簡介：樓市“金九銀十”落空，與樓市息息相關的土地市場也在10月份瞬間入冬，不但土地市場的供應、成交量大幅下滑，成交土地的溢價率也降到今年最低水平。

　　天津17宗宅地以底價成交

　　新金融記者 劉君

　　一方面樓市銷售不暢、融資渠道被堵，開發企業拿地熱情驟減；另一方面地方政府受低溢價率和擔心流拍影響，推地量減少。在業內人士看來，雖然地方政府開始適當放鬆土地出讓政策，試圖調動開發商的拿地熱情，不過在樓市調控持續之下，年底前土地市場的“寒意”很難消散。

　　“地王頻出的時期已經過去，地價回歸合理也成為主流。”中國指數研究院天津分院研究副總監鐘文輝對新金融記者表示。

　　成交量大幅下滑

　　在剛剛過去的10月份，土地市場的“寒意”絲毫不亞於住宅市場。來自中國指數研究院的數據顯示，10月全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%。住宅類用地成交408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。

　　更加引人關注的是包括廣州、深圳、武漢、成都、廈門、西安等在內的9個區域重點城市，10月份住宅用地的成交量為零，其中深圳、廈門、福州、洛陽等6個城市當月甚至沒有住宅用地推出。而作為全國土地風向標的北京，也只是在月末才成交了1宗7萬平方米的住宅用地。

　　“今年以來，土地市場轉冷已經成為大趨勢，受調控影響多數房企只能應付眼前的生存問題，拿地熱情不再。而地方政府出於謹慎考慮，也在延緩推地節奏。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲對新金融記者表示。

　　據統計，1-10月全國133個城市單月住宅類用地成交量僅在1月、5月、6月超過去年同期。包括“北上廣深”四大一線城市和主要二線城市的10個重點城市中，僅深圳、廣州兩城市成交量超過去年同期，而天津則是累計成交量最大的城市，累計成交面積達972萬平方米，但與去年同期相比，也減少36%。

　　中國指數研究院在報告中指出，第四季度本應是土地市場傳統的旺季，然而供需兩旺的市場狀態今年不復存在，地方政府依然在第四季度放量供應，但是開發商卻受樓市低迷帶來的資金壓力影響，對土地市場漠然置之，地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。

　　底價成交成常態

　　成交量大幅下滑的同時，土地成交價格也在持續走低。據統計，住宅類用地10月成交樓面均價為1419元/平方米，環比下降15%，同比下降4%。1-10月，全國133個城市住宅類用地成交樓面均價僅7、8月高於去年同期。10月份133個城市住宅類用地平均溢價率僅為3%，較上月減少2個百分點，較去年同期減少34個百分點，溢價率在今年一直處於平穩下滑走勢，且均低於去年同期，10月則降至今年最低水平。

　　鐘文輝表示，從各大城市的土地成交情況來看，低溢價和底價成交成為常態，當前樓市情況下已不具備“地王”産生的土壤。作為今年全國住宅用地累計成交最多的城市，天津土地市場的這一趨勢比較明顯。據統計，10月份天津成交住宅用地17宗，成交面積109萬平方米，17宗土地全部以底價成交。因成交地塊集中遠郊區武清區，10月天津住宅用地平均成交價格僅1299元/平方米，環比下跌近30%。

　　一線城市中，10月北京僅以4676元/平方米的樓面地價成交一宗限價商品房用地，溢價率1.5%。上海10月成交的13宗住宅用地裏，僅有1宗溢價成交，平均溢價率更是只有0.05%。廣州和深圳10月份更是沒有住宅用地成交，廣州今年推出的住宅用地全部底價成交，中間還出現過流拍。

　　土地財政“博弈”

　　土地市場遇冷，直接導致各地土地出讓收入的減少。北京土地儲備管理中心網站數據顯示，截至11月8日，今年北京市土地出讓金收入為898.11億元，同比增長1.3%，不過住宅用地的出讓金只有362.03億元，同比大幅下降40.81%。21世紀不動産上海區域市場中心統計顯示，上海今年前10個月土地出讓金總額993.4億元，同比下降21.4%。西安前10個月土地成交金額僅有28.7億元，同比降幅達到71%。

　　2010年全國土地出讓金總額為29397億元，中國房地産經濟研究院院長謝逸楓預測，今年這一數字至少要下降30%以上。

　　面對土地收入下滑的情況，一些地方政府在想辦法加大推地量的同時，開始在土地價格和支付土地款期限上有所放鬆。10月27日，北京市房地産發展情況及未來趨勢判斷報告會上傳出消息，北京擬根據當前市場情況下調土地競買保證金，住宅用地至20%，商服用地控制在10%-15%，同時放寬交款時限，如遇市場過於冷清將考慮降價出讓。南京、廣州、安徽等地也都在出讓政策上有所放鬆。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強表示，對地方政府來説，土地財政依然非常重要，如何調動開發企業的拿地熱情成為各地政府目前考慮的重點。鄒曉雲表示，地方政府需要擺脫對土地財政的過度依賴。“中央一再強調堅持調控的情況下，土地價格也已顯現下行趨勢，加大未來房價的下降預期。”

　　近日，國務院批准廣東、浙江、上海、深圳四省市試點自行發債，緩解地方政府財政壓力。在加大保障房用地供應的前提下，既堅持樓市調控，又維持土地市場的穩定，地方政府面臨著較大挑戰，而圍繞土地財政的各方博弈也依然在繼續。