投資要點：

　　土地市場成交情況：

　　1、年底為供地高峰期，但與去年同期相比大為遜色，地價如我們預期繼續下行，地市整體入冬。12月樓面地價環比跌2%同比跌29%，溢價率由11月的6%降至3%，多數地塊底價成交，且如我們預期地方政府繼續下調底價；12月成交量、出讓金環比增32%、29%，但同比降43%、60%。流標率1.9%環比略降但仍處高位，實際流標情況遠高於我們的統計。2、11年全年價跌量微增，商業、工業用地表現優於住宅，三四線優於一二線。11年樓面地價同比跌16%，成交量增6%。從用途結構來看，住宅量價齊跌，商業、工業量價齊升，調控擠出效應明顯。從城市類型結構來看，三四線樓面地價同比跌幅最小，原因在於其住宅用地受調控影響較小。3、11年130個城市出讓金同比降12%，203個城市同比降7%，而國土部稱全國土地收入有所增長，為三四線及商業、工業用地表現相對較好所致。調控嚴厲的一線、二線城市同比降22%、13%，若根據國土部數據推算全國範圍內三四線城市同比增幅超20%。我們跟蹤的130個城市，住宅用地出讓金同比降24%，商業、工業同比增26%、39%。

　　住宅用地成交情況：

　　1、年末地價繼續下行，成交量同比大幅下降。12月樓面地價環比漲6%，結構因素所致，地塊分析表明一二線城市實際住宅地價繼續下行；溢價率由11月的5%降至3%；12月成交量、出讓金環比增23%、30%，但同比降55%、64%。流標率2.1%環比下降但仍處高位。2、11年全年量價齊跌，三四線表現相對較好，但年末也呈趨冷跡象。11年全年樓面地價、成交建面同比分別降12%、13%，三四線城市降幅最小，但12月單月降幅明顯擴大。3、推測11年全國商品住宅用地供應增長19%的目標大幅落空，為達成中央經濟工作會議提出的“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”的目標，12年供應力度將加大，住宅地價將繼續下行。

　　11年1-11月住宅用地累計銷供比：

　　19個城市中，10個大於或接近1，供給相對不足。

　　並且考慮到限購政策下11年銷售面積不能反映真實需求，我們認為多數一二線城市住宅用地供應不足，中長期內房價上漲壓力仍存。

　　商業用地成交情況：

　　1、年末表現繼續好于住宅，但也現趨冷跡象。12月樓面地價環比微降2%；地塊分析表明實際地價一線城市繼續上漲，但二線城市出現回調；溢價率由11月15%大幅降至4%；成交量、出讓金環比增42%、38%，增幅大於住宅，同比降15%、47%，降幅小于住宅。2、11年全年量價齊升，二線城市放量。11年全年樓面地價、成交量同比分別升2%、24%，其中二線城市成交量同比升38%。

　　如我們預期4季度土地市場與樓市一同進入嚴冬，在開發商資金壓力持續上升的背景下，地市降溫已擴散到商業用地及三四線城市住宅用地，地市整體入冬。在樓市尚未轉暖之前開發商資金鏈緊繃的背景下，2012年上半年土地市場的冬季仍將持續，並將進一步強化房價下行的預期。維持土地購臵增速低點在明年3季度出現的判斷。當前行業數據持續惡化的背景下，保守投資策略是適當關注開發週轉快、業績鎖定性強、財務狀況上佳的招地、保利、萬科等公司。

　　風險提示：歐債惡化帶來中國經濟惡化，調控政策時間過長帶來行業超預期調整等風險。

　　中投證券：130個城市土地市場12月月報