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昔日地王今安在?
“我公司代理嘉定南翔的頂級樓盤,近期大幅降價,原價2.6萬元/平方米,直降7000元/平方米,現價1.8、1.9萬元/平方米,機會難得。”這是最近上海樓市最具知名度的騷擾短信之一。
業內人士都知道,這個大降價的頂級樓盤就是江蘇新城地産旗下的新城公館——其所在地塊,正是2009年房地産高峰時的當地地王。
地王如此大幅降價,或許是中國樓市有史以來的第一次。而本報記者最新獲悉,新城公館大降後的效果並不理想,銷售表現平平。
“樓板價成本過高,當前售價確實已近開發商成本價。但就市場而言,這個價格依然不具有絕對吸引力。”一位不願透露姓名的開發商營銷負責人直言,這就是地王的悲劇。
新城公館的尷尬,正是近幾年誕生地王的共同困境。本報記者調查發現,2009年全國誕生的地王,一半在上海,而如今的上海,已成了地王危機集中爆發之地。
新城地産之外,上海證大(0755.HK)、中建地産、華僑城(000069.SZ)……多家響噹噹的地産大鱷,都正在經歷手中地王的痛苦折磨。
一直以來,開發商敢於競購地王以及地王賴以生存的關鍵市場“邏輯”在於囤地升值:拿下地王后,在當時市場價格下或許難以操作,但只要捂上一段時間,以時間換價格空間,地王依然有不菲回報。
而今,當年的高地價成了將地王們高懸在空中的十字架,而像自動扶梯一樣下行的房價已成釜底抽薪之勢。沒有了高房價墊底,地王們如何割掉套在脖子上的繩索?
各有困境
2009年、2010年誕生的地王,無論單價、總價還是地王總數,都創下了中國樓市之最。但如今,曾經豪氣吞下地王的開發商發現,地王已成燙手山芋。
記者注意到,上海證大外灘地王、華僑城蘇河灣地王、中建新江灣城地王、新城地産南翔地王,這四幅上海當前最具代表性的地王,大致分別處於規劃審批未開工前期、開工節點、開盤預售初期和強銷期四大房地産項目的標誌性進展節點。
四大地王在各自節點所面臨的難題,正是當前地王困境的全面表現。
上海證大外灘地王于2010年2月1日由上海證大置業以92.2億元競得,鉅額的土地款曾讓上海證大集團董事長戴志康頗費心機。
處於開工節點階段的華僑城蘇河灣地王,眼下遇到的事情也很棘手。
華僑城于2010年初地價高峰期搶得該地王,70.2億元的總價,相當於成交樓板價達52783元/平方米,刷新了之前上海黃浦區163地塊51821元/平方米的單價紀錄,成為新的全國單價地王。
不過據本報記者從消息人士處獲悉,該地王后續開發也讓華僑城傷透腦筋。由於處在傳統的居民聚集區,除了地塊周邊地區建設有較高規劃要求外,還涉及地鐵建設、蘇州河沿線保護等諸多上海地産開發中的“老大難”問題。
根據相關規定,蘇河灣地王理論上還處於規劃審批階段,但來自地王周邊居民反映的情況是,在沒有施工許可證的情況下,該地王目前已經部分開工。
相對而言,位於新江灣城的中建地王在建設基礎條件方面,較前兩塊地王有著天然優勢:本身是熟地、又位於新區。政府的要求之一就是加快工程進度。而就是這一條,目前看來,中建地王其實早有違約之嫌。
2009年底,中建地産以37.2億元強勢奪地,樓板價達32484元每平方米,溢價率為117%,是當時的全國住宅單價地王。
本報記者近日在該地王現場看到,該地塊位於新江灣城絕對核心位置,處於華潤項目、仁恒項目、漢斯項目中間。而周邊這幾個項目,均已經部分建成銷售,個別樓盤已實現部分交房入住。
據當年地塊出讓的相關文件要求,“簽約之日起一年內達到預售標準”,但上海官方的“網上房地産”信息則顯示,這個名為“中建府邸”的地王項目剛在11月8日首次取得預售許可證,從拿地到預售實際上已接近兩年。
至於新城地産南翔地王項目,則處於地王項目運作週期中的最後一個關鍵階段。而該項目面臨本文開頭描述的銷售“窘境”。
上海資深房地産業內人士柴一峰直言,“過高的土地成本,整體市場上房價存在巨大的下調壓力,地王的痛苦就在於此了。”
柴表示,這四幅地王分別面對的前期土地款融資難題、規劃開工高要求、建設週期苛刻、銷售及定價壓力等,既是眼下各自所處階段的難題,也是每塊地王在整個開發週期中都要面對。
地價持續縮水
地王樹大招風,也確實令不少開發商賺足了眼球和銀子。不過土地的遊戲規則在改變,拿下地王后囤地以時間換價格空間的策略,在房價、地價市場拐點的雙重夾擊中,開始失效。
單價大降7000元/平方米的南翔地王項目依然銷售乏力,集中暴露了眼下地王市場消化能力的迅速萎縮。
過高土地成本成為眾地王的“死穴”。記者注意到,新城地産2009年底競得該地王時的樓板價高達13200元,溢價率302%,甚至超過當時所在區域在售房源的市場均價。
柴一峰分析,過高的土地成本迫使地王項目只能往高端方向運作,尋求更大的價格和利潤空間,這種模式,在不限購的上行樓市中曾屢試不爽。
而眼下,在樓市整體調控影響下,定價過高成為地王項目的最大敗筆。
外界曾一度猜測新城公館定價超過3萬元/平方米,但由於市場低迷,開發商雖然下調定價,卻依然銷售乏力。近日新城公館聯手一二手經紀公司高調降價、全力推盤,壓力可想而知。
“大幅降價房源基本上已在其成本線,但依然沒能快速出貨。而不到最後一步,地王持有者還不會考慮虧本銷售。”一位正在全力推銷新城公館的仲介人士向記者直言。
面臨類似難題的還有中建的新江灣城地王項目。據“網上房地産”最新披露,剛剛開盤的中建項目,最高售價接近16萬元/平方米,本期推出的大量房源均價在10萬元/平方米以上。
16萬元的單價,實際上是目前新江灣城其他在售項目最高價格的近兩倍,甚至已超過上海大部分包括黃浦江、新天地、佘山的一線豪宅,接近“第一豪宅”湯臣一品的價格水平。
對於這樣的價格,業內普遍持懷疑的態度。
漢宇地産市場研究部經理付偉表示,考慮到目前政策大環境,對於高端物業的成交速度造成巨大制約影響,該項目一直處在長期蓄水期階段,即使現已取得預售許可證,但等到真正開盤,還需再等一個月甚至更久。
更讓地王“地主們”揪心的是,龐大土地款支付後的這段時間,不但沒有等來土地價格的上升,而是地價持續下行,地王價值縮水嚴重。
就在11月10日、12日,上海原計劃出讓5幅地塊,其中“嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊”就在新城南翔地王附近,因無人提出競買申請,出讓方為避免流標無奈終止出讓。
“土地市場的冬天已經來了。”付偉説。據統計,僅在11月這幾天裏,上海就有3幅地塊終止掛牌。
閒置爛尾危機
中房信分析師楊晶晶指出,房地産市場不利因素的增加使年底重點城市市場壓力凸顯,四季度將成為今年全年最困難的時期,尤其是今年業績指標未有保證的房企,有必要做好打硬仗的準備。
囤地升值“金身”被破,眾地王的危機或許就在眼前。不僅僅是地王,根源於開發商手上龐大的土地儲備,新一輪的土地閒置、項目爛尾危機,正在悄然醞釀。
上海之外,北京等多個城市,同樣各類地王眾多。而這些城市眼下的地市、樓市,均不約而同出現房價、地價雙雙下行的走勢,地王命運與上海地王極為雷同。
而中短期內,看不到新地王誕生取代老地王的可能。
記者注意到,政府有關部門也正提升對新一輪土地危機的警覺並著手提早預防。
近日有消息披露,國土部正在對《閒置土地處置辦法》進行修改,已徵求地方政府的意見,正在進一步完善。
完善的方向包括“使之更加規範,更具可操作性,在閒置土地的認定、閒置責任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規定。”
國土部統計顯示,2010年全國共清理整治房地産閒置用地13萬畝,處置近10萬畝。處置清理現有閒置用地的同時,防範大量新的閒置土地出現,尤其是地王地塊閒置或地王項目擱置爛尾,顯得更為迫切。