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　　本調查期望以一個房地産項目的沉浮史，折射出2009年~2012年中國房地産市場的巨大變遷。而被稱為房地産行業最後的救命稻草——地産私募，在尋求自身資金安全的基礎上，可能會拯救某一具體項目，但是基於其規模總量，無力回天。

　　2009年，位於浙江某千年古鎮的一個房地産項目——記者將其命名為“田園”，在牛市沖天的市場氛圍中誕生了。

　　2010年調控初顯，但是市場依舊火爆，這個仍在襁褓中的田園項目，信心滿滿。

　　2011年來了，在最嚴厲的宏觀調控中，田園項目資金鏈趨緊，不得不以土地為抵押，向外尋求融資4.5億元。然而，銀行大門緊閉，信託受限，私募最感興趣的是有品牌的大型房企，註定了田園項目的融資之路並不平坦……

　　2012年，最嚴厲的宏觀調控仍將持續，房地産資金鏈越來越緊，越來越多的房地産項目開始四處找錢。

　　文/記者蔣悅飛

　　2009年~2010年初：

　　樓市牛氣沖天

　　4億項目啟動

　　浙江某千年古鎮，在風景秀麗的田園風光中有一個佔地100多畝的住宅項目，姑且稱之為“田園”吧。項目離杭州市區僅10多公里， 40多分鐘即可到達杭州市中心武林廣場。

　　2009年6月，歷經金融風暴之後的房地産業，正沐浴著4萬億信貸的陽光雨露，氣勢如虹。這塊風水寶地，以4億元左右的價格，被杭州某房産公司摘得，樓面地價為1514元/平方米。

　　當時杭州的房地産市場可謂異常火爆，全年杭州主城區商品房共成交66319套，同比2008年暴漲186%，成交均價在一年之間上漲了50%。市場上，溫州炒房團等投資性需求逐漸佔據主導地位。

　　在這一年中，“田園”規劃獲批，包括高層、聯排和商業等，實際總建築面積234851 平方米，容積率為1.36，實際樓面地價2426元/ 平方米。

　　為開發這一項目，該房産商成立項目公司，註冊資本12000多萬元。

　　2010年中期：

　　調控啟動僥倖“上馬”

　　憧憬獲取4.5億利潤

　　然而，政策很快生變。2010年4月，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”）出臺；9月份，房貸首付比例上調到30%及以上，並嚴格執行二套房貸政策。雖然政策趨緊，不過房地産投資卻並未因此出現明顯萎縮。

　　當時的房地産商已經感到調控來勢洶洶，但大多又心存僥倖，田園的投資方也不例外。

　　記者所獲得的一份“田園”內部資料顯示，投資方認為：“中央政府會堅決調控下去，但也不會再出臺可能傷筋動骨的新政策；新房成交量繼續萎縮，房價可能會進一步鬆動；房價越鬆動，消費者反而越不買；於是，地方政府開始通過或明或暗的方式去托市。最終，房價快速上漲的勢頭被遏制住了，又沒有傷及經濟。”

　　他們的初次判斷是2010年的調控也會像以前的眾多調控一樣，最後是虛驚一場。特別是杭州的房地産市場，房地産業內將其稱為“傳奇中的傳奇”。一個二級城市，其房價和一線城市相比毫不遜色。於是，他們最終得出的結論是：有足夠的抗壓能力，順利度過此次調控。

　　“田園”並不是空喊口號，他們在詳細對比了周邊的樓盤項目之後，給項目進行了産品和客戶定位。他們還認為，土地價值的提高必然推動項目未來價格的上升，最後將排屋價格定位為18000元/平方米，將高層價格定位於6500元/平方米。根據每期開發合併後保守數據計算，銷售總收入預計達到16.58億元，總投資12.07億元，利潤總額4.51億元。

　　在投資、投機佔主導的市場環境中，“田園”計劃中的前景非常樂觀。還在方案規劃設計階段的時候，有購買意向並登記在案的客戶已經達到排屋總量的65%。而在其主要客戶名單上，溫州炒房團、外省投資客赫然在目。

　　可能也正是這一點，註定了他們在2011年的坎坷命運。

　　2011年：

　　限購限貸限價三重打壓

　　資金困難取消年底開盤

　　然而，想不到的是，2011年1月26日，新“國八條”出臺，限購政策再度升級；7月12日，國務院常務工作會議上強調限購政策要嚴格執行；之後全國共有46個城市出臺了限購政策。

　　在限購、限貸、限價的三重打壓下，房地産市場預期轉變。到2011年11月，全國房地産市場掉頭轉向，而杭州是其中的重災區。在全國的降價潮中，杭州是全國最先降價的城市之一，2011年最受資金鏈考驗的標桿房企綠城，也在杭州。截至2011年12月底，杭州新建商品住宅庫存已經高達343萬平方米，同比增長92.5%，幾乎翻了一倍。當年在杭州樓市呼風喚雨的溫州炒房團等民間投資者，在當前的樓市環境中幾近絕跡。房企的資金鏈緊張，已經是公開的秘密。

　　“田園”不能例外。一期已經開工近一年，有些已經封頂，二期也將開工建設，6億元的資金已經投入其中，包括土地出讓成本、前期工程費用等。一方面，到了年末，工程款需要結算；另一方面，項目要繼續推進的話，還需要裝修等費用，資金已經岌岌可危。因此，項目決定以182畝的土地作為抵押（評估價值8億多），對外融資4.5億元，融資期限2~3年。融資借款主要用於項目的土建、配套設施、設備、室外園林綠化等工程。

　　記者昨天致電該項目售樓處，銷售表示，原定年底開盤的計劃已經取消，“怎麼也要到春節後了。”既然沒開盤，所以價格也沒有確定。