因長達一年多的調控，樓市真正迎來了新的行業轉折期。進入9月份，上海、深圳等地降價潮瀰漫，行業“拐點論”也開始甚囂塵上。

　　11月12日，在萬科東莞松山湖住宅産業化建研基地舉行的媒體交流會上，萬科總裁鬱亮避談行業“拐點論”，而以“過冬論”代之。

　　鬱亮稱，“2012年將是地産行業的過冬年。”積極定價，快速週轉仍是萬科主要的經營策略。萬科將多儲備現金，更加謹慎拿地，減少開支。

　　鬱亮同時也表示，未來住宅需求將更顯自主化和小型化，而房價將回到合理水平。

　　“過冬”之策：現金為王

　　在上半年市場慘澹成交的現實面前，多數開發商的業績黯淡。而以剛性需求産品為主，力求快速週轉的萬科卻一枝獨秀，前10個月萬科銷售額達到970億元，再度叩響千億大門。

　　限購政策已經持續一年多，調控政策讓不少房地産企業感到陣痛。對於眼下的調控政策和行業性市場困局，鬱亮以“斷骨再續”比喻2008年和2010年出臺的調控政策。

　　鬱亮稱，“這次調控是2008年政策的延續。本來2008年調控快要見效的時候，突然來了金融危機，挽救了中國房地産行業。當時的調控應該説沒有完成，所以又再來一次，就像接骨折第一次沒接好，把它拉開來再接，這個時候反而更痛一點。”鬱亮指出，兩次調控最大的不同就是政府把保障性住房放到重要位置。

　　儘管如此，鬱亮還是認為房地産行業仍然具有市場前景。在調控政策影響之下，房地産行業集中度在提高。在鬱亮看來，行業的變化已經讓市場競爭分為上、下半場，房地産行業的下半場已經開始。“上半場如果説是靠房子和綠化來競爭的話，下半場就不只綠色，而要從軟的方面去做，要把配套服務做得更好。”

　　對於未來房地産行業發展趨勢，鬱亮認為，2011年的關鍵詞是“調控”，2012年將是房地産行業的過冬之年。

　　而鬱亮言下的萬科過冬之策便是“現金為王、積極銷售、審慎買地、節流、鍛鍊自身本領”。

　　而今年前10個月，萬科持有的貨幣現金已經達到300多億元。

　　“有時候現金流比利潤率更重要。其次要賣得更積極一點，不能存貨，要控制存貨，不能屯地，該賣房子的時候要賣房子。”鬱亮稱。

　　住宅産業化的春天快來了

　　9月開始，房地産行業打折促銷潮在全國各地上演。而本月初，深圳萬科清林徑推出10套降價促銷的特價房，由此也遭遇老業主的反對。

　　對此，鬱亮回應稱：“對客戶來説，那些因為價格調整而遭受影響的客戶的心情，我們很能理解，但是市場有它一定的規則。我們願意跟他們溝通，但還要堅持市場原則，始終堅持積極定價策略。”

　　而鬱亮也表示，房價回到合理水平是大勢所趨。但在媒體追問之下，鬱亮並沒有説出房價合理水平到底是何種程度。

　　就在鬱亮暢談行業發展變化趨勢及應對策略之時，萬科11日向媒體首次開放了位於東莞松山湖的住宅産業化建研基地。據悉，住宅産業化是區別於傳統房屋建築方式的變革。所謂住宅産業化，是指在工廠車間裏生産如橫樑、墻體、地板等主要預製混凝土構件，再將這些構件在建築工地如搭積木般吊裝組合成房子。

　　隨著住宅産業化建造方式在萬科北京、上海、深圳、無錫等項目中的應用，鬱亮稱：“住宅産業化的春天快要到了”。

　　對於未來前景，鬱亮給予了很高評價，但他指出眼下，住宅産業化也面臨政策支持力度不夠的難題。