融創5100萬元購入綠城無錫項目公司51%股權 綠城稱已籌集36億資金

　　早報記者 陸鳴 實習生 陳澄

　　綠城“斷腕”式的自救行動突然“加速”。

　　1月5日晚間，綠城中國(3900.HK)和融創中國控股有限公司(1918.HK)聯合公告宣佈，綠城地産向融創置地出售無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權，現金代價為5100萬元。

　　同一天，經新浪認證的綠城房産集團官方微博連發四條股權轉讓信息，除了上述無錫項目，綠城還出售了杭州、上海兩地三個項目的部分股權，此三個項目總計作價2.3億元。和無錫項目一樣，上述三個項目的轉讓，均以註冊資本金作價。

　　綠城中國首席財務長、董秘馮徵昨日稱，通過近期轉讓多個項目股權，綠城目前已經籌集了36億元資金。

　　此前的2011年12月29日，馮徵曾表態，綠城中國需回籠50億元，以充裕現金流，預計還會有項目“成功出讓”。

　　彼時，綠城中國剛剛發佈公告稱，該公司間接持有的全資子公司杭州綠城合升投資有限公司，以10.4億元出售地王項目“外灘國際金融中心8-1地塊”10%的股份給SOHO中國(0410.HK)。

　　無錫地王易手

　　而在綠城官方微博發佈的4個股權轉讓項目中，尤以無錫項目引人關注。

　　綠城昨日發佈的公告稱，湖濱置業成立於2009年12月15日，主要從事無錫項目發展，地塊位於無錫市濱湖區太湖大道以南、隱秀路以西，佔地面積為22.26萬平方米，總建築面積約52.5萬平方米，主要用途為商務辦公和居住用途。

　　事實上，該項目即無錫香樟園項目地塊，實為無錫蠡湖1號地塊。2009年8月，綠城以29億元的價格將之收入囊中，同時更創下無錫市區土地招、拍、挂單宗地塊總價的新紀錄。目前，該項目已經開工，預計在2015年6月30日竣工。

　　綠城的公告同時提到，湖濱置業在2009年和2010年分別虧損3.5萬元和1258.2萬元，截至2011年6月30日，公司凈資産為7593.9萬元。

　　而湖濱置業股權的此番轉讓，或許只是無錫項目權益轉讓的序幕。

　　馮徵昨日稱，綠城此次公告披露的，只是項目公司(即湖濱置業)的股權轉讓，5100萬元只是項目公司1億元註冊資本金中的51%，不是整個項目的投資額。

　　“以後是兩家公司合作開發這個項目了。”馮徵説，這是兩家公司合作的開始，以後還將會有更多更深層次的合作，如有新的動向會有相關公告。

　　“隨著項目公司股權的轉讓，整個項目的權益也會發生相應轉讓，融創和綠城的比例分配也是51%對49%。”馮徵解釋道，大家的投入和分享都是按照這個比例來的，“融創會以股東借款的形式把錢給我們。”

　　融創中國在公告中稱，將與綠城結成策略夥伴，憑藉各方品牌及網絡，有利於無錫項目地塊的開發。

　　交情還是交易

　　值得一提的是，綠城中國董事長宋衛平與融創中國董事長孫宏斌二人交情匪淺。

　　此前的2011年11月2日，綠城遭遇破産傳言突襲之際，孫宏斌即在其個人微博上稱，“最近在無錫，正好趕上綠城香樟園昨天開盤，買了一套，一是價格合適；二是表示對綠城的支持。”

　　孫宏斌當時購買的香樟園項目，即由此番融創中國收購51%股權的湖濱置業所開發。

　　曾為天津順馳地産老闆的孫宏斌，是這麼多年來公開叫板過萬科老大地位的兩個最知名房地産商之一，另一個就是現在陷入破産傳聞的綠城地産老闆的宋衛平。

　　在2011年11月2日的博文中，孫宏斌還回憶了自己與宋衛平的交情：“2007年年初就想買綠城的北京禦園，看房時正好老宋視察禦園，聽説我在售樓處，馬上過來，當時是我最低潮時，對順馳(的)過去肯定鼓勵。後因外籍身份而作罷。綠城的産品是最好的，如果價格合適，可以買。”

　　對於此番交易的考量，融創中國品牌總監李公傑稱，兩家老總的個人關係確實不錯，但此次收購更多的還是公司行為。

　　李公傑進一步説，對於融創來説，蘇南地區尤其是無錫，是融創一直想要重點發展的區域，之前公司就已經在無錫考察過多個土地項目，結果發現綠城的這個項目價格是最合理的。

　　“其他地塊的樓板價在1.8萬-1.9萬元/平方米，而綠城的這塊地樓板價只有5000多元/平方米。”李公傑還提到，該無錫項目前期的銷售業績很好，客戶的口碑很好，融創介入進來可以避讓收購其他項目所帶來的風險。

　　李公傑説，收購該項目後，豐富了融創在無錫的佈局，“我們進入無錫房地産市場已經8年，對無錫的市場環境、客戶喜好非常了解，這也是我們的一個優勢。此前我們在無錫已經有了3個項目。即便這次不收購綠城的這個項目，也會考慮收購在無錫的其他項目。”

　　馮徵亦稱，此次轉讓是平價的，“我們沒有賺他們錢，也沒有虧錢給他們。”

　　“各取所需”

　　在局外人看來，這場無錫地王的交易屬於各取所需。

　　上海易居房地産研究院企業研究中心總經理周建成分析，對於融創來説，本身很早就在無錫有項目，收購綠城項目符合融創的策略性投資，而任何和綠城合作的房企，都不會將綠城趕出去，因為綠城畢竟有很好的品牌價值。對於綠城來説，轉讓項目是減輕資金壓力的一個方式。現在市場不好，綠城的中高端盤降價也很難賣。

　　對於轉讓項目公司股權的合作形式，周建成解釋，由於企業之間不能直接轉讓土地以及土地權益，房企只能通過轉讓項目公司股權來實現曲線轉讓，按照一定的股權比例，享有同等比例的資産和負債。

　　周建成也説，兩家房企的老總私誼很深，性格相投。

　　滬上某房企副總裁也分析，融創在無錫的幾個項目進展得都很好，此次參與，當然是公司戰略的考慮，不過也有人情的成分。

　　“兩家公司的合作估計和資金也有些關係。”該副總裁説，融創在2011年的銷售還可以，因此有實力收購，而綠城前幾年都是拿的比較高價的土地，改善性住宅銷售情況不容樂觀，所以會轉讓項目。轉讓過後，該項目實際已成為融創控股，而對綠城來説只是合作開發。

　　“今年綠城將走

　　輕資本路線”

　　可見的是，綠城目前正在竭力走出資金困境。

　　在昨日的公告中，綠城中國稱，此番無錫項目公司股權的轉讓條款公平合理，符合公司及股東整體利益。綠城計劃將所得款項用於一般營運資金。

　　此前在出售外灘地王10%股權時，綠城同樣表態，將把收入納入運營資金。

　　過去一年來，綠城資金鏈頻傳告急聲。馮徵直言，眼下，雖然綠城借款沒有進一步增加，但由於現金減少，目前公司的負債率可能將超過2011年中報時披露的163%。

　　銷售回籠資金這條路，綠城走得同樣不順利。

　　綠城房産官方微博披露的數據顯示，2011年12月，綠城集團共取得合同銷售1260套，銷售面積約28萬平方米，合同銷售金額為人民幣57億元，較去年同期大幅下滑。截至2011年12月31日止12個月，綠城集團累計取得銷售金額約人民幣353億元(包括人民幣22億元的協議銷售額)，較該公司2010年的合同銷售541億元大幅下跌。

　　對於2012年的公司策略，馮徵説，綠城將走輕資本道路，因為沒有錢，不會像以前那樣買地，建項目，而是以代建、品牌服務為主。至於明年綠城是否會降價促銷，馮徵稱“要看市場情況，要根據公司總的決策”。

　　融創逆勢擴張

　　相對來説，融創的情況更為樂觀。

　　李公傑介紹，融創在2011年的銷售業績為192億元，無論是業績的增值率還是絕對值都很高，因此有充足的現金流逆勢擴張，“在2011年9月和12月，我們就已經在天津、北京和其他房企合作，拿了兩塊地。”而根據該公司的判斷，2012年上半年是融創獲取土地的最理想時期。

　　融創2011年中報披露的數據顯示，截至2011年6月30日，該公司資本凈負債率為47%，遠低於內地房企70%的平均負債率。而融創2010年12月31日時的資本凈負債率僅為24%。

　　前述滬上副總裁認為，融創收購綠城項目是典型的蛇吞象。融創原來規模、銷售業績都較綠城差很多。而在市場情況不好的情況下，現金為王，“你大沒用，由項目的經營情況和現金決定，這樣的情況在2012年還將不斷發生。”

　　該副總裁還提到，對於資金鏈緊張的公司來説，轉讓一些項目，對外進行轉讓合作，是行業的趨勢。2011年有現金的公司拿土地有兩種情況，一種是政府出讓土地時降低價格的，還有就是收購一些公司。