本報記者 明鵬 發自天津

　　地王的命運總是惹人關注，2007年天津雙料地王項目星耀五洲因破産傳聞、業主糾紛、連環信託漩渦、深陷停工疑雲等問題，成為業界關注的焦點。

　　今年8月之後，星耀五洲陸續通知前期業主收房，而業主卻以“延期交樓，賠償方式不合理”等理由多次集體抗議，甚至前往津南區政府上訪。眾多已購房業主向時代週報記者透露開發商在交房時，提供不了準入證以及相關房屋驗收合格的相關證件，擔心星耀五洲樓盤質量不過關。

　　星耀五洲策劃部負責人否認房屋存在質量問題，但對於為何延期交樓則未予回應。

　　糾紛背後，隱藏的是星耀五洲項目銷售不暢的尷尬。時代週報記者了解到：自2009年5月1日開盤以來，星耀五洲銷售接近50億元，卻不夠支付當年購買土地的款項。與此同時，星耀五洲陷入借新債還舊債的連環信託漩渦，甚至出現銷售回款不夠支付當期信託利息的尷尬狀況，破産傳聞也因此而甚囂塵上。

　　針對破産傳聞，日前，星耀五洲在其銷售現場舉行了新聞發佈會，星耀集團副總裁楊文枝表示：“破産傳聞子虛烏有。在信託支持下，不會出現資金鏈斷裂的情況，目前，星耀五洲項目整體進展正常。”

　　星耀五洲一位高管在接受時代週報記者採訪時也表示：12月底，星耀五洲在融資上會有大動作，屆時公司的資金壓力將會大大緩解。

　　2年半銷售額不夠支付地價

　　天津市津南區五洲大道，雙向8車道，兩側栽種了多排綠色植物，極為壯觀。但在光鮮背後，卻也伴隨著孤寂。3公里長的大道上，偶而會有一輛轎車飛馳而過。星耀五洲就坐落在這樣寂靜的大道旁。

　　從五洲大道進入星耀五洲項目，迎面而來的是一人工湖，緊鄰人工湖的是星耀五洲萬人和平廣場。環繞廣場的是“扭曲之槍”、“和平鐘”、主題浮雕等特色雕塑。

　　星耀五洲的售樓員向時代週報記者介紹，該樓盤之前是天津的天嘉湖水庫用地，佔地面積高達1.1萬畝、水域面積就有7000畝，建築面積近300萬平方米。項目分為歐亞大陸、北美洲、南美洲、大洋洲、非洲五大板塊，佈局、外形均倣照世界地理版圖。而星耀五洲樓書上的廣告語也毫不掩飾其中霸氣—“世界是你的”。

　　霸氣背後，卻是每況愈下的銷售業績。星耀五洲的這位高管向時代週報記者透露：該樓盤于2009年5月1日首次開盤銷售，當年實現銷售回款26億元，成為天津當年的單盤銷量冠軍。2010年，星耀五洲的銷售額降至10億元左右。今年前10個月，該樓盤銷量接近10億元。粗略計算，自2009年5月1日至今年10月31日，星耀五洲的銷售金額接近50億元。

　　而2007年10月19日，雲南星耀集團旗下的星耀投資拿下該樓盤所在地塊的地價為62.9億元。該樓盤目前合計實現的銷售金額不夠支付土地款，開發商面臨的資金鏈壓力不言自明。

　　星耀五洲的這位高管稱：針對目前的宏觀環境，星耀五洲接下來會減少住宅部分的推盤量，轉而加大商業配套部分的建設力度。

　　實際上，當年星耀投資拿下這個地塊時，就有許多業內人士質疑開發商的資金實力和開發商的運營能力問題。

　　拒不支付延期違約金

　　不出業內人士所料的是，因運營資金不足，星耀五洲目前項目建設進展不順暢，進而導致該交房的相關樓棟普陷延期交房泥潭。

　　星耀五洲北美板塊一位業主向時代週報記者介紹，北美板塊62-66號等5棟樓，不少房源的合同約定交房時間為去年10月份。後因項目建設不暢，不得已延期交房。直至今年8月前後，開發商才向一些業主發了催告書，要求相關業主前去收房。

　　比如一位北美板塊楓情陽光城業主説，自己購買了星耀五洲北美板塊楓情陽光城的一套商品房，當初簽約時合同約定的交房時間為2010年12月30日前，但後來交房時間一再延期，直到2011年8月，開發商向自己發了一份《星耀五洲楓情陽光城交付通知書》，要求自己按照通知書相關內容要求到指定交房現場收房，可是這時樓盤依然不具備交房條件。

　　這位北美板塊業主對此解釋：首先，按照《天津市新建住宅商品房准許使用管理辦法》和《天津市商品房買賣合同》等規定，交房時，開發商需向業主出示房屋《竣工驗收備案表》和《準入證》；其次，還應提供《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》等相關證明文件。但開發商在交房時，提供不了準入證以及相關房屋驗收合格的相關證件；其次，交房程序不合理。交房時，開發商竟然要求業主簽署完各項收房手續後，才由物業客服管家向業主點交物品並陪同驗房，而不是正常的先驗房後交費的交房程序。

　　星耀五洲的這位高管向時代週報記者表示：星耀五洲已有其他證件，尚未取得《準入證》。“擁有《準入證》才予以交樓，這是天津市才有的規定，實際上開發商並未嚴格執行這一規定，很多樓盤並未取得這一證件也就交樓了。”

　　更令業主無法接受的是，因為資金緊張，延期交房，應該向業主賠償違約金。可是開發商竟然不是按照合同約定的現金賠償方式。

　　有業主向時代週報記者介紹：比如約定交房時間為去年10月，目前開發商計算的延期交房違約金的截止日期為今年8月，相當於少支付10個月的違約金。開發商自己單方面作出的違約賠償方式是：以未來10年的物業費來抵償。當有業主質疑開發商此舉違約，要求按照合同約定進行賠償時，開發商給予的回復為：只有這一個方案。

　　據業主反映，對於不具備交房條件，開發商強制交房以及延期交房該付的賠償金等問題，目前業主們正在集體維權。如9月15日，百餘位業主集體前往津南區政府上訪。一位業主介紹，當時政府的回復為：“星耀五洲的問題屬於重大事件，最長要3個月時間才能給業主答覆。”

　　有業主向時代週報記者透露：延期交房的背後真相是，星耀五洲一些項目已幾乎沒有進展。比如北美板塊的72號樓、73號樓，平時工地內只是象徵性地有二三個工人在內施工。有業主甚至戲稱：房子去年啥樣，今年還是啥樣。

　　上述業主同時反映：一些配套項目也基本停工，如號稱亞洲最大的室內滑雪場項目，“去年在現場看到工作人員在工地上豎起了四根柱子，被告知是在打地基。現在近一年過去了，現場還只是那四根柱子”。

　　星耀五洲的高管向時代週報記者表示：“整個項目的打樁工程需要在同一時間進行，地面部分建設進程有快有慢，滑雪場本身規劃就是在後期建設。”

　　第二季度回款不夠還利息

　　更讓其焦頭爛額的是，為保證項目持續進行，星耀五洲不得不頻繁通過高成本的信託來融資。實際上，自2008年以來，星耀五洲項目已經4次發行信託。用新的信託融到的資金來還舊債，成為其慣用的做法。

　　2010年6月24日，華融國際信託發行 “華融？星耀項目集合資金信託計劃”，募集資金23.278億元。這23.278億元中，有18.3億元用來置換華能貴誠信託的天嘉湖信託貸款，餘下僅剩4.978億元，用於支付星耀五洲項目的財務費用和工程款。

　　華能貴誠信託的天嘉湖信託項目，正是星耀五洲在2009年6月發行的第二個信託計劃，當時共募集資金32.9378億元。這筆資金的主要用途，也是用於償還其于2008年9月發行的第一個信託計劃，即中信信託的“中信盛景星耀地産基金集合信託計劃”。

　　今年7月8日-9月30日，中信信託又發行一款名為“中信？聚信匯金養老地産星耀健康城I號集合信託計劃1期”的信託産品，募集資金10.24億元，用於向天津星耀公司收購指定地塊項目公司的股權。

　　這一新的信託計劃，信託期限分2年、3年和4年，投資人獲得收益的方式分兩種：一種是現金分配，一種是如果限購取消或為非限購投資者，則可以優惠價格，優先認購項目公司指定房屋(高層住宅5500元/平方米，別墅7500元/平方米；目前在售類似房屋價格：高層住宅8000-9000元/平方米；別墅13000-14000元/平方米)。目前，該信託募集金額尚未可知。

　　然而，借新債還舊債，出現“銜接”問題是早晚的事。“華融？星耀項目集合資金信託計劃”今年二季度的財務管理報告顯示：星耀五洲在該季度按約定應支付貸款利息8919萬元，但實際只支付了5983萬元。

　　“2011年，有相當一部分進入還款週期的信託出現還款問題，第三季度，房地産信託迅速降溫，很多信託公司拒做房地産項目。”盛世神州房地産投資基金管理公司首席投資官張健向時代週報記者分析：一年前，信託公司預期商品房銷售速度下降30%，可有的項目下降了70%，這直接影響到信託資金的回籠。

　　根據華融信託公佈的星耀五洲財務狀況：至今年二季度末，天津星耀公司資産總額121.58億元，負債總額91.78億元(其中流動負債44.27億元，非流動負債47.51億元)，所有者權益29.79億元，資産負債率為75.49%。

　　有業內人士估算，即便按11%的低利息來計算，星耀五洲每年需償還的利息就高達10億元，而其所有者權益僅為29.79億元。未來2-3年，若沒有足夠的利潤或新的股權融資，星耀五洲將面臨嚴重的財務危機，並很可能被信託進行破産清算。

　　然而，星耀五洲的高管向時代週報記者表示，星耀五洲的負債雖然有90億元，但每年的利息沒有10億元那麼高，資金鏈也沒到斷裂的程度。“該項目有10萬平方米已經建好的商業，開發商選擇全部自持，如果資金鏈緊張，肯定會賣出去。”

　　這位高管還稱：“在本月底，星耀五洲將展開一個新的融資計劃，屆時將緩解其資金壓力。”