五環外120萬元/套是“豪宅”？

　　1%契稅優惠哪兒有的事

　　“五環外、88平方米、首套房、按揭房奴。”雖然所有詞都表明這是個不折不扣的剛需，市民王先生卻得按“非普宅”的標準繳納契稅。隨著年底一批期房的集中交付，契稅繳納也被提上日程。許多購房人發現，儘管本市出臺了90平方米以下唯一普宅可減徵契稅的優惠政策，可由於“普宅”標準三年未變，1%的契稅優惠其實很難享受到。

　　郊區小戶型按“非普”繳稅

　　王先生來京工作好幾年了。2010年8月，他在大興黃村買了一套88平方米的兩居室作為婚房，總房款154萬元。按照購房合同的約定，年底前交完契稅、公共維修基金之後，王先生就可以從開發商手中收房了。可直到本月，他才弄清楚，由於房屋總價超過120萬元，按照規定，他的郊區小戶型必須按照“非普通住宅”來繳納契稅，即總房款的3%，而非預想的1%。

　　根據2010年9月財政部等三部委聯合下發的《關於調整房地産交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。

　　“可地稅部門的回復是，由於我的房子超過了五環外120萬元的標準，購買日期又是在新政策執行的2010年10月1日之前，所以仍然按照‘非普通住宅’徵稅。”從1%到3%，王先生算了一下，自己要多交3萬多元的契稅。

　　“普宅”標準三年未變

　　購房人口中的普通住宅標準，是北京市住建委在2008年11月出臺的北京市普通住房新標準。

　　據規定，享受優惠政策的普通住宅需要同時滿足3個條件：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；單套建築面積在140(含)平方米以下；實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。對於1.2倍，北京市執行的是：三環以內總價高於258萬元/套，三環四環之間210萬元/套，四環五環之間198萬元/套，五環以外120萬元/套。

　　一位業內人士告訴記者，按照原規律，該政策應每年年初根據上一年的平均房價調整一次，然而在過去的三年間，儘管房價幾乎漲了數倍，但標準卻沒有調整。“而按照目前執行的政策，只有屬於家庭唯一住房的普通住宅，才能享受契稅優惠。”

　　購房人希望調高“普宅”

　　記者也就此諮詢了多位業內人士，均表示本市普通住宅標準確實已與市場實際差距較大。“對於首套置業的剛需購房人，契稅等稅費成本也是筆不小的負擔，主管部門可以考慮把納稅和市場現實挂鉤，對普通住宅標準進行調整，讓房價下降的實惠真正落到購房人身上。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。不過，對於調整時機意見卻不一致。“稅費也屬於調控的一種手段，如果在目前樓市調控大環境收緊的情況下，改變這一規定可能被認為是放鬆調控的跡象，反而可能適得其反。”

　　10月1日的界定

　　關於“家庭唯一普通住房可以減徵契稅”新政策的執行時間，也是很多購房人不能理解的另一地方。

　　王先生告訴記者，根據大興區地稅局的回復，契稅發生日是購房合同簽訂日，而他是在2010年10月1日前簽的購房合同，因此即便符合“普通住房”標準，但根據財稅〔2010〕94號文件對契稅優惠2010年10月1日之後生效這個時間節點的界定，也不能夠享受1%優惠。