市的整體走勢，胡景暉認為，先抑後揚，在價格下降中逐步迎來交易量的回暖很可能是市場的大致軌跡。他分析説，一方面，目前市場等待在“限貸限購”基調不變的前提下，對於首次置業等合理的自住型需求有所鬆綁；另一方面，在價格回落的大趨勢下，購房人正等待住宅價格下降到自己的心理預期和承受範圍。胡景暉預計，二季度，政策的進一步細化將逐步明朗，大量支持開發商資金鏈的基金和民間借貸逐步進入到還款期，從而進一步推動銷售價格回落，這無疑將逐步促使市場交易量的回暖，屆時合理的自住型需求將有所釋放。