專訪住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮

　　記者 金輝 北京報道

　　房地産關乎民生，更是當下中國老百姓最為關心的頭等大事，各種媒體上只要涉及房地産的話題總是能吸引幾乎所有人的眼球。作為住房和城鄉建設部研究中心主任，陳淮的一言一行總能引起社會的廣泛關注。最近中國發展出版社出版了陳淮的新書《廣廈天下：房地産經濟學ABC》，新書甫一面市，很快便成為暢銷書，網上一片熱評，一些網友甚至稱其為“最火爆的房地産解讀”。應《經濟參考報》記者的要求，日前陳淮從一個學者的角度談了他對有關中國房地産市場前景的幾個核心問題的看法：房價何時會出現拐點？開發商利潤減少是否可以達到降價的目的？房子蓋得多房價是否會大幅下降？稅收對房地産調控到底有多大作用？

　　開發商利潤少了房價也不會降

　　《經濟參考報》：在目前中國的房地産市場上，很多人相信，房子之所以貴，房價之所以高，基本原因之一在於開發商謀取暴利。因此，很多人把房價下降的希望寄託于對開發商利潤的抑制政策上。您認為，減少開發商的利潤是否可以達到降房價的目的？

　　陳淮：開發商有沒有“暴利”？確實有。但是，暴利未必有降價空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建築材料、人工、管理費用等。房子蓋好後，開發商以每平方米11000元的價格銷售。也就是説，在這個例子中開發商的毛利率只有10%；換言之，這個房子的降價空間最多只有1000元。秘密在於，蓋房子的成本並非全是開發商出的。在這個例子中，在10000元的成本中開發商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來自銀行貸款，5000元來自從購房人的預售款。事實上，很多開發商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節，他們經常“玩”的是“五個鍋三個蓋”的遊戲。這個項目一期的預售款可能會被用來蓋上一個項目的四期，以此進一步提高資金的利潤率和週轉速度。在經濟學意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決於成本利潤率。按照我們的上述假定，開發商的利潤率達到了50%，而降價空間最多只有10%。所以説，有暴利未必有降價空間。

　　房地産輝煌期仍將持續20至30年

　　《經濟參考報》：近一段時間以來，各地紛紛出現開發商打折促銷的活動，不僅在一線城市，而且已經蔓延到二、三線城市，於是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了，您怎樣看這個問題？

　　陳淮：房價由升轉降，或者由降轉升的變化是一個市場價格變化過程中必定會出現的現象。而且只要市場存在，這個現象就永遠不會完結。但這裡格外強調的是，在價格曲線上，由升轉降、或者由降轉升的那一點，不叫“拐點”，而叫做“極值點”，或者叫“頂點”。

　　什麼叫“拐點”呢？在高等數學上，拐點是指變化率由不斷加速變為減速，或者由減速變為加速那一點。在拐點兩邊，曲線的方向並未出現轉折。變化的是曲線不斷從加速上升(下降)變為減速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變為加速上升(下降)。

　　實際上，就嚴格的“拐點”意義説，不管房價是否出現過下降，我國房價變化曲線已經出現過很多次“拐點”了。這其中至少有2008年由加速轉為減速的拐點，也有2009年由減速轉為加速的拐點，還有2010年再由加速轉為減速的拐點。

　　從房價變動意義上説，政策確實可以製造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但這些“拐點”或者“極值點”的意義只是調整房價波動的幅度和頻率，並不能根本改變由市場規律、供求關係、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地産業的輝煌期仍將會持續20至30年。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場價格的認識，其實是過分誇大了人的主觀意志對客觀規律的影響作用，實際上是不可能取得預期效果的。

　　房子蓋得越多越漲價

　　《經濟參考報》：您在書中談到，房子蓋得越多越漲價，這讓人感到很疑惑，按説供給越多價格應該越低才對，請您給我們解釋一下。

　　陳淮：市場經濟下價格變動的基本規律是，供給增加，價格就下降。衣服、汽車、鋼材等，莫不如此。偏偏房子的價格不一樣。很多人認為，中國一些城市房價上漲過快，主要原因是兩部分人太壞。一個是地方政府，他們以地生財，大搞“土地財政”；另一部分是開發商，他們謀取暴利，哄抬房價。

　　在我國的房地産市場上這兩個因素確實明顯存在。扣除這兩個因素，房價還會不會漲？

　　我們假定，以後給老百姓建房，土地不要錢；開發商也不謀取利潤。房價中扣除了土地成本、開發商利潤後還剩下什麼了？建房子本身的成本，行業術語叫“建安成本”。

　　假定，我們在北京市的二環路以內建這樣的房子；就按每平方米2000元的成本建，按2000元單價賣。接著的問題是，二環路以內建滿了、賣完了，還有人要搬到北京，怎麼辦？咱們是不是得在三環路的地方建？在三環路建設同樣的房子，其成本也是每平方米2000元。

　　問題就出在下一步。如果北京三環路的房子單價也是2000元，那可能會有一戶居民和二環路的某戶居民商量兩家互換，一模一樣的房子，我每平方米補貼你1000元。一旦有一戶居民換成，意味著北京二環路以內的房價就上漲到每平方米3000元。很容易以此推論，如果北京的房子蓋到七環、八環路，北京二環以內的房價就會漲到每平方米30000元！也就是説，即使沒有地價上漲、開發商利潤，隨著城市規模的擴大，房價也必漲無疑。這就是“房子蓋得越多越漲價”的道理。

　　不要指望“一稅定天下”

　　《經濟參考報》：近年來在房地産調控中，有一種或可成為“稅派”的聲音，認為這個領域的一切問題都可以通過徵稅來解決。他們建議，不僅要對價格暴漲的房子徵收土地增值稅，對短期持有的投機性需求徵收營業稅，甚至有人提出，對擁有第二套住房的家庭一律徵收高額的“資産稅”。您認為，稅收能否成為調控房地産的手段？

　　陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過於天真了。這種動輒“以稅治市”的想法，從根子上説，是一種指望一個無所不能的政府取代市場的想法。其不僅誇大了政府的作用，而且也過度誇大了稅收的調節、調控職能。

　　稅收對調控房地産有重要作用，但不能越過一個合理邊界去徵稅。俗話説，是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”，而且吃錯了、吃多了還會有很大的不良後果。稅收是政府集中資源的主要途徑。把資源集中在政府手裏，在一定範圍內，政府可以更好地提供公共産品，救助、保障低端群體。但政府並非是一個高效率的資源配置者，離開市場優勝劣汰的競爭機制，優化和效率是無法充分實現的；而且過度依靠行政權力配置資源，一定會導致尋租腐敗。房産稅對房價肯定有影響。從短期看，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升，可能會把閒置的房子推向市場。另一方面，房産稅也使一些原準備買大房子的人顧及未來長期納稅的負擔而改為選擇較小的房子，由此而來，市場需求會相對縮小。供求關係的這種變化，當然會反映到房價中。但即使如此，我們也仍要明確無誤地強調，房産稅不是用來調控房價的稅種。針對不動産徵收資産稅，這是一項長期的制度建設。一旦開徵，將來不論房價的高低漲落，這項稅都將存在下去。

　　樓市調控沒打算讓所有開發商都活下去

　　《經濟參考報》：隨著各地房價或明或暗的下降，近來，在多個地區出現了老業主打砸售樓處，要求退還差價的現象。從一個學者的角度，您認為，應如何看待這一問題？

　　陳淮：從北京、上海發端，“樓盤降價—老業主抗議—新業主搶購”似乎已經成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地産市場更迭變化的開始。房地産業在創造了住房總量20年翻7倍的奇跡之餘，已經到了轉型的“關口”。抑制過度的購房需求，推動樓市的優勝劣汰已經成為迫在眉睫的任務。

　　樓市調控沒打算讓所有開發商都活下去。沒有一個行業能夠只靠不斷漲價來實現盈利，樓市自然也不能例外。樓市在未來需要做好準備，迎接政策和現實的兩大考驗。其中，政策的考驗包括了貨幣政策和利率的規律性調整，以及宏觀經濟反通脹的大環境；現實的考驗則是購房者對商品房品質和配套的日益挑剔。在這樣的考驗下，勢必會有一些開發商“掉隊”。

　　沒有病弱個體的不斷淘汰，房地産行業就不可能得到提高。就像上世紀名噪一時的家電品牌到今天已經基本絕跡，但並不妨礙中國登上世界家電大國的“寶座”。同樣的，房地産業也將會有這樣一個輪迴和蛻變的過程。