王肖邦

　　近日，上海市市長韓正在答記者問時表示，上海普通住宅標准將上調，預計最快2月底前公佈正式方案並於一季度實施。

　　上海市普通住宅的新標準為：內環線以內總價調整為330萬元/套以下，內外環之間調整為200萬元/套以下，外環以外調整為160萬元/套以下。

　　相比2008年舊標準，新標準明顯放寬——2008年的舊標準內容為：單套建築面積140平方米以下，內環線以內總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　普通住宅標準放寬意味著更多房源將享受減稅優惠。按照目前的稅收政策，如果認定為普通住宅，在一、二手成交市場內僅需繳納1.5%契稅，而如果認定為非普通住宅則需繳納3%的契稅。

　　以一套外環以外150萬元的二手房為例，如果是非普通住宅，買家須繳納45000元契稅，但如果按照新標準，買家只需繳納22500元契稅，標準放寬的減稅效果明顯。

　　普通與非普通住宅除了在契稅徵收標準上存在差異，在個稅、營業稅等稅費徵收上也存在差異。

　　由於此次內環線內上調最少，相比2008年245萬元/套僅增加了35%，而內外環之間則上調了43%、外環以外上調幅度更高達63%，因此外環外區域的房源受惠新標準最為明顯。

　　以2011年12月份上海新房成交為例，該月共計成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年舊版普通住宅標準的房源，內環內佔比約為21%，內外環之間佔比僅為5.4%，外環外則為19.3%。如果按此次預新標準統計，則該月內環內佔比為29%，內外環之間佔比為24%，外環外則為67.9%，內外環及外環外兩區域佔比大幅提升。

　　“這是一次正常的調整，畢竟普通住宅標準已經三年沒變過了，但房價卻上漲了不少。”21世紀不動産上海區域分析師黃河滔表示，在限購的背景下，普通住宅標準的放寬主要受益群體將是具有合理居住需求的剛性及改善性需求。但他也表示：“可能對成交量會有正面的刺激作用。但是如果僅這一項政策放寬，成交低迷的樓市難以根本扭轉。”

　　一名上海的房地産業內人士透露，上海市目前的普通住宅標準是在2008年底調整的，上一輪普通住宅標準的更改是2005年。2005年上海公佈的普通住房標準是：住宅小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在140平方米以下；內環線以內建築面積1.75萬元/平方米以下；內環線和外環線之間建築面積1萬元/平方米以下；外環線以外建築面積7000元/平方米以下。由此可見，2008年版的上海普通住房標準調整頗大。

　　當時正值房地産市場的低谷期，在包括政府在內的各方均努力“救市”的綜合作用下，這一標準的調整的確在短期內給房地産市場帶來了明顯促進作用。網上房地産數據顯示，2008年末上海市一手可售普通住宅套數約佔全市總量的33%，但在政策(普通住宅標準)更改後的2009年末，該佔比提升至46%，但隨後因房價飛漲，普通住宅在全市可售一手住宅中比例逐步降低，截至2011年12月31日，該數據僅為15.5%。但儘管最近幾年房價飛漲，2008版的普通住宅標準並沒有調整。

　　德佑地産研究部主任陸騎麟表示：“目前來看，普通住宅主要以二手房為主，一手房普通住宅的數量相對較少，因此此次標準調整更有利於二手房的交易。”

　　前述業內人士還表示，儘管此次標準的調整幅度頗大，但是否能刺激當前樓市低迷的成交量回升仍待觀察。“當時各方都在想辦法救市，但現在則是持續調控不動搖，不管是開發商還是購房者，都在看空房地産市場，所以標準的調整能否真正影響交易量的回升，還不好説。”