土地市場寒意漸濃 溢價率創年內新低

　　樓市傳統的“金九銀十”銷售旺季未能上演，與樓市唇齒相依的住宅用地市場也被樓市的低迷走勢沖淡，不僅多城市出現零成交，價格更是難看，住宅用地溢價率在10月份降至年內最低水平。

　　接受《經濟參考報(微博)》採訪的專家認為，目前開發商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓。專家預計，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來一段時間內土地市場或呈“以量補價”態勢。

　　成交

　　多城市10月住宅用地無人問津

　　絲毫未減的調控高壓態勢和持續收緊的信貸政策令房地産開發商拿地熱情銳減，在剛剛過去的10月份，土地市場成交巨幅縮量，住宅用地成交量更是創出年內最低。中國指數研究院2日發佈的數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。

　　熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。

　　中國指數研究院分析認為，時至年底，開發商開始著眼回籠資金，結算貸款及各種開發成本，還款壓力使其對於土地市場熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。

　　這在北京等一線城市表現得也較為明顯，據北京中原市場研究部發佈的《土地市場月報》顯示，在北京，10月土地共成交21宗，總成交面積125.78萬平方米，其中住宅類用地成交僅1宗，住宅用地成交10.16萬平方米，環比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面積成交均呈現下降趨勢，今年只有6、8、10三個月份同比去年成交有所上漲。

　　成交的持續低迷使地塊延期出讓或終止掛牌現象漸趨增多。公開資料顯示，武漢市國土局9月底發佈公告，原定出讓21宗地塊，揭牌時間為10月28日。隨後，武漢國土局接連兩次發佈補充公告調整揭牌時間，並將其中9宗地塊出讓時間延期。剛剛進入11月，廣州國土局發佈公告説，原定於11月1日公開出讓18宗土地的國有建設用地使用權，現因故中止出讓廣州南站12宗地的國有建設用地使用權。據了解，上述12幅地塊已多次延期出讓。

　　事實上，今年以來宅地市場一直呈較為低迷態勢，前三季度全國住宅用地推出量、成交量同比“雙降”。中國指數研究院的數據顯示，1至9月全國133個城市共推出5722宗，累計供應量30580萬平方米，同比減少12%。累計成交量25068萬平方米，同比減少8%。一線城市中，北京住宅用地累計供應量同比減少2%，上海則減少了16%。前10個月全國133個城市單月住宅類用地成交量僅在1月、5月、6月超過去年同期。

　　中國房地産學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時説，當前土地市場受調控影響比較明顯，地方政府在推地上比較謹慎，有意識地把住宅用地放在後面推，因此前三季度商業用地等地塊推出量相對比較多，相比之下住宅用地推出量比較少。

　　美聯物業全國研究中心高級主任徐楓告訴記者，部分地塊成交遇冷也與其所在區域位置不佳有一定關係。此外，相當一部分開發商對市場的後續走勢比較謹慎。

　　價格

　　住宅用地溢價率降至年內最低

　　慘澹成交狀況直接波及到土地市場成交價格，住宅類用地溢價率更是降至年內最低水平。國土資源部近日發佈的數據顯示，全國主要城市地價總體水平小幅上漲，同比、環比增幅全面回落。第三季度，全國105個主要監測城市地價總體水平為3040元/平方米，同比增長8.4%，環比增長1.3%。居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點；環比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點。

　　如果按照樓面價計算，中國指數研究院報告統計表明，10月，全國133個城市成交樓面均價為1238元/平方米，環比上漲7%，同比上漲8%；其中住宅類用地成交樓面均價為1419元/平方米，環比下降15%，同比下降4%。前10月，全國133個城市住宅類用地成交樓面均價僅7、8月高於去年同期，整體走勢平穩且有下滑趨勢。

　　在樓面價下滑的同時，全國133個城市土地平均溢價率也持續走低。10月溢價率僅為3%，較上月再減3個百分點，較去年同期減少28個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為3%，較上月減少2個百分點，較去年同期減少34個百分點。前10月，全國133個城市住宅類用地溢價率在一月創下高點後，一直處於平穩下滑走勢，且均低於去年同期，並在10月降至今年最低水平。

　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮表示，房地産市場低迷使開發商拿地熱情下降，同時拿地資金也並不充裕，土地出讓過程中往年開發商激烈競爭的現象今年鮮有出現，造成土地溢價率下降。不僅如此，近期土地流標、底價成交等現象也時有發生。

　　中國指數研究院認為，一線城市土地起價高，溢價空間有限，而目前開發商受高庫存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣。目前土地市場供需比例失衡，成交低迷，後期政府與開發商之間的博弈也將愈演愈烈。

　　中國土地勘測規劃院近日發佈的一份監測報告認為，土地市場運行及未來的發展趨勢與宏觀經濟息息相關，在全球經濟復蘇步伐放緩，國內經濟理性回調、房地産調控繼續深化的背景下，土地市場相對降溫的態勢已基本明朗。預計四季度，隨著我國經濟自主穩定增長、保障性安居工程建設的推進，城市地價總體水平將會延續平穩增長。但隨著供需雙向調控政策全面落實、房地産業資金有序回流、通貨膨脹率有效抑制等因素的強化，城市居住地價增速將進一步回調。

　　應對

　　地方政府或“以量補價”

　　在成交持續低迷、地價增幅回落的疊加效應之下，部分熱點城市土地出讓收入大幅縮水。一份全國22個重點城市土地成交監測數據顯示，北京、天津、上海、杭州等12個城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其餘城市土地出讓金同比下降幅度均超過20%，其中，西安前十個月土地成交金額為28 .7億，同比降幅最大，達71%。上海前十個月土地成交金額達930 .43億元，同比減少了25%。

　　業內人士認為，土地出讓收入的下滑在一定程度上會促使地方政府調整推地策略。陳國強表示，地方政府對土地成交價格的預期會有所降低，部分地方會希望“以量補價”，即通過增加推出地塊的數量，確保全年土地出讓的收益。德佑地産研究主任陸騎麟告訴記者，地方政府也可能會延緩推出優質、高潛力地塊，增加商業工業用地，以緩解住宅用地供應不足帶來的土地收入的減少。

　　值得注意的是，在土地收入縮水的同時，部分地方政府開始微調土地出讓政策，具體措施包括下調出讓起始價、放寬付款方式等。10月底的一則消息稱，北京擬根據當前市場情況下調土地競買保證金，住宅至20%，商業用地控制在10%至15%，同時放寬交款時限，如遇市場過於冷清將考慮降價出讓。

　　稍早些時候，南京市政府印發的《關於應對當前經濟形勢保持經濟平穩健康運行的意見》指出，加快經營性用地上市速度，逐一明確地塊上市時間。對重大建設項目用地在一定時間段內給予付款的靈活性和寬限期。另據媒體披露，廣州市提出，針對外資企業拿地，將適當延長50%的首期土地出讓金的支付期限。

　　“這反映了地方政府在應對市場變化方面的靈活性”，陳國強説，一些降低門檻的措施實際上是土地出讓辦法進一步寬鬆了，地方政府這樣做的用意是想給土地市場加加溫，確保後續土地出讓能夠順利成交“各地都希望土地出讓收入同比不要下滑太多，如果門檻不降低、辦法不調整，實現的難度就比較大。”

　　陳國強表示，部分地方政府之所以選擇調整出讓政策除了保持土地收益的考慮外，還有中央政府對地方的要求。

　　國務院總理溫家寶10月29日主持召開的國務院常務會議指出，堅定不移地搞好房地産調控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。增加普通商品住房用地，促進房價合理調整。

　　陳國強認為，上述幾方面因素的綜合作用迫使地方政府希望在年底前這段時間促使土地出讓有所起色。不過，他提醒説，政府只是一方面，還要看企業有沒有參與的熱情和動力，這主要取決於開發商的資金和信心。徐楓預測，今年年底前土地市場的冷清局面或難以逆轉。