荊寶潔

　　曾經“重重跌倒”的融創中國(1918.HK)董事長孫宏斌向身陷破産傳聞的綠城中國(3900.HK)伸出援手。

　　12月27日，知情人士向本報記者透露，孫宏斌的確在和宋衛平商討合作事宜。未來，孫宏斌有可能入主綠城無錫地王項目。

　　綠城高層也向本報記者證實，綠城目前正在處置資産，但會不會和孫宏斌合作，如果合作，將以怎樣的方式合作，尚未進入公告階段。另有消息稱，綠城也在尋找外灘地王10%股權的轉讓，接盤者最有可能是SOHO中國(0410.HK)。

　　孫宏斌援手綠城

　　近些天來，綠城二字頻頻在孫宏斌的微博裏出現。此前，老孫曾在接受本報記者專訪時不無擔心地説，輿論幸災樂禍的氣場可能將一個本來可以渡過難關的公司置於危險的境地，他希望大家不要落井下石。但他也坦誠地説，綠城陷入今天這樣的危機，也有自身原因。“攤子鋪得太大。”當年賣掉順馳的孫宏斌已不再過分追求規模。

　　孫宏斌在無錫香樟園購買了一套房，以示對宋衛平的支持，這正是傳聞中他即將入股的項目。香樟園項目地塊實為無錫蠡湖1號地塊。2009年8月，綠城以29億元將之收入囊中，創下無錫市區土地招、拍、挂單宗地塊總價的新紀錄。土地總面積約22.26萬平方米，總建築面積約74萬平方米，折合樓面價約5600元/平方米。無錫總價地王誕生後，蠡湖周邊拍賣的地塊地價曾超過7000元/平方米。據了解，該項目目前僅銷售了全部規劃面積的十分之一左右。

　　早在2004年，孫宏斌就已進入無錫，對無錫市場可謂相當熟稔。融創中國在無錫的兩個項目2011年前11月的銷售額已超過23億。根據銷售簡報，融創前11個月累計合約銷售額175.6億元，同比大增144%，是少有的業績全面飄紅房企。12月19日，孫宏斌還聯手央企背景的方興地産以31億的價格在北京摘得一塊商住用地。

　　而綠城的困境，源自2009年的一批地王。2009年初還因為一筆高息債經歷“生死7日”，二季度樓市突然回暖，綠城信心飆升，轉身就四處瘋狂搶地，僅2009年7-9月，包括無錫地王在內，綠城就投入210.4億元買地(含合作)。幾次地王競買現場，宋衛平都親自坐鎮，聲稱“只要有好的地就拿”。但兩年以後，這些高價地塊，成了綠城和宋衛平不能承受之重。

　　2011年的樓市幾大傳聞，都圍繞綠城。先是海航40億收購綠城，後是信託危機被銀監會點名，還有綠城足球俱樂部尋求轉讓等。11月2日，宋衛平曾挑燈夜書，“我們有足夠的信心，與行業一起，度過寒冬。綠城離破産還有很遠的一段距離”。但“夜書”引發的卻是更大聲的質疑，宋衛平寧願被外界誤解，此後不願意再接受新聞媒體的採訪。

　　2010年年報顯示，綠城共有85個在售項目(2011年應有增加)。其中聯營公司共有37家，18家共同控制實體。換言之，綠城有一半以上的項目都是以合作開發方式開發的。合作夥伴中不乏央企葛洲壩、國企濱江集團，民企海爾集團等實力企業。

　　“大家願意支持他。”孫宏斌曾對本報記者説。據杭州業內人士介紹，此次融創可能會以控股方式與綠城無錫項目達成合作，即融創注入現金，獲得約51%項目股權。至於具體金額，可能是根據綠城的總投入再加相應利息來計算。這也是綠城轉讓其他項目的通行做法。

　　孫相信，到了危難的時刻，綠城的合作夥伴會伸出援手。目前已有此跡象。

　　生死時速

　　宋衛平曾提出了綠城三步走的路線圖，如今是跳過了樓盤降價階段，而直接尋求轉讓項目以解決資金問題。

　　今年8月份綠城披露中報後，數次被懷疑即將走向破産邊緣。中報顯示，綠城凈資本負債率較去年底升31.2個百分點，至163.2%。綠城持有現金及銀行存款97.5億元，總借貸是350億元。年報顯示，綠城2010年度總利息開支為26.62億元，而2009年為18.53億元。在融資成本上升的2011年，綠城亦要支付大量的利息，更不用説龐大的到期債務和地價款。

　　在限購的大環境下，幾乎所有住宅項目的銷售速度都在放緩。截至今年11月末，綠城累計取得銷售金額約307億元，其中歸屬於集團的權益金額約202億元，僅約完成年初550億目標的56%，今年至少銷售400億的願望已基本落空。

　　2011年綠城遭遇的危機，遠遠超過2008年。如果説2009年國家的救市政策將綠城們從危機邊緣拉了回來，那2012年已沒有這樣的期待。宋衛平和綠城必須斷腕自救。主動尋求項目股權轉讓，便是自救的主要方式。綠城中國首席財務官兼公司秘書馮徵近日向媒體證實了正與融創和SOHO中國商談項目股權轉讓事宜的消息。

　　據杭州業內知情人士透露，綠城尋求轉讓的並不止這兩個項目，而且轉讓首選是杭州項目。其中，杭州蘭園項目和新華造紙廠地塊早已盛傳要轉讓，前者是2009年10月，綠城以20963元/平方米的樓面地價競得，並創下當時杭州單價地王，後者是2009年9月3日綠城聯手濱江房産以樓面地價22361元/平方米獲得。杭州蘭園已開盤，但銷售情況不好；後者仍未形成銷售。

　　除了轉讓項目股權，綠城也在尋找戰略投資者。其中備受關注的就是與中投的合作。2011年6月，綠城發佈公告稱：綠城房地産與綠城陽光、合資夥伴甲及乙，於今年6月3日訂立協議，擬投資成立合資公司，四方股權依次為24%、6%、60%、10%。據了解，綠城陽光為綠城副董事長羅釗明全資擁有，合資夥伴甲是中投下屬公司建銀投資，乙是黑石集團。

　　但據本報記者掌握的情況，這個合資公司其實是為投資建設北京昌平科技商務區(TBD)而成立的，主要是做TBD的土地一級開發。前不久召開的北京市昌平區“兩會”透露，北京昌平科技商務區(TBD)的功能定位及概念規劃研究已經獲得通過，預計2012年啟動建設。規劃面積55平方公里的昌平TBD，5至10年後將建成繼朝陽CBD、石景山CRD之後北京最大的商務區。綠城在合資公司扮演的是“代建”角色。

　　而據杭州知情人士介紹，綠城與中投在集團層面的合作談判一直在進行。早在綠城在香港上市後不久，中投即有意選擇一兩家像綠城、龍湖這樣的香港上市公司進行基礎投資。業內專家認為，從資本市場的角度來看，即使不是抄底，現在的股價也應是股權投資的最好時機之一。綠城與中投的股權合作，關鍵之一在於中投能否答應綠城提出的若干附帶條件。

　　與此同時，浙江省層面亦在展開對綠城的拯救。但杭州知情人士透露，與此前坊間傳聞不同，浙江並非由政府直接注資綠城，而是號召省內國企，尤其是與綠城有過合作的國企，在資金層面給予綠城盡可能的幫助，其中包括借款、擔保以及項目股權合作等。

　　12月17日，濱江集團發佈公告，同意控股子公司杭州濱綠房地産開發有限公司對綠城集團獲得的工商銀行委託貸款4.3億元提供擔保，即是典型的合作夥伴以實際行動支持綠城的表現。知情人士分析，在綠城控股的多個項目公司，不排除綠城讓出控股權的可能。

　　氣象學家説，今年很多國家將迎來數個世紀以來最冷的冬天。對於綠城來説，則是它創立以來最寒冷的冬天。孫宏斌相信綠城一定能度過這個寒冬。“房地産不會就這樣死掉，我相信度過冬天剩下來的一定是最強壯的。”12月27日，萬科集團副總裁毛大慶在萬科答謝會上如是感慨。