每經記者 葉書利 發自北京

　　日前，北京城建旗下房地産公司一樓盤的成交均價高於其在售樓盤的預售均價，疑似開發商私下提價銷售，從而觸動“一房一價”底線。《每日經濟新聞》記者希望就此採訪北京城建新聞中心相關負責人，但截至記者發稿時，北京城建未對此作出回應。

　　成交價高於預售價

　　國家發改委的 “一房一價”政策於今年5月1日落地實施已超半年，此政策的要點就在於要求開發商必須“明碼標價”，在售樓處張貼每套房子的單價、總價、優惠等相關信息，公示後不得擅自上調價格。

　　《每日經濟新聞》記者根據北京市房地産交易管理網上的數據匯總後發現，“一房一價”的執行情況並不理想。國慶以來，北京共有47個預售住宅項目入市，除了12個項目零成交外，其餘有成交紀錄的35個項目，34個項目的成交均價低於預售均價。比如10月2日拿到預售證並隨後上市的百合灣嘉園，預售價區間在23981~25622元/平方米，目前已成交的78套房源，成交均價為19106元/平方米。另一個樓盤運河灣家園，10月19日拿到預售證，預售價區間在22790~25051元/平方米，目前已成交的26套房源的成交均價為17345元/平方米。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，北京美聯市場研究部高級經理張磊指出，以低於預售價的價格成交，目前已成常態，主要基於兩個原因：首先，鋻於“一房一價”新政，開發商採取了“高報低售”的方式以規避政策，從而導致此類現象；其次，目前的樓市低迷之下，樓盤普遍採取折扣營銷所致。

　　不過，《每日經濟新聞》記者發現，在35個有成交紀錄的項目中，有一個叫頂秀美泉家園的樓盤十分獨特。北京市房地産交易管理網上的信息顯示，該樓盤于10月1日拿到預售證，目前共推出10棟樓，所有樓的預售均價區間為10157~12471元/平方米，但截至21日已成交的15套房源，成交均價卻達到了12701元/平方米，超過了預售均價區間上限，與其餘有成交紀錄的34個項目形成了鮮明對比。

　　被疑提價銷售

　　對於頂秀美泉家園成交均價高於預售均價的“異常”現象，一位不願透露姓名的業內人士向 《每日經濟新聞》記者分析，有兩種原因可能導致開發商違反 “一房一價”政策。一是開發商有意先銷售一些價格較高的房源，或是較貴的房源更受歡迎，銷路更好，從而導致成交均價高於預售均價。不過，截至21日，該樓盤的簽約率僅約5.24%。按常理，目前房價較低的戶型，或折扣較大的房源，才更能吸引買方。另一種可能就是該樓盤開發商在 “一房一價”之外進行了提價銷售，從而導致成交均價上升。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，在頂秀美泉家園樓盤銷售頁面，該樓盤此前的銷售均價為12000元/平方米，11月2日後將預售均價提升至12500元/平方米，高於該樓盤登記在冊的10棟樓的所有預售均價。

　　頂秀美泉家園項目開發公司為北京頂秀置業有限公司，後者為北京城建旗下房地産開發公司。《每日經濟新聞》記者希望就該樓盤的相關問題採訪北京城建新聞中心主任任學才，但對方手機一直無人接聽。記者將相關問題以短信方式發給對方後，截至記者發稿時尚未收到回復。

　　“一房一價”貫徹難

　　“一房一價”政策於今年5月1日起實施已超半年，並且各個地方政府還出臺了相關實施細則，但該政策在實踐中卻難以得到認真貫徹。

　　《每日經濟新聞》記者在採訪中發現，“一房一價”實施後出現了兩個奇怪的現象：“一房一漲”與“一房二價”。

　　由於“一房一價”要求開發商一次性公開所有預售房源的對應價格後，漲價時需要申報，開發商普遍採取了“高報低售”來應對，從而致使“一房一價”變成了催漲令，進而衍生出“一房一漲”，即在預報價格申請時，將價格預報到一個較高的價位，從而為售房過程中預留更大的價格調整空間。因此在實際操作中，樓盤的成交價普遍低於預售價。

　　“一房一價”在操作中出現的第二個怪象就是“一房二價”，尤其在目前樓市低谷之時表現更甚。具體而言，開發商先定出一個虛高的預售價，但在具體售房時，會有各種優惠折扣，按照“一房一價”規定，開發商也需要公佈具體的各種折扣優惠。不過，在操作中，開發商一般只公佈一些泛泛的明扣規定，但在已公佈的明扣之下仍隱藏著各種未公開的暗扣，導致在實際中，具體房源的房價，往往會因人、因時、因事而定，出現了“一房二價”現象。

　　《每日經濟新聞》記者在一知名開發商的北京樓盤採訪時發現，該樓盤現場公佈了6種明扣規定：首付30%、60%和一次性付款，明扣分別為1%、2%和3%，此外自認購書籤訂之日起7天內完成簽約可享1%折扣，與樓盤進行合作的企業員工或團購20套以上可享1%折扣以及老業主介紹的新客戶可享1%折扣。

　　不過在樓盤現場採訪時，現場有不少“維權”的業主向《每日經濟新聞》記者反映，除了明扣外，該樓盤還存在很多不公開的暗扣，導致房價模糊。

　　對於“一房二價”現象，房地産專家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，該現象的産生，除了開發商的不守法，也與 “一房一價”政策的設計有關。他表示，在實際售房中，具體樓盤開發商老總、營銷總監、銷售經理等人手上都有一定的暗扣權，如開發商老闆的親朋好友買房，開發商可能會給出特別折扣。按照“一房一價”的規定，這些暗扣都需一次性對外公佈，否則這種暗扣就是不合規定的，但在銷售慣例中，這種做法是合理且普遍的，類似暗扣在操作層面無法作出書面公佈。尤其在樓市低谷時，促銷措施極多且頻繁，開發商很難一次性將各種暗扣公佈出來。

　　開發商除了以上兩種應對“一房一價”的方法外，“一房一價”在操作中還存在其他各種問題。目前看來，實施已半年多的“一房一價”政策，其初衷是一定程度上解決房地産銷售中的信息不對稱和限制開發商隨意漲價問題，但該政策在各地實行半年多來，其實際效果卻難以盡如人意。