劉展超

　　國土資源部正在對一個已經施行12年的法規進行較大程度的修改，而這將直接影響到開發商的囤地行為。

　　一位權威人士對《第一財經日報》透露，國土部正在對《閒置土地處置辦法》(下稱《辦法》)進行修改，力圖在閒置土地的認定、查處等環節更加趨於規範，更具有可操作性。目前，國土部已經徵求了地方意見，正在進一步完善。

　　《辦法》自1999年4月經國土部發佈施行後，至今未曾做過修改。12年間，房價幾度飆漲，一些開發商的囤地行為也乘機收穫了超額的土地增值收益。在這個環節中，民眾對於企業謀利的肆無忌憚和政府監管的軟弱缺位，意見頗大。

　　“這算是一次較大程度的修改了，國土部已經對方方面面進行了調研和修改。”上述人士稱。

　　外界對於閒置用地的關注，與房地産市場的火爆程度關聯甚大。每逢樓市上行房價飆升，開發商囤地行為便會遭到外來抨擊，輿論開始呼籲政府要嚴查嚴打；一旦樓市走弱成交低迷，外界關注點往往轉向房價何時見底，或政府是否出手援助樓市，囤地之事似被淡忘。

　　囤地這個頑症如果不得到根治，將會一直困擾中國樓市。2010年，地方政府曾收回一些閒置多年的房地産用地。據國土部的統計，2010年全國共清理整治房地産閒置用地13萬畝，處置近10萬畝。

　　不過，國土部調控和監測司司長劉隨臣今年曾透露，全國實際閒置房地産用地要遠遠大於這個數字，未來政府仍將加大查處力度。

　　外界對《辦法》的最大關注點在於閒置土地的查處。它規定：超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

　　雖然早有“無償收回”之類的規定，但由於政府查處往往是“雷聲大雨點小”，力度不到位，使得開發商囤地問題得不到真正解決，反而愈演愈烈。

　　對此，政府也往往自稱有苦衷。一位地方國土廳負責人曾表示，對閒置土地的收回，是個嚴肅的法律問題，怎麼收、收哪些地、“閒置”多長時間就收回、哪些錢應該沒收、哪些錢應該退還給開發企業等，希望相關部委能及早出臺一個規範性的文件，這樣執行起來可能地方國土部門的腰桿會比較硬，同時也為了避免將來出現法律糾紛。

　　上述權威人士透露，這次修改《辦法》就是使之更加規範，更具可操作性，在閒置土地的認定、閒置責任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規定，比如政府在查處過程中要告知企業等，企業也可以進行申訴等。

　　他表示，比如開工標準，無論是閒置一年還是兩年，都是以開工為起點計算時間，但社會上目前關於動工的標準有好幾種，不同的部委也有不同的標準，此次修法就要確定一種標準，起碼對土地是否“閒置”有個明確的判斷標準，在實際執行中便於操作。

　　根據國土部的調查統計，現存的現實房地産用地中，大約有一半是因為政府原因造成的。這一方面會導致地方政府在查處土地閒置時“徇私舞弊”，一方面也會讓一些企業將土地閒置的原因推向政府，以逃避查處。

　　對此，上述人士表示，是否是政府的原因需要各方提供“證據”，企業如果聲稱土地閒置是政府原因造成，那麼就需要出具政府回應的意見，看看究竟是政府哪個環節出了問題，導致土地閒置。

　　此外，此次修法還考慮到了一些“不可抗拒客觀原因”的因素，如一些重大的會議像“奧運會”、“世博會”之類，在此期間出現的一些土地閒置，往往很難説清是企業原因還是政府原因，這需要特殊事情特殊對待。

　　“該辦法的修改已經進入了最後論證階段，一旦修改完善後就會上報國土部部長辦公會，待通過後就可以經國土部發佈施行。”上述人士稱。