1月10日消息，在第十二屆瑞銀大中華研討會上，瑞銀房地産行業研究主管李智穎表示，今年一季度末與二季度初是房地産風險高危期，或出現風險集中爆發，中小房産商資金鏈斷裂，房地産市場洗牌整合。　

　　李智穎預計今年政策若要改變，應該會在年中左右，未來的半年內政策不會發生太大的變動。“我們預期最快也要等到年中，政策才會有比較明顯的鬆動。由於政策調控效果已持續一段時間。另外地方政府換屆基本完成，剛上任的官員有一定的動力去爭取達到一定的投資、經濟增長等指標。房地産是其中一個可以最直接最有效拉動投資的市場。因此，地方政府是有條件也有動機去放鬆執行政策的力度。不過，政策即使要鬆動，也是微調為主，不會鬆動到一下子取消所有限購。”　　

　　李智穎表示未來的一兩年，按照現在的新開工面積計算，呈現嚴重供大於求。“在需求方面，2011年大概減了4%，我們估計2012年需求還會跌5%，2012年新供應量約大於需求25%，所以我們估算建設量必須降低28%才能使市場中的供需達到平衡。”

　　李智穎表示，2011年絕大多數城市房價仍舊在上升，比如昆明平均成交價格增長約50%，部分城市下跌，如三亞下跌約12%，上海、南京等也有小幅下跌。 供應多的地區如上海，市中心平均跌幅5%~10%。參考2008年末政策放鬆後的數據顯示，一線城市銷量反彈幅度最大，如廣州反彈速度約為160%，這主要與剛性需求有關。

　　談到保障房，李智穎表示2011年47%新開工量為保障房，預計今年這個比重約為44%。

　　“所以對於拉動總體建築材料的需求，保障房肯定有一定的帶動作用。所以説中國真的不用只靠商品房去拉動固定資産的增長，保障房也可以幫助拉動，這是我們跟其他投行觀點最大的不同。”

　　談及輿論對中國房地産泡沫的擔憂，李智穎表示一線城市人買房約需14年的收入，香港大約為12至13年，全國平均約為7.5年。“我想給大家一個概念，在國際上其實中國總體來説是沒有泡沫的，還是很健康的。最大的問題還是一線城市，還有一些&&的二線城市，如果投資者比較多，那麼房價拉動到一定程度本地人就買不起了。”

　　關於最近上海和重慶房産稅試點，外界認為可能會鋪開遍及全國，從而取代限購政策，李智穎表示現行的房産稅試點在今年不會全面推廣。一方面現行房産稅率很低，作用比較小，另一方面執行起來要考慮各個城市的聯網程度，“我們可以想象到，每個城市有那麼多的地區，每個地區有自己的數據庫，有自己的要求，要全部聯網也不是太容易。” (陳奕 發自上海)