“中信地産上述地王在上演著各自的‘故事’，在樓市調控不斷加碼的市場情況下，該如何熬過寒冬呢？中投顧問房地産行業研究員韓長吉向時代週報記者分析：“地王項目遭遇調控壓力，項目預期盈利能力沒有達到既定水平，導致利潤率下降。在只能保證較低收益率的情況下，以快速開發加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。”

　　本報記者 明鵬 發自珠海、北京

　　市場狂熱時，砸下重金搶得地王，只有一時的風光和短暫的快感。

　　而在市場驟然轉冷時，將不得不吞下自釀的苦酒。具備央企背景的中信房地産股份有限公司（以下簡稱“中信地産”），正在經歷這樣的地王之痛。

　　2007年9月，中信地産霸氣出手，以7700元/平方米的樓面價、46.5億元的總價拍下珠海南屏一塊土地，溢價達156%，摘得當時“華南地王”；同年10月，中信地産聯合世紀城地産，經過上百輪鏖戰，以11.5億元取得東莞西平一地塊，並以6077元/平方米刷新西平土地成交紀錄；2009年11月，中信集團斥資36億元拍得天津天嘉湖北側地塊，地塊面積為248萬平方米，成為當年天津地塊面積和總地價的雙料“地王”；2010年3月，中信地産經過64輪競價，最終以52.4億元的總價競得京南大興一地塊，刷新北京總價地王紀錄。

　　時光荏苒，上述項目依次進入銷售期，卻遭遇到各自的尷尬。珠海地王項目因遠高於珠海市政府房價上限，成交停滯；東莞地王在等待4年之後，終於進入市場；天津天嘉湖地王，因天津樓市供大於求，而處於觀望狀態並拖延入市；以最快時間入市的大興地王，也因成本過高而利潤微乎其微。

　　市場行情每況愈下，回暖曙光更是遙遙無期。中信地産該如何消化手中的地王項目？時代週報記者就此問題諮詢中信地産品牌營銷部人士，截至發稿時，並未得到任何回復。

　　珠海中信紅樹灣命途難料

　　2007年9月28日，中信地産在珠海那霸氣的一“舉”，著實讓珠海樓市沸騰了。當時，萬科集團與西安格力地産股份有限公司（以下簡稱“格力地産”）聯合體以7500元/平方米的報價輸給了中信。事過4年後，格力地産一位高層向時代週報記者談及此次拍地時，依然大為感嘆央企的財力雄厚。

　　當時，7700元/平方米的樓面價在珠海是一個不可想象的數字，即使是今天，該地塊依然是珠海樓市的單價地王。之前，珠海最高的樓面價紀錄，便是和中信地塊緊緊相鄰的珠國土2005-13地塊，為3510元/平方米，中信地産曾參與此地拍賣，最終鎩羽而歸，而由珠海華發實業股份有限公司拍得。據悉，中信地産拿下該地時，周邊樓盤的銷售人員連夜開了慶功宴，他們有了漲價的理由。

　　反觀當時珠海樓價，與中信地王相鄰的華發世紀城售價也不過1萬元/平方米，主城區的樓盤大都在8000-9000元/平方米，甚至有樓盤售價低於該地的地價。

　　“中信拿地之後，業內人士一直在等，看該項目什麼時候入市？打造怎麼樣的産品？以什麼價格出售？”珠海當地一位業內人士如是向時代週報記者表示。

　　殊不知，這一等就等了3年。2009年，在港珠澳大橋動工、橫琴新區開發等利好刺激下，珠海樓市迅速回暖，多數樓盤由年初的8000-9000元/平方米，升至年末的1萬元/平方米出頭。2010年上半年，珠海樓市多個樓盤再度躥升至1.5萬元/平方米以上，可謂“升”勢逼人。見此火爆行情，中信地王項目在2010年下半年入市，並定案名為中信紅樹灣。

　　入市以來，中信紅樹灣的價格一直在2萬元/平方米以上。“雖遠高於市場均價，但由於具備較好的觀賞澳門夜景的角度、産品頗具創新以及在使用率上‘大做手腳’，中信紅樹灣一直賣得非常好。”據珠海世聯地産人士稱，自2010年9月底入市，中信紅樹灣勁銷16億元；2011年前7個月，銷售金額突破18億元，上半年單盤成交量佔珠海市場份額約16%。

　　當中信地産以為3年的苦等之後終於迎來好日子，11月1日，一紙突如其來的限購、限價令讓中信紅樹灣很“受傷”。珠海市政府規定：在珠海沒有一年納稅證明的異地客戶不得購房；主城區新取得預售的樓盤售價不得高於11285元/平方米。

　　“雙限令”下達之後，珠海多位業內人士向時代週報記者表示，受影響最大的就是中信紅樹灣。“中信紅樹灣不少客戶來自異地。”“其他賣1.5萬—1.6萬元/平方米的樓盤，改為毛坯後1.1萬元/平方米也能賣，但中信紅樹灣即便以毛坯出售價格也接近2萬元/平方米。”蹊蹺的是，就在限購令執行前夕，中信紅樹灣有766套房源取得預售，其中住宅為754套。

　　為了應對限價政策，中信紅樹灣採取了不降價、暫時不備案的銷售策略。

　　記者在珠海市住房和城鄉規劃建設信息網查詢到，截至2011年12月26日，中信紅樹灣該批房源售出套數僅為11套，但中信地産相關人士拒絕向時代週報記者透露網簽價格。

　　12月31日“雙限令”到期後，若珠海繼續執行“雙限令”，中信紅樹灣的命運又會如何？

　　大興地王利潤微薄

　　禍不單行，不僅中信紅樹灣前景難料，中信地産在北京大興製造的另一地王，也陷入利潤微薄或略微虧損的“尷尬境地”。

　　2010年3月15日，北京兩會過後的第一天，三大地王橫空出世，其中大興區亦莊住宅及商業項目（X1-1B）地塊打上“中信製造”的烙印。當天，中信地産歷經64輪舉牌，以52.4億元摘得該地塊，是25.75億元起始價的兩倍，奪得北京“總價”地王稱號；同年12月，中信地産又底價摘得大興區亦莊新城（X1-3）地塊。然而，這兩地塊總建築面積不過51萬平方米，中信地産卻宣稱要打造一個有170萬平方米體量的中信新城。

　　中信地産拿地之時，市場人士就指出，如此大的量，對項目的資金和銷售等方面有多重考驗。而經計算，這兩宗土地樓面價分別為13395元/平方米、18000元/平方米。而據北京中原數據統計，大興區2009年、2010年、2011年的平均地價為7359元/平方米、8050元/平方米、7800元/平方米。地價遠遠高於區域平均值，這著實考驗著中信新城的定價水平。

　　而實際上，中信地産在拿地一年後，選擇低價入市。據北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，2011年6月30日，中信新城（網上的名稱為中信悅海苑）716套房源取得預售證，目前已經售出508套，成交均價為23054元/平方米。8月27日，中信新城318套房源取得預售，目前僅出售90套，成交均價為23760元/平方米。

　　這樣的價格，使得該項目土地成本佔售價比頗高。據北京中原的統計數據顯示：2009年、2010年北京誕生的，目前進入銷售的16個地王項目，平均土地成本佔售價比為39.2%，唯獨中信新城土地成本佔售價比達55.2%。世聯地産首席分析師王海斌向時代週報記者表示：“一般情況下，地價佔房價的30%，房價最低也得是地價的兩倍。”按王海斌的算法，中信新城的售價最少為2.6萬元/平方米，這遠遠超過中信新城實際售價。以此來看，中信新城或將陷入零利潤或略微虧損的尷尬局面。

　　此外，大興區域強勁的市場供貨量，也讓中信新城的去庫存化壓力明顯。北京中原分析師張大偉向時代週報記者透露，進入2011年，大興憑藉近30個樓盤在售、超過200萬平方米的龐大住宅供應量，當之無愧地成為如今京城樓市的“主戰場”。眾多勁敵在同一戰場拼殺，中信新城該如何突出重圍？