“組合拳”的調控下，樓市在今年四季度真的開始“放價”了；而三年來首次下調存款準備金率似乎讓一直喊渴的銀行有了“久旱逢甘霖”的暢快。降價+政策鬆綁，很多準貸款一族看到了一絲“曙光”。購房貸款真變容易了嗎？實際上的答案似乎很難讓人振奮：根據記者對島城10家銀行機構的房貸政策調查，雖然個別銀行房貸政策悄然 “破冰”，但超過八成的銀行仍然“惜貸”。

　　何時放款？時間不定！

　　“存款準備金率下調，據説可以釋放資金4000億。這是不是意味著買房貸款又變得容易了？”近日，不少讀者都撥打早報理財熱線，道出自己心中對房貸 “鬆綁”預期的迷惑。本期第一理財就將焦點對準了房貸市場，選取了10家各有特色的銀行進行了暗訪調查，主要針對首套房、二套房政策進行了解。調查結果顯示，雖然各家政策各異，但有一點卻是相同的：即沒有銀行敢向客戶保證確切的放款時間。時至年關，銀行的錢袋子都會收緊，今年更不用説了。雖然眼下政策面已經出現鬆動信號，但業內人士坦言，房貸市場的資金量還是“捉襟見肘”。記者在採訪中還聽説，有市民10月份遞交的房貸申請，至今仍未放款。

　　大多喊渴 部分破冰

　　下調存款準備金對歲末房貸市場來説，實際上是 “遠水解不了近渴”。但誰都不可否認，這是一個貨幣政策鬆動的重要信號。在記者採訪中也發現，雖然房貸念“緊箍咒”是主流，但的確有個別銀行房貸政策有了“破冰”。比如原本在三季度就已經停止房貸業務的深圳發展銀行，如今又重現悄然“開閘”。另外，交通銀行的房貸利率也悄然下調，只在基準利率的基礎上上浮3%，這在島城銀行首套房房貸利率普遍上調10%的大背景中，無疑還是會吸引很多市民的目光。

　　另外還有很多銀行實行 “想貸款，先存款”或者“先購買理財産品”的潛規則，如今開始銷聲匿跡。某銀行個貸人士向記者透露：“其實不是銀行主動不做了，而是現在想貸款的人基本都屬於搖擺不定的，市場需求的確萎縮了。如果銀行再提出這麼多要求，可能很多人就索性不貸了。”

　　房貸鬆綁？要等明年！

　　存款準備金率下調，的確讓部分銀行房貸業務出現“回暖”跡象。但説房貸真正被“鬆綁”，仍言之過早。此前有消息稱，南京、佛山等地多家銀行降低了首套房貸款利率門檻，隨著存準率下調預期增大，首套房貸款利率下降也充滿了更多得想象空間。目前，島城首套房利率上浮空間為3%—10%，業內人士表示，每年年初是貸款額度較充裕的時段，再加上第二次下調準備金率的預期也非常強烈，種種跡象表明，但今年年底貸款並不合適。

　　“如果不是特別急迫，仍然建議有需求的市民等到明年年初再辦理。”銀行人士説，這次存款準備金率下調0.5%，但仍舊處於高位。如果明年存準率繼續下調，貸款應該會比今年更為寬鬆。預計明年年初首套房貸款利率可能會恢復基準利率，而放款時間肯定也會大大縮短。

　　房貸下月起要“漲價”

　　相關新聞

　　眼下已經進入12月中旬，房貸新利率執行已經進入倒計時。從明年1月1日開始，各大銀行將執行新房貸利率。按5年以上貸款基準利率計算，房貸利率將從今年初的6.40%上漲到7.05%，上漲幅度超過10%。據工行某理財師給購房者算的一筆賬來看：若貸款40萬元、期限20年、採用等額本息還款方式，每月還款金額將從2960元增加到3113元，增加154.42元。若貸款100萬元、期限30年、採用等 額本息還款方式，每月還款將從4600元左右增加到5100多元，還款增加500多元。

　　年末房貸 集體“冬眠”

　　近一年的貨幣緊縮政策，讓房貸成了很多準購房者心裏不能説的“痛”。一方面是貸款利率節節攀升，另一方面則是放款時間的無限延長，再加上部分銀行在貸款時提出的一系列 “額外”要求，讓很多貸款者有苦難言。但近期隨著央行三年來首次下調存款準備金率，釋放出4000億元的流動資金，能否給房貸市場提前“鬆綁”？

　　近日，記者以普通購房者的身份走訪了島城10家銀行，針對歲末的房貸市場為讀者一探究竟。政策還沒有變化、額度依然緊張、何時放款仍然難説是記者得到的最多回復。不過讓人眼前一亮的是，也有少數銀行房貸政策出現了微調。眼下，島城各大樓盤爭相打出降價促銷的廣告語，一時間讓有剛性購房需求的購房者騷動起來，儘管銀行個貸業務集體步入“冬眠”，但是總有家相對“便宜”的供您選擇。

　　中國銀行：

　　首付30% 利率上浮10%

　　“我想購買一套二手房，想諮詢一下房貸政策。”上週五，在中行嶗山區一家支行網點，記者以想買首套房為由，進行了調查。負責個貸的羅經理一聽記者想買房，先是有點吃驚，隨口問了句：“怎麼想現在買房啊？”隨後，他告訴記者，根據中行的房貸政策，目前購買第一套房首付需要30%，利率上浮10%。“我們行的首套房和二套房政策沒有什麼變化。但年底房貸不好放款啊！”他坦承，申請貸款可以辦理，但何時放款誰也不能保證。

　　“不是準備金率下調了嗎？這個時候買房子的也很少吧？為啥貸款還這麼緊張啊？”針對記者的詢問，羅經理解釋説，準備金率下調其實對今年整體資金都非常緊張的銀行業來説，根本就是杯水車薪。“年底買房的的確不多，但眼下時間比較特殊。還有不到一個月就是2012年了，年底銀行資金就沒有寬鬆的時候。”他説，今年中行的信貸規模都是具體分配到各個支行了。“我們支行12月份相對還好一些，有的支行規模不夠用就要求貸款可能需要存點錢。但好也好不到哪兒去，所以我不建議你現在申請房貸。”

　　工商銀行：

　　利率一直實行上浮10%

　　“我們的房貸政策沒有變化，但放款時間卻不能保證。”工行一家網點的個貸人員在了解記者來意後，開門見山地表示：“年前想申請房貸放款的可能性基本為零。”這位工作人員稱，購買首套房，如果是按揭貸款，該行要求利率最低為基準利率的0.85倍，即在基準利率基礎上上浮8.5%，“實際上現在信貸規模這麼緊張，青島地區就一直實行上浮10%。”她還補充説，二手房房貸從申請情況看，也非常少，“銀行沒錢貸，市民也不想貸，都等降價呢！所以年底房貸市場實際上就處於停滯狀態吧。”

　　興業銀行：

　　只辦合作樓盤的房貸業務

　　上週五，記者以購房者身份詢問興業銀行房貸業務，興業銀行青島分行負責房貸業務的一位工作人員直接向記者表示：“我們行不做二手房業務，如果你是二手房我們辦不了。”當記者表示，是一手房時，她又表示：“即便想新房，我們也只做和行裏簽訂協議的，如果沒有合作協議，雙方沒有指定協議，我們也做不了。”

　　隨後，該工作人員表示記者可以跟開發商聯絡一下，看中的樓盤是指定的哪家銀行房貸業務，這樣比較省事，否則，想在興業銀行辦理房貸也不太可能。

　　農業銀行：

　　首付40% 利率上浮10%

　　“您要諮詢房貸業務啊？稍等我需要核實一下政策。”在海爾路一家農行支行網點，相關個貸經理聽到記者的房貸諮詢要求，明顯也是有點意外。“最近做房貸的不多啊！但房貸政策前期變化又太快了，所以需要核實下最近有沒有新的變化。”這位個貸經理查詢後告訴記者，目前該行首套房執行標準如下：首付40%，利率上浮10%。

　　“其實你現在申請房貸不是很合適。”在與記者簡單溝通後，這位個貸經理談了談他自己的看法。“尤其是你要買二手房，對方對放款時間肯定要求比較高吧？你現在在我們這貸款了，説實話，什麼時候放款我們還真不能給你保證。”他説，今年銀行房貸一直都是收緊的，現在行裏房貸壓單數量很多，別説現在申請，就是11月份申請的有的還沒放款。根據他的分析，目前農行的房貸政策還沒有放鬆的跡象，“畢竟到年底了，規模吃緊，樓市現在也拐點了，買房的也不多吧？所以房貸信貸規模肯定沒多少。”

　　不過在記者走訪調查過程中，農行的首付比例達到40%，也是各家銀行中首付要求最高的。

　　交通銀行：

　　首付三成 利率上浮3%

　　在交通銀行東部的一家網點，個貸經理聽説記者來諮詢房貸，顯得很熱情：“您算是來對了！現在據我所知，就我們家房貸政策是最優惠的。”記者隨後表示，自己看好了一套94平米的二手房，單價12000元，想問問這種情況能不能申請貸款？“沒問題。目前根據您的情況首付最多可以貸70%，利率上浮3%。如果您現在遞交申請，年前放款也有可能。”這位個貸經理底氣十足地回答説。

　　隨後他還給記者仔細進行了計算，目前5年期以上的貸款利率為7.05%，基準利率上浮3%後為7.26%，如果以30年貸款期限計算，記者如果想貸款購房，每月的還款額為6830元。

　　通過對比，記者發現交行的房貸政策是幾家銀行中最為“寬鬆”的，貸款利率最低，放款時間還相對較快一些。該行的一位人士向記者透露説，這與交行青島分行的政策有關，對房貸這塊市場相對更重視，所以預留的信貸規模就比較充分，所以優先對房貸客戶放款。

　　中信銀行：

　　月初放貸速度會比較快

　　“央行連續8次上調了存款準備金率後，才下調了一次存款準備金率，你説這下調的0.5個百分點對銀行能有多大的影響？全國那麼多的銀行，釋放的4000億流動性，估計分到各地支行的房貸業務上，可能也就幾十萬了。”中信銀行青島分行個貸部的潘經理這樣説，他笑了笑表示，“這次下調存款準備金率銀行現在還不覺得口袋寬鬆了。”

　　當記者表示能否在年前辦下來房貸業務時，他表示：“我們要看是不是和我們合作的樓盤，直客式貸款做的比較少。”記者採訪中發現，不僅是中信銀行，其他股份制銀行也對借款人未通過合作機構推介直接向銀行申請辦理的個人住房貸款“不感冒”，基本只對合作樓盤房貸發放貸款。

　　“我們銀行一套房利率上浮10%，二套房很少有來申請的，第二套一般都是投資的，現在限購令出臺後基本沒人來辦了。”潘經理説。至於多久能拿下貸款，他表示不確定：“月初有額度的時候，肯定放得快一些，如果趕上中旬、月底就不好説了，但是肯定不像有的銀行從申請貸款到放貸要等2-3個月那麼久。”

　　他給記者分析説，雖然房貸業務量能比2009年、2010年少，但是目前的量還是比較平穩的，一個月做多少筆沒法橫向比較，前半年整體都不錯。雖然存款準備金率下調，而且後期還有繼續下調的可能，但是銀行目前沒有集中放貸的衝動和能力。

　　華夏銀行：

　　額度緊張放貸時間不保準

　　“要打聽個貸業務是麼？現在還真不好説。”上週五下午，記者來到華夏銀行南京路支行詢問該行是否可以辦理房貸業務，個貸部的邢經理這樣回復記者。當記者表示，現在存款準備金率有所下調，目前申請個貸是不是更寬鬆一些時，她做了上述回應。

　　她表示，從9月份以來個貸業務就一直處於緊張的狀態，支行的額度也很緊張，估計到了年底會更緊張。“如果你買的是一手房，我們銀行只做和開發商合作的房貸業務；如果你選的樓盤和我們銀行沒有合作，估計做不了。”

　　同時，她表示該行的首套房利率沒有優惠，二套房利率要上浮。當記者表示，如果這個支行沒有房貸額度，是否去別的支行會寬鬆些時，邢經理表示“支行只是受理個貸業務，放貸還要看分行的審批。所以，選哪家辦情況都大同小異。”

　　當記者表示眼下著急買房，是否可以快點辦下來房貸，她表示“這個不太好説”，“9月份以後都是要等上半個月，要想再快點不太可能。”

　　深發展銀行：

　　重新開閘個貸業務

　　今年以來，深發展的房貸額度都非常有限，幾次採訪時都屬於提前拉閘限貸的銀行之一。一個月以前，記者曾諮詢了深圳發展銀行青島分行，問及目前的房貸政策時，個貸部工作人員表示由於存款準備金率偏高，銀行資金緊張，對公業務比較多，而對私的房貸業務空間很有限，剩下的一點資金，則用於利率較高的個人經營性貸款和消費貸款。房貸利潤空間小，已暫停一段時間了。

　　上週五，記者詢問目前的個貸政策時，該工作人員表示，存款準備金率下調以後 ，深發展又重新做起了房貸生意。“不過目前只開放了一手房貸款，並且利率較高，首套房利率上浮了20%，二套房的貸款仍然不能做。”

　　原本，深發展銀行在個貸業務上一直走著“創新”的路子，作為國內第一家上市銀行，2006年研發的“雙週供”、“循環貸”和“存抵貸”等創新産品在市場上出盡風頭，不過近年對房貸業務有些“敬而遠之”，早年研發的創新房貸産品目前也鮮有提及。

　　浦發銀行：

　　利率上浮多少要看評級

　　同樣，記者上周來到浦發銀行青島分行，可是負責房貸的工作人員全不在崗。“你是要提前還貸麼？”一位工作人員詢問。當得知記者詢問辦理房貸業務時，她表示負責房貸的工作人員都出去了，可以給個電話聯絡一下。

　　隨後，記者撥通了一位姓王的房貸部門工作人員電話，他在電話中表示：“我們也只做和銀行有開發貸合作的樓盤房貸業務。至於利率多少，我們要看客戶的綜合評級，我行zai再考慮給你的利率定多少。”他表示，目前的情況看，一般首套房利率一般上浮10%左右，多久能放出貸款也不好説。“放貸的時間要看哪個項目，有的項目可能行裏給單獨留出額度，這樣的辦理會快一些。”

　　同時，他也表示現在全年的房貸額度還剩下一點，到了12月份額度恨緊張。“目前信貸額度非常緊張，越到年底這種情況越突出，你要想辦理買房貸款，到了12月份，如果沒有額度，只能等到明年了。”他説。

　　市民喊苦

　　明年起房貸“漲價”吃掉樓盤降價空間

　　房貸下月起要“漲價”了，房貸新利率執行已經進入倒計時。從明年1月1日開始，各大銀行將執行新房貸利率。按5年以上貸款基準利率計算，房貸利率將從今年初的6.40%上漲到7.05%，上漲幅度超過10%。據銀行工作人員給購房者算的賬來看：若貸款40萬元、期限20年、採用等額本息還款方式，每月還款金額將從2960元增加到3113元，增加154.42元。若貸款100萬元、期限30年、採用等額本息還款方式，每月還款將從4600元左右增加到5100多元，還款增加500多元。

　　在史上最嚴的樓市調控下，島城房價終於步入下行通道。近日島城多家樓盤推出各種打折促銷優惠方式，“價格戰”全面升級。銀行貸款首付和利息的上升，卻加重了購房者的負擔，不少看房市民在接受記者採訪時表示選擇現在入市買房實際支付的成本沒有降低反而更高，仔細算算現在買房還是虧。”

　　如今，限購政策未撤、房貸利率即將“漲價”，購房者和房企依舊處於一個長期觀望對峙的尷尬狀態，購房者希望房價繼續下降，房企希望提高成交量，並寄希望於維持現有均價出售，面對房貸利率漲超10%，市民的“哀怨”聲四起。

　　青島銀行：

　　首付三成 利率上浮10%

　　“怎麼想現在貸款啊？”當記者説明來意，青島銀行秦嶺路一家支行的個貸經理明顯有些不解。“你不覺得房價還會降嗎？”他先跟記者探討起了房價，“我個人覺得房價也就撐年前這麼一段時間了，年後肯定要降價！”他跟記者坦言，自己近一個月都沒辦理過房貸業務了，別説來辦理的，像記者這樣來諮詢的都非常少。所以記者的諮詢讓他頗感意外。“我們行的政策一直沒變，首付三成，利率上浮10%。”在仔細詢問記者的買房情況後，他又給記者做了一番分析：新房降價肯定是第一波，二手房也撐不了太久。“嶗山這周邊的房子，據我所知都賣不出去。我勸你再等等。”他反復給記者“做工作”：年前買房了，年後肯定後悔！如果不是特別急，建議您還是再等等吧！明年申請房貸肯定也不會像現在這樣緊張，至少放款不會拖那麼久。

　　業內人士

　　等明年額度下來再申請

　　從記者調查的情況看，島城歲末房貸市場可謂“淒悽慘慘慼慼”，畢竟需求少了，政策如何其實就成了“擺設”。進入12月份後，島城很多樓盤都開始降價促銷，按揭貸款情況又是如何？在嶗山區一家售樓處，偌大的項目體驗中心，只有四名售樓人員坐在沙發上聊天。見到記者進來，其中一位起身熱情跟記者介紹起了他們的樓盤。

　　“貸款怎麼做呢？”記者問道。“這個是我們開發商跟銀行合作的，青島有好多家指定銀行呢，這點不用擔心。”當記者詢問起具體的房貸政策時，對方表示，根據合作銀行不同政策也有不同，比如有的要求利率上浮5%，有的則要上浮10%。但具體是哪些銀行執行哪些標準，他表示不是很方便透露，“我們都有指定合作的大銀行，按揭貸款肯定沒問題。”“其實有很多大銀行幾乎都不接個人房屋按揭貸款了。”島城一家知名房産仲介的業內人士告訴記者，“樓市降價風潮已經確立，加上年底銀行對房地産開發商有很大的回款要求。一方面是為了控制風險，另一方面有的銀行的確是沒有信貸規模了。”這位人士表示，很多開發商聲稱可以辦理按揭貸款，但百分之百都是要拖到明年的。

　　銀行業內人士表示，有購房需求的市民不妨等到明年年初，新的信貸額度下來時，辦貸款應該會容易一些。加上存款準備金率開始下調，釋放了信貸政策鬆動的信號，明年貸款額度可能會比今年寬鬆。

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　　北京開發商開始送房貸

　　當眼下的開發商使出渾身解數賣房的時候，各種花招也就應運而生：有溢價回購的、有降價補差價的，有無理由退房的，還有零元起拍的。記者獲悉，北京某開放商又玩出了新花樣：贈送房貸。日前，該樓盤推出買房送房貸的促銷手段。據稱，購房者一旦簽約購房後，首付三成，餘下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續。而自還貸起始日到項目交房前的每月房貸，將由該開發商代為支付。交房時間大概是2013年8月，銷售人員表示，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。